买房贷款基准利率

来源：国际金融报

最新LPR报价迎来全面下调！ 　　11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新贷款市场报价利率（LPR）数据：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.8%，均较10月下降5个基点。

实际上，经过本月央行几次出手调降政策利率的铺垫，对市场来说，央行释放的加大逆周期调节力度的信号已非常明确，今日的最新LPR报价下调基本毫无悬念。

其中，1年期LPR自实施新机制以来已下调过数次。而作为新发放房贷参考依据的5年期LPR在8月20日亮相后首次迎来下调。那么，这对于房贷利率、房贷成本以及楼市会有何影响？　

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LPR下调明确价格传导机制

11月以来，央行动作不断。

先是11月5日降准落地同时调降MLF（中期借贷便利）利率5个基点，11月15日超预期新作2000亿元MLF，11月18日央行逾4年来首次下调7天期逆回购利率5个基点。11月19日，央行又出手，开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元，中标利率降至3.18%，比上一次中标利率降低2个基点。

记者注意到，央行11月16日发布的今年第三季度货币政策执行报告中也已将上一期报告“适时适度进行逆周期调节”的表述调整为“加强逆周期调节”。

11月19日，央行召开的金融机构货币信贷形势分析座谈会再次强调要充分发挥LPR的引导作用，促进实际利率下行，因此此次LPR下调在市场的预期之内。

广发证券(13.240, -0.21, -1.56%)宏观分析师郭磊、周君芝点评称，LPR报价下行5bp符合预期，从MLF到OMO到LPR，本质上是同一次“降息”过程的三个步骤。

中国民生银行(6.080, -0.05, -0.82%)首席研究员温彬认为，此次1年期LPR、5年期以上LPR均较上期下调5个bp，符合市场预期，下调幅度与11月5日央行下调1年期MLF利率5个bp一致，从而明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。

“当前，央行加大逆周期调控力度，11月5日和11月18日先后下调1年期MLF利率和7天逆回购利率，继续引导市场利率和LPR利率下行，这对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。”温彬称。

联讯证券固定收益部分析师钟林楠则指出，1年期的报价只下调了5bp，和MLF调降幅度一致，银行仍然没有压缩两者的利差，可能和临近年末银行的同业市场利率（存单发行利率、3MShibor）季节性走高使负债成本依然偏高有关。　

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百万房贷月供减少31元

略微超出市场预期的是，本次5年期以上LPR报价也下调5个基点至4.8%，是LPR改革后的首次下调。

那么，作为参照基准的LPR已下降，房贷利率会随之下降吗？对房地产市场有何影响？

据记者了解，央行对于房贷利率下限有专门的设置，明确要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。

也就是说，全国房贷利率下限随之调整为：首套房贷利率不得低于4.8%，二套房贷利率不得低于5.4%。

温彬表示，5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。

钟林楠认为，此次5年期超预期下调是1年期与5年期利差拉大后的修复，有利于房地产市场的稳定，地产调控未来也将继续坚持因城施策，房贷利率会继续分化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次LPR利率下调，进一步体现了五年期或中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。

根据易居研究院《LPR房贷利率报告》，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。

在中原地产首席分析师张大伟看来，整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。降准与LPR降低的出现，对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。　

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后续仍有下行空间

央行在11月密集下调MLF利率、7日逆回购操作利率以及LPR利率，市场分析认为，下一步货币政策，降准、降息都还有空间。

值得一提的是，此前常出现的“把好货币供给总闸门”的表述，也并未出现在三季度货币政策执行报告中，而是增加了“妥善应对经济短期下行压力”的表述。

钟林楠分析称，在银行依然缺乏压缩利差意愿的情况下，未来央行可能会保持偏松的政策基调，引导货币市场利率下行，降低银行的负债成本，或继续采取价格手段，推动LPR利率的下调，降低实体融资成本。

“下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，打破贷款利率隐性下限，畅通货币政策传导机制，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动贷款实际利率下行。”温彬表示。

中信固收则点评称，当前降成本、引导利率下行的调控渠道是MLF降息——OMO降息——LPR降息。实际上根据三季度货币政策执行报告，9月贷款利率小幅下行说明了LPR机制改革的效果，在降成本的目标下，预计后续仍然将通过MPA等推动银行更多运用LPR定价机制、降准降息等方式进一步引导LPR和实际贷款利率下行。预计在资金成本和压降风险溢价压降的过程中，年内LPR仍然有小幅下行的空间。

文/UC资讯 房产财经 作者：未知

我认为是有必要转换成LPR利率，存量浮动利率贷款市场转换是政策支持的，当然要跟政策走更加好。你之前的贷款利率是在基准利率基础之上上浮20%，实际贷款利率是5.88%，贷款期限是20年，也就是分240期，这是你之前的贷款情况。随着现在国家最新消息，2020年3月1期开始存量浮动利率贷款转换工作。根据政策转换规定，最终的转换利率是由借款人和银行进行协商，协商之后再来确定转换的利率。

假如转换成浮动利率的话，贷款利率是跟随LPR利率进行调整的，随着央行的LPR利率进行加减基点，最终贷款利率是同涨同跌，一年调整一次。比如说你当前实际贷款利率是5.88%，明年lpr利率已经在4.5%了，你的实际贷款利率就是减了30个基点，实际贷款利率变为5.58%了，可以少支付很多贷款利息。反之后年LPR利率上调到了5%的话。你的实际贷款利率为5%+108个基点，实际贷款利率是6.08%，这样的话实际贷款利息要支付更多利息。为什么你贷款利率上浮20%要转换成LPR利率好呢？其实之前的央行基准利率是硬性利率，而LPR利率是更加符合贷款市场利率，当然要转换为LPR利率好，主要有以下两大原因。（1）当前的贷款利率较高，贷款利率都是在5.1%~6.5%之间，同比前几年贷款利率在4.2%~4.8%之间。所以现在银行贷款利率要高，转换LPR浮动利率后，一旦央行下调LPR利率之时，贷款利息会同比降低，少支付很多利息。

（2）要根据政策走，现在国家政策是支持大家从原先的基准贷款利率转换成LPR浮动利率。国家支持大家转换成LPR利率肯定是有原因的，有福利的，当然要跟政策指导转换成LPR利率好。汇总央行的基准贷款利率时代已经结束了，随着2019年8月20日开始实行以LPR利率出台，未来将会进入LPR浮动贷款利率时代。国家出台政策让大家告别基准贷款利率，那肯定是有重大原因的，这种情况的话肯定是选择转换成LPR利率更加好。

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来源： 凤凰网房产长沙站

12月28日，据中国人民银行网站消息，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下：

一、本公告所称存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导，确保地方法人金融机构按照统一部署，妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

来源： 大众网青岛

半岛记者 孙晓琳

12月28日,中国人民银行发布的《(2019)第30号公告》,引起社会广泛关注和热议。因为公告不仅涉及普通贷款产品,更是关乎千家万户的房贷利率。明年3月1日至8月31日,购房者之前跟银行签订的个人商业房贷利率合同,有可能要重新洽谈。公告中指出,2020年1月1日前,金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),客户可以与金融机构协商决定房贷利率:是按照固定利率还是转为LPR定价。存量浮动利率贷款定价“换锚”LPR,体现了利率市场化进程的推进,但面对“重新定价”的两种选择,该如何选呢?

重新定价

利率基准只能转换一次

LPR通俗指市场化的贷款基准利率,2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告,新增贷款利率转向以LPR定价执行。LPR实行之前,央行贷款基准利率是各大银行房贷利率的标尺。此次公告,主要明确的是存量浮动利率贷款定价基准的问题,特别是个人住房贷款利率如何转向LPR定价。

公告中首先明确,2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。这意味着存量浮动利率贷款定价正式“换锚”LPR定价。

针对2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),也就是存量浮动利率贷款,会从2020年3月1日起,金融机构与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

也就是说,定价基准选择固定利率还是“LPR加点”,借款人可以与银行协商,但借款人只能有一次选择权,转换之后不能再变。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。而且公告还规定了选择期限,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

存量房贷

明年利率水平保持不变

购房者普遍关注的问题是,与银行重新签订合同时,应该选择固定利率还是“LPR加点”呢?就目前的市场利率情况来看,差别并不是很大,长远来看,业内预测利率处在下行期,“LPR加点”的形式或许选择会更多。

无论选择哪种方式,存量房贷在2020年利率水平保持不变。公告显示,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

如果存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

如果存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

两种定价

目前利率水平基本持平

此前你的房贷执行“央行基准利率×(1+浮动比例)”,现在将转换为“LPR基础利率+基点”的计算公式,其中,基点和以前的浮动比例一样,一经确定就不再更改。但在2020年,转换前后利率保持不变,此后每年根据重新定价时的最新LPR报价+基点,确定当年的房贷利率。

比如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

10月8日之前,青岛多家银行的首套房贷利率,多是在基准利率(4.9%)的基础上上浮15%,即5.635％。10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(也就是LPR)为定价基准加点形成。岛城多家银行按照当月最新LPR加点的方式进行个人住房贷款审批。工商银行、农业银行、中国银行、青岛银行、邮储银行、中信银行等均执行首套房贷利率LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),与新政施行前的首套执行上浮15%、二套执行上浮25%基本持平。

整体趋势

预期LPR定价被看好

中国人民银行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

对于国内购房者来说,到底要不要将贷款基准利率切换为LPR?或者干脆来一个固定利率?

一家国有银行青岛市分行的理财经理尹先生告诉记者,LPR定价模式是利率市场化的进一步体现,也是金融发展完善的表现。在英美等国家,购房者也有固定利率和市场利率定价加点两种选择,而且随着每年利率的浮动变化,购房者觉得利率不合适的时候,还可以找其他的金融机构进行置换,在卖房的时候甚至可以将房贷也直接过渡给购买者。“随着利率市场化速度的加快,相信国内也会出现更多的贷款类金融产品。”尹先生说,经济越发达,利率水平越低,这是国际通行现象。目前国内贷款利率处于较高水平,长期来看大概率会是下跌的。

简普科技大数据研究院李万斌认为,12月20日,最新一期的LPR报价没有发生变化,但考虑到目前的经济形势,未来仍有着下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下,明年银行房贷利率大概率会随LPR下调。不过,下调的幅度和速度都会比较平缓,平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。

不仅对于个人贷款利率未来预期向好,LPR定价也有利于降低企业的融资成本。中国民生银行首席研究员温彬表示,自今年8月份推出LPR新机制以来,1年期LPR利率已累计下降16个bp(基点),以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移,企业综合融资成本呈现下降态势。

■延伸

银行如何调整还有待观望

央行有关负责人表示,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

“因为还涉及合同条款变更等事宜,银行也需要时间来准备和安排,具体如何实施还需要等总行通知。”青岛一家国有银行青岛分行的工作人员表示,此次存量“换锚”工程量较大,银行或许会有一些压力。

中国银行研究院研究员范若滢认为,此次存贷款利率转换将给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面,在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下,定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面,对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看,最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定,需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。此外,当前商业银行存贷款业务FTP(即商业银行内部资金转移定价)与金融市场业务FTP存在脱节现象,未来如何优化调整FTP定价管理体系,是商业银行需要思考的问题。

来源： 宏观大经济

2019年12月28日上午，央行发布最新公告，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价。新规发布后，存量房贷利率是否调整，备受市场关注。

本次公告中，央行表示，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

央行指出，存量浮动利率贷款，是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

央行明确，存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。

究竟存量房贷利率定价基准如何从基准利率转换为LPR？

要点总结：

定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变。

转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响。

为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

举个例子可以看得更清晰：

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

此次央行也对其他存量贷款定价基准的转换进行了明确。除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

另外，如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

来源： 国民经略

2020年的经济楼市，注定充满变数。

近日，对于“3月1日起，存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR）”是否会继续推进一事，央行有关负责人表示，经认真调研后决定不改变计划，继续推进。

这意味着，去年年底确定的“房贷换锚”将会如常推进，3月起正式落地，2020年最大的楼市变局终于来了。

那么，房贷利率换锚，究竟意味着什么？将会带来多大影响？

01

房贷换锚，是什么？

房贷换锚，毫无疑问是2020年楼市的最大变局之一。

所谓房贷换锚，指的是将既有房贷全部转换为“LPR模式”。

未来所有房贷，都将以LPR利率作为参考基准。房贷是涨是跌、是增是减，都要视LPR利率而定。

解释下，过去我们买房，都是以政策利率作为基准，政策利率由国家确定，一般几年才会调整一次。目前政策贷款基准利率是4.9%，从2015年至今一直没有变化。

然而，这几年，不仅国内国际经济风云变幻，就连楼市也早已非当初可比，5年不变的政策基准利率，明显不能适应形势发展。

于是，LPR利率横空出世。

这一利率由多家商业银行进行综合报价，代表市场利率，每月20日由央行发布，一直都在变化之中。

LPR利率分为1年期LPR利率和5年期LPR利率，前者主要针对实体企业而言，后者主要面向房地产。

这样做，不仅让利率更接近真实市场，而且也为实体和楼市定向调控提供可能。

02

所有人都必须转换？

是不是所有人都必须进行LPR转换？

没错，无论新旧，哪怕是10年前签订的房贷，都要进行LPR转换。

这一政策是强制性的，没有选择空间。唯一的例外是，除非房贷一年内即将到期，换不换已经无所谓。

LPR转换，将从3月1日开始，预期8月底完成。届时细则出台之后，将由各大商业银行办理，可通过线下或线上办理。

03如何转换？

对于新购房者和原来的购房者，LPR模式有什么区别？

对于2020年3月之后的购房者来说，房贷利率=最新5年期LPR利率+地方加点。

这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以最新的为准，而加点基数由地方确定。

举例来说，2020年2月最新一期5年期LPR利率为4.75%，苏州首套房贷加点123个基点（一个基点等于0.01%），现阶段房贷利率就等于5.98%（4.75%+1.23%）。

同理，北京首套房贷仅仅加点50个基点，那么北京首套房贷利率就等于5.25%（4.75%+0.5%）。

对于老购房者，2019年之前的存量房贷，从3月开始，都必须转换为LPR模式，同时确定加点基数。

加点基数一旦确定，则在整个20年或30年的还款期内保持不变。

04

加点，如何确定？

可见，加点是关键中的关键。

我们已经了解到，对于新购房者，加点由各地确定。 加点类似于过去20%、30%之类的上浮比例。当然，与上浮比例一样，楼市调控阶段不同，城市不同，加点基数截然不同，有城市首套房加点50个基点，有城市加点100个基点。

对于老购房者，加点基数，则采用“倒推法”确定，加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR（当月为4.8%）的差值，最短一年一调。

简单而言，加点=目前实际房贷利率-4.8%。

举个简单例子，如果2018年合同房贷利率5.39%。换锚之后，加点基数=5.39%-4.8%=59个基点。

需要注意的是，加点一旦确定，将会伴随整个还款周期。

05

房贷折扣，还有吗？

折扣依旧存在，因为加点可以为负值。

众所周知，在2017年之前，尤其在2014年和2015年，很多城市商业贷款利率都是8折起步，当时的房贷利率远远低于4.9%的基准利率。

同样举个简单例子，如果2015年买房获得8.5折的房贷，实际利率是4.165%。

那么，房贷利率转换之后，新的房贷到底是怎样的？ 加点=实际房贷（4.165%）-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）=-0.635%（-63.5个基点）。

对，你没看错，房贷换锚之后，新的房贷利率=最新5年期LPR利率-63.5个基点，折扣依旧存在。

同理，如果2021年5年期LPR利率降到4.7%，那么当年的实际房贷利率可以调整为4.065%（4.7%-63.5个基点），在整个还款周期内都会受益于这一折扣。

06

选固定利率，还是一年一变？

这次房贷利率换锚，央行给了所有人一次改变房贷的机会。

央行提供了两个选择：一是选择固定利率，在整未来20年或30年整个房贷周期，都会保持不变。如果2019年之前实际利率是5.39%，选择固定利率，意味着未来20年都是5.39%。

二是一年一变的浮动利率。房贷利率每年均可调整一次，如果当年最新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。

机会只有一次。那么，该选择固定利率还是一年一变的浮动利率？

答案很明显，选择一年一变的浮动利率。

固定利率的好处是，如果未来加息，自己的利率不会跟随上涨。而浮动利率好处是，如果未来降息，那么房贷利率可以一直调整。

不难看出，问题的关键在于，未来究竟是大加息周期还是大降息周期？

要知道，利率下降是大势所趋。目前全球经济已经进入大宽松时代，利率走低是大势所趋，很多欧美国家已经进入负利率时代，我国的利率相比于几年前已经大幅下行。

在中国，2010年前后的房贷基准利率一度接近7%，而如今不到5%，利率持续走低可能是未来5到10年的大势所趋。

这种背景下，固定利率显然与时代趋势背离。

07

房贷利率，是升是降？

至少在2020年，房贷利率将会保持不变。

也就是说，在2019年你的实际房贷利率是多少，换锚之后仍旧保持多少，这正是央行反复强调房贷不会变化的原因所在。

举例来说，如果2019年实际房贷利率是5.39%，那么2020年的实际房贷利率仍旧是5.39%。 区别在于，2019年的5.39%是由政策利率上浮10%所致（4.9%*1.1），如今的5.39%则是由5年期LPR加点所致（4.8%+59个基点）。

2021年，情况又会如何？

注意，房贷利率一年可以调整一次，具体哪个月份调整，则视合同而定。

举例而言，2021年5月进行调整，那么2021年的房贷利率=2021年4月的最新5年期LPR利率+0.59%。 如果当时5年期LPR利率降低到4.6%，那么2021年的房贷利率将会随之下降到5.29%。 08对公积金贷款有何影响？这次房贷利率换锚，主要是就商业贷款而言，暂时不影响公积金贷款。众所周知，公积金贷款属于政策贷款，利率远远低于商业贷款。从2015年开始，商业贷款利率从4.9%攀升到6%左右，而公积金贷款利率一直维持在3.5%。

所以，正是因为公积金存在政策福利，加上合理避税、影响实际收入等因素，前些天黄奇帆关于“取消住房公积金”的建议，才会一石激起千层浪，引发争议。（参阅《黄奇帆建议“取消公积金”？是不是好主意》）

09

房贷换锚，有何威力？

央行为什么要进行LPR模式改革？

两个原因：一是进行利率市场化改革，每月更新一次的LPR利率，显然更能适应瞬息万变的市场变化。

二是将楼市利率与实体利率分离，为楼市定向调控提供可能。

这一次，央行创设了“1年期LPR利率”和“5年期LPR利率”，前者针对实体经济，后者针对房地产，这两个利率并不会同步变动。

要知道，就在最新一期利率中，1年期LPR降低了10个基点，而5年期LPR仅仅降低了5个基点。（参阅《拒绝大水漫灌！央行这波操作，惊呆了很多人》）

在过去一年，1年期LPR累计调整了4次，累计下调26个基点，而5年期LPR仅调整了2次，累计下调10个基点。

这就是定向调控和非对称降息的威力所在。

为应对疫情冲击，实体经济可以大幅降息，而为了防止大水漫灌到楼市，房地产只能小规模降息或不降息。

未来，很可能出现这样一种场景：实体利率持续下行，而楼市利率非但不跟随下降，反而保持不变，甚至不断上浮。

实体定向降息+楼市“定向加息”，并非没有可能。

这就是2020年我们必须重新面对的调控格局。

未来中国楼市调控的工具只多不少，对楼市的限制只增不降，政策裸奔的时代早已一去不复返了。

本文来源：小松说财经，更多内容请关注原创作者

原文：房贷利率不再参照基准利率，改为参照LPR，对二套房的影响来看看

对于中国人民银行在2019年的8月25日的时候koi发布公告称，从2019年的10月8日的时候开始，对于新发放商业性个人住房贷款的利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率的（LPR）为定价基准加点形成。对于这个加点数值需要符合全国还有当地住房信贷政策的要求，体现了贷款的风险状况，合同期限内固定不变。

对于首套的商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款市场报价利率，二套商业性的个人住房的贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。还有一点就是商业用房购房贷款利率也不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。对于公积金的个人住房贷款利率政策暂时不调整。

也就是说目前除了公积金贷款外，那么新发放的贷款将不再采用在央行基准利率上浮动的方式，而是直接采用LPR报价利率加点的方式来确定未来的房贷利率。

什么是LPR？

对于LPR全称是“贷款市场报价利率”，但是我们现在常用的叫做“贷款基准利率”。其实简单理解就是，如果央行选定了18家银行，那么让它们工作日天天报一个利率，对于这个利率是这些银行来给它们最优质客户的利率，然后在去掉最高值以及最低值，在算出一个平均数，而得出来的就是当天的LPR了。

LPR会大幅高于或者低于现有的贷款基准利率吗？

其实这个是不会的。虽然说LPR主要是银行报价的平均下来的，但是对于银行报价其实是有严格规则的：就是在MLF中期借贷便利，其实也俗称“麻辣粉”利率的基础上然后加减点数。到底什么是MLF呢，其中全称是中期借贷便利，这个是由央行给银行借钱的一种工具简称，比如说工商银行其实是可以通过MLF然后向人民银行借钱，那么央行就要收利息，比如说这个年利率可以定在3.5%。对于工商银行在报LPR的价格时，可以在3.5%的基础上在来加30个基点1个基点等于是0.01个百分点，就是万分之一，这个就变成了3.8%。

事实上，是央行通过掌控了MLF的利率，这样可以根本上去影响LPR的利率，你甚至也可以直接理解为：LPR其实就相当于之前的贷款基准利率。

首套房跟二套房的贷款利率是不同的。

对于首套的房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数+个人信用决定点数对于增加的点数合同期不变，但是LPR利率可以在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整。

而二套房的利率是=近一个月LPR利率+本城要求点数+个人信用决定点数+0.6%，也就是说LPR在执行以后，对于房价调控更容易了！如果说你是炒房者，买房资格不够好，那么这个时候国家就会大肆的增加你贷款的负担，然后让你不敢炒房。

或者说，如果在某个地区里炒房盛行，那么就会增加这个城市的要求点数，然后让贷款利率上涨更多。

我们举个例，其实就好比5.45%是一个二套房的贷款利率，如果说房价上涨的压力过大，那么这个时候每个地区完全是可以再加25个基点来进行调控的，那就是5.7%了，不过如果说你的资质不够优秀，那么很有可能再加15个基点，那这个时候就是5.85%了。这个时候就增大了炒房者的贷款压力。

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昨天，LPR迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。至此，房贷基准利率降至20年以来的新低！

降息带来的影响，是方方面面的。但对地产人和购房者来说，最关心的还是：这次降息对房地产有什么影响。明源君认为，简单地说，算不上强刺激，但对楼市还是构成利好，今年楼市稳了！

▲来源：中国人民银行、明源地产研究院

降息主要是支持中小微

但对楼市也构成了利好

自去年8月LPR机制改革以来，无论是1年期还是5年期以上LPR，都是在逐步往下走的。

不过，1年期LPR下行的速度比5年期以上LPR要快得多。截至今年4月，前者已累计下调40个基点（1个基点为0.01%），后者则累计下调20个基点。

此次，两者都是去年8月实施利率改革以来下调幅度最大的一次，但1年期LPR较上期下调20个基点，5年期以上LPR较上期下调10个基点。

显示了面对经济下行压力，中央继续一方面加大逆周期调节力度，降低企业融资成本，进一步激发企业活力，另一方面，房住不炒的主基调依然没有改变。

▲来源：全国银行间同业拆借中心

事实上，LPR设置的初衷之一，就是在经营贷款和房贷之间建立一个防火墙，因为经营贷款——特别是个人和小微企业的经营贷款，期限普遍在1年以下；房贷则绝大部分在5年以上。

不过，此次降息，依然对楼市构成了利好。

首先，本次5年期以上LPR下调的幅度高于2月（2月5年期以上LPR下调5个基点），调节力度也是有史以来最大。

去年实行LPR机制以来，全国首套房平均房贷利率在逐步下行（如下图），跟5年期以上LPR下行的步调保持一致，贷款门槛逐渐放宽，放贷流程也有所加速。

此次5年期以上LPR下调，将进一步引导房贷利率的下行，提升置业需求的释放积极性，对市场也将有所提振。

▲来源：Wind

以100万房贷、等额本息偿还30年计算，5年期以上LPR每下降10个基点，月供额约减少60元。虽然跟降低首付对楼市的提振没法比，但降息同样会改变人们对房地产的预期，鼓励购房需求入市，提升市场交易。

事实上，在“流动性充裕，资金成本下降及货币宽松预期”+“前期积压需求释放”的叠加下，3月，一二线城市已经出现回暖趋势，部分城市甚至因过热，已引发监管层的高度关注；土拍市场也随之升温，广州、上海等一线城市先后出现成交总价或成交单价冲高的地块。

其次，保证就业，能够让底层群体也有饭吃，有买得起房的可能，能够保证整个楼市的健康。

根据中小企业划型标准和国家统计局第二次经济普查数据测算，我国中小微企业创造了60%以上的国内生产总值，提供了80%以上的城镇就业岗位。是我国就业的基本盘。而大量的中小企业，在本次疫情中损失惨重。

对此，为企业减负的政策是关键，通过“降息”来疏通货币政策机制传导、降低实际融资成本，引导金融机构加大对实体经济特别是小微、民营企业的支持力度是其中关键一环。

1年期LPR的大幅下行，有利于中小微企业尽快复苏。解决了就业问题，经济才能更走出谷底。这是楼市健康稳健发展的最大基础。

降息降准还将继续

2020年楼市会很稳

虽然此次降息的幅度较大，但却在不少人的意料之中。因为早有信号：此前的3月30日“7天逆回购”降息了，4月15日开展的1年期中期借贷便利（MLF）操作也降息了。

而从近几个月的市场资金走势来看，“逆回购-MLF-LPR”，已经成为央行引导融资成本下降的“标配”操作模式。

而这，仅仅只是开始。

2018年8月的政治局会议提出“六稳”（即稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资和稳预期），并一直延用至今。今年4月17日的政治局会议则在“六稳”之外，首提“六保”，即保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。

3月份，面对疫情冲击，美国两次降息降了150个基点，直接把联邦基金目标利率降低到零附近。中国并没有马上跟进，一是在观察、等待，二是不能一次将子弹都打光了。要为后面预留足够的政策工具。

相比之前，417政治局会议将“努力完成全年经济社会发展目标任务”删除了，淡化了全年经济增长的目标，但依然提到了“确保完成决战决胜脱贫攻坚目标任务，全面建成小康社会”。

虽然GDP增速目标淡化了，但，要保就业、保民生，全面建成小康社会，也必须要有一定的经济增长才行。

因此，4月17政治局会议提出，要继续“运用降准、降息、再贷款等手段，保证流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行”。

作为第一大行业，房地产当然不会缺席。

明源君认为，不仅贷款利率会继续下行，存款利率也有很大下行的概率。因为存款是银行最重要的负债，如果只下调贷款基准利率，存款基准利率不动，则银行的经营压力会增大，银行支持实体的意愿会大打折扣。

此前，中金首席经济学家梁红曾在电话会中指出，“要想把内需补回来，不调整房地产的政策是做不到的。如果放开限购，即使在疫情下，我相信都有需求。”

从过去一段时间来看，大幅放松是没有可能的，但部分城市存在边际宽松的可能，比如人才落户门槛大幅降低。综合来看，各种政策对楼市的稳定发展，起到了很好的托底作用，今年楼市会很稳，放心！

来源：智汇掌上金融

很多人会选择贷款买房，其中最影响贷款买房的便是房贷的基准利率。不少购房者对其不甚了解。那么，2020房贷基准利率是多少？房贷利率怎么计算？接下来大家一起来看看吧。

2020房贷基准利率是多少？

目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4．90％，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同。

全国首套房平均利率为5．38％，利率普遍上浮5％－20％。二套房贷款利率普遍上浮10％－30％。

同期公积金贷款基准利率为3．25％，二套房贷款利率普遍上浮10％。

第2套房界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。

房贷利率怎么计算？

如果只贷款1年或不足1年的，利率为4.35%;如果贷款是在1至5年，利率为4.75%;如果贷款是在5年以上的，利率为4.90%。

1、利息=贷款额×年利率×期限，这个公式是在期限内按单利计算并且是到期一次性还本付息的计算公式。

2、贷款则不同，一是以月复利计算的；二是分期偿还，偿还后的那部分本金不在后续计算利息了。

3、以现行的七折房贷优惠计算利息，现在5年期以上基准利率为5.94%，优惠后为4.158%，折算为月利率为4.158%/12=0.3465%。

以上就是有关于2020房贷基准利率是多少，房贷利率怎么计算的全部内容了，不同地区，不同银行，首套房房贷利率可能都有所差别，大家要根据当地标准来哦。

根据央行规定，3月1日起至8月31日前实行房贷利率换锚，已办理商业贷款的购房者（公积金贷款无影响），有两种选择：以银行重新签订合同，按LPR利率执行，或不重新签订合同，按固定利率执行。而此次房贷利率LPR转换，每人只有一次选择权，转换之后就不能改变了。那么房贷选择基准利率还是LPR呢？哪个比较划算呢？

一、LPR转换怎么计算？

基准利率是指央行发布的存款基准利率，是央行说了算而非市场说了算，不能充分发挥市场对经济的调节作用。而LPR，全称为“贷款市场报价利率”，是中国人民银行综合18家具有代表性的商业银行市场报价，形成的贷款市场报价利率，每月20日（遇节假日顺延）对外公布一次。

央行公告显示，原合同约定的利率定价方式可转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

具体而言，基准利率和LPR两种方式的计算方式如下：

固定贷款利率=基准利率（固定4.9%）+（1+浮动）（固定）

贷款利率=LPR最新报价（浮动）+加点数值（固定）

LPR=MLF利率（浮动）+加点幅度（可为负，浮动）

举例来说，A当初购买的首套房，商业贷款基准利率九折，那么，按照基准利率计算就是“基准利率×90%”，在基准利率4.9%的基础上打九折，也就是4.41%。如果A选择转换为LPR，其房贷利率计算方式就变为“LPR+加点（可为负值）”。其中，“加点”数值是他现在房贷利率（4.41%）与2019年12月LPR（4.8%）的差值，也就是说A新的房贷利率计算方式就是“LPR-0.39%”。虽然LPR会变动，但“加点”数值在A还完房贷之前都是不变的。

另外，需要注意的是，虽然LPR每月浮动，但房贷重定价周期最短为1年。也就是说，房贷利率最短1年变动一次，如果觉得变动太频繁，也可选择3年或5年一变动。

二、哪种方式更划算？

选择固定的基准利率还是LPR，需要根据实际情况和自身承受风险能力具体分析。

目前来看，LPR自去年推出以来，走势是不断降低的，随着中国LPR利率的市场化越来越深入，长期看中国市场的房贷利率必定是越来越接近国际市场水平，因此从长远来看LPR是稳定或略有下降，不太可能出现大幅涨跌。有专家认为，从历史经验来看，经济增速从高速发展向中低速切换，为了保障经济活力，需要较为宽裕的市场流动性，中长期看利率走低的概率比较大。不过，也有人认为，LPR的长期走势存在不确定性，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而加重房贷借款人的还贷负担。

有分析人士表示，鉴于目前大部分购房者的房贷利率都是相对基准利率上浮的，建议对于剩余还款期限不长，或者对利率变化不敏感的购房者，可以选择参考LPR定价，以享受中短期LPR下行带来的月供减少的红利；即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于这些购房者的生活影响也不大。

由此可见，如果今后LPR报价下调，那么按LPR利率执行会更划算。反之，如果今后LPR报价上调，则按固定利率执行更划算。

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