上海英国会房价

今天我们继续为大家解读《全球房地产》这本书。

中国内地房地产发展初期学习了香港，香港房地产又深受英国影响，所以分析香港和英国房地产，对于我们读懂中国楼市制度、把握中国房价走势，有重要参考意义。上一集我们详细解读了香港的高房价困境，这一集，我们将以简洁通俗的语言，为您解读英国房价刚性上涨的秘密。

英国房价何以刚性上涨？

英国的房价上涨有多严重呢？首先，英国房价长期跑赢通胀，领先全球，虽有周期变动，但是总体上涨。1917-2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅高达7%。1970-2017年，英国名义房价指数上涨52.8倍，明显高于同期的意大利、法国、美国、德国、日本。

整体来看，英国房地产和香港房地产有众多相似之处，二者都深陷高房价的困境。分析其背后的原因，其实也大同小异。人口流入、供地不足、金融自由化，同样是英国房价刚性上涨的幕后推手。

人口方面来说：

自20世纪80年代以来，英国经济逐渐从“英国病”中恢复平稳上涨，吸引移民持续净流入，人口的持续增加，形成了对房屋的刚性需求，推高房价。

土地方面来说：

英国80%的土地为私人部门拥有，但是分配严重不均，其中40%的土地集中在贵族手中。对于英国的大地主阶级来说，土地就是社会地位的象征，所以对土地转让的积极性不高。这就导致英国可供建房的土地供给十分有限。

而且，英国特别重视生态保护，设置大量自然保护区和城市绿带，进一步加剧了土地供给的短缺。比如说伦敦，50年来，伦敦周边设置的绿带一直维持良好，而世界上其他国家的城市，比如日本、韩国，城市绿带则不断减少，持续补充开发用地。这也就是东京、首尔大都市圈和伦敦的区别。

金融方面来说：

自撒切尔夫人执政以来，英国进入金融自由化时代，使得金融服务业成为英国的支柱产业。金融自由化和国家金融地位的重新崛起，大力刺激货币的增长，货币超发成为房价上涨的直接推手。

我们说，英国房价刚性上涨，加重了居民买房的压力，但是，英国房地产的发展却也有值得我们学习的地方。

第一、英国重视生态保护的传统，虽然使土地供给不足，但与此同时，也保护了环境，提高了居民的生存质量。对比我国过去房地产的发展，为了土地财政，到处都在盖房子，出现了多少烂尾楼和鬼城？既浪费了资源，又破坏了环境，值得我们深思。

第二、英国居民虽然买房压力大， 但是，英国的住房品质很高，很有田园特色，而且独户住宅占比很高。即使买不起房，租房住也可以体验都市与田园相互结合的居住环境。相较于我国越盖越高的摩天大楼，英国的房子似乎更加融入自然。不高，现在我们也开始出政策，限制楼层的高度，中国未来的房子，也许会更加注重生活品质。

第三、英国对房产交易环节和持有环节都会征税，交易环节的税收主要是抑制炒作，对于炒房的交易，征税重税。持有环节的市政税，相当于我们所说的房产税，是地方财政收入的重要来源。我国的房地产税收，一直是交易税比较重，限制住房的流通；而房产税却迟迟不出，使得地方政府对土地财政的依赖难以自拔。地王频出，推高房价。

第四、英国居民买房压力比较大， 政府以租赁市场保障居民的居住需求，对于低收入或者失业家庭，会发放租房补贴。而我国的住房租赁市场一直都不太完善，这一点也值得我们借鉴。现在我们也开始提倡租购并举，发展租赁市场的机构管理者，完善发展我国的租赁市场，希望未来租房可以成为我国楼市的重要补充，真正的实行居者有其屋。

有人说：世界上有两大泡沫，一个是美国股市，一个是中国楼市。那么中国楼市到底有没有泡沫？下一集，我们就从美国楼市的次贷危机，看一下房地产泡沫是如何形成，又是如何破裂的，欢迎收看，我们下期再见！

对多数投资者来说，英国的房地产市场向来是比较稳定的“避风港”。早些年，即使受到2009年金融危机的影响，包括美国在内的多国房地产市场受到重创，英国市场却还能保持强健的态势。英国的海外投资在2013年达到顶峰，房产价格出现大幅上涨。以伦敦的黄金地段为例，在短短四年中房价的涨幅就超过了56%，多数买家来自海外。

现如今，虽然英国面临着脱欧、英镑贬值、恐怖主义威胁等一系列重大的政治、经济挑战，英国的房地产市场却没有出现明显的下滑趋势，反而稳步上涨。根据英国房产分析机构Hometrack发布的《英国城市房价指数排名（2018年1月）》，在过去一年中，英国主要城市房价上涨幅度超过5%，海外投资者在其中起到重要作用。英国CMS纳华律师事务所中国业务部总监李颖在自己的分析文章中写道，2017年海外投资者和英国地方政府的投资、灵活办公空间运营商和在线零售商的蓬勃发展，加上持续低利率环境和低债务成本，挽救了这个市场。2017年英国海外投资者比2016上升了25%，其中来自中国（包括香港）、美国、德国占据榜单的前三位。

包括莱坊、Rightmove、Hometrack在内的多数大型房地产机构专家预计，在未来10年中，英国市场会有更好的增长，投资前景乐观。Hometrack的分析师甚至预测，英国部分重要城市比如伯明翰和曼彻斯特，在未来3到4年间的房价还有20%到30%的增值空间。

要分析英国房价，首先要对影响房价的因素有所考虑。在过去两年中，主要影响英国房地产的因素有脱欧、英镑汇率、政策变动和房产短缺等。其中，房产供给短缺造成的严重供需矛盾是最主要的原因。英国政府的社区和地方事务部(DCLG)的一项专项统计报告显示，在未来25年里，伦敦之外的整个英格兰的住房短缺约为52万套，而大伦敦市的住房短缺数字将高达62,5000套。由于英国土地极为有限、政府规划审批严格且工程建设速度缓慢，房产的供应量始终满足不了需求量，这也为房价上涨创造可能。

英国权威金融机构Nationalwide的首席经济学家罗伯特·加德纳（Robert Gardner）在该机构发布的最新房价报告中写道，2018年英国的房市主要取决于经济环境。他预计在2018-2019年，英国经济将以1%-1.5%缓慢增长。同时由于英国依然存在房源短缺的问题，房价还将以3%-4%的百分比增长。

此外，对英国房价造成巨大影响的因素就是脱欧。自从2016年6月英国脱欧公投以来，英镑就一再下跌，这对英国国外投资人士来说是个绝佳的机会，他们可以用较低的价格买进房产。本月，英国首相特蕾莎·梅正在和欧盟进行新一轮的脱欧谈判。从目前的情况来看，谈判有陷入僵局的风险，这对房地产市场是否会造成较大影响、造成什么样的影响还有待观察。

另外英国政府制定的相关政策也是海外投资者关注的焦点。去年11月22日发布的英国政府《秋季预算案》在报告细则中写道，政府决定对海外投资者出售英国商业地产所获利润征收资本利得税，适用税率为17% - 20%。这项规定将于2019年4月1日生效，届时也会对海外投资市场造成一些影响。

以上是宏观层面的分析，具体从微观层面上来看，不同城市间的情况又有所不同。根据Hometrack发布的《英国城市房价指数排名（2018年1月）》，在过去一年中只有包括伦敦在内的5座城市出现房价下跌的状况。以伦敦为例，每家房产投资机构给出的数据有所不同，但是他们都对伦敦房价下行的趋势表示肯定。伦敦房价下跌可能跟当地高档物业价格回调、高额印花税和更严格的贷款条例等因素有关。另外，伦敦长期以来的一路高涨的房价再次升值的空间也十分有限。这些因素和政治经济大环境的变化一起，削弱了买家购房的欲望。

Hometrack的排名分析中还指出，除了5座城市之外，英国其他重要城市的房价都上涨了。该机构研究主管理查德·邓乃尔（Richard Donnell）表示:“在过去的12个月里，房价增长势头一直在向北转移……相较于比伦敦和东南地区，格拉斯哥、爱丁堡和其他一些城市的房价更容易负担得起，尤其是对首次购房者。另外抵押贷款利率保持在低位，这有助于刺激需求，并增加这些市场的活动。”

以下将根据Hometrack在这份排名中提供的购房均价、涨幅数据和英国地产网站Zoopla提供的在售房屋数据（截至2018年3月6日19：00），分别介绍英国目前房价涨幅最高的五座城市。

爱丁堡

当前购房均价：21.86万英镑

过去一年中的涨幅：8.2%

在售房屋数量：9314

爱丁堡这次能够成为全英房价增幅最大的城市，超过势头正旺的曼彻斯特和伯明翰，与它本身的先天优势有关：首先，作为苏格兰首府，爱丁堡有着丰富的历史文化资源和教育资源。世界最古老的大学之一爱丁堡大学就坐落于此。其次，爱丁堡是苏格兰的交通枢纽，交通条件良好，帮助并服务于众多游客、留学生和投资人士。爱丁堡在经济实力上的表现也不俗，它主要依靠金融业进行发展，它目前是除了伦敦以外最大的金融中心。

伯明翰

当前购房均价：15.41万英镑

过去一年中的涨幅：7.5%

在售房屋数量：9865

2010年，英国政府将伯明翰定位为除伦敦之外的英国第二个国际大都市，目标是在2030年前挤入世界排名前20。同年，中央政府与伯明翰地方政府携手开启英国有史以来最庞大、最全面的跨时20年的“大城市计划”。该计划是为期20年的总体规划项目，旨在重建与复兴伯明翰中心区域。另外在交通领域伯明翰也迎来了历史最大规模的投资。

伯明翰还有一定规模的华人社区，华人人口数量位居英国第三，中国移民的社会融入相对容易些。相对伦敦等高价房集聚的城市而言，伯明翰房屋的可负担程度比较高，十分吸引中国买家。

格拉斯哥

当前购房均价：12.49万英镑

过去一年中的涨幅：7.2%

在售房屋数量：16997

格拉斯哥是苏格兰最大城市，英国第三大城市。长期以来，格拉斯哥被视为英国最佳购物天堂之一，仅次于伦敦。近年来，“英国北部发展大计划”将格拉斯哥视作其中重点发展城市。该计划将要改造城市交通状况包括通南北的高铁以及东西的新北部交通系统，缩短城市内的交通时间，开通Trans-pennine线，连接城市与机场。

自从2011年开始，格拉斯哥在基础建设上每年可吸引超过80亿英镑的资本投资，包括房地产，零售，健康，酒店，教育等行业。资本投入的加大使得格拉斯哥进一步接近国内及国外市场，吸收更多投资的现象为海外资金的投资提供了跳板。

曼彻斯特

当前购房均价：15.79万英镑

过去一年中的涨幅：7.0%

在售房屋数量：10973

谢菲尔德大学教授乔纳森·希维尔（Jonathan Silver）的调查发现，可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港，其中曼彻斯特尤为吸引投资者目光。

曼彻斯特近年来的发展势头不可小觑。它被德勤视作欧洲发展最快的城市之一，房屋销售速度是伦敦的三倍。近年来在“北方经济引擎计划”（一系列促进英格兰北部经济发展的计划）的推动下，房价不断攀升，许多房产机构称曼彻斯特为投资的好地方。

对于海外买家来说，曼彻斯特大学，曼彻斯特城市大学，曼彻斯特音乐学院等众多高校资源也很有优势。此外，便利的交通（曼彻斯特有三个火车站，直达伦敦只需要约2小时。曼城机场也有直达北京的航班。）和丰富的体育文化（曼联和曼城球队）每年都吸引着来自全世界成千上万的游客。曼彻斯特还有全英国第二大的中国城，华人社会在这里有很大的规模。

诺丁汉

当前购房均价：14.67万英镑

过去一年中的涨幅：6.5%

在售房屋数量：9576

诺丁汉所在的东米德兰地区在2017年10月的数据统计结果中，比上一年总体房价增长了7%，是全英国房价涨幅最高的区域。根据英国教育标准办公室（Ofsted）的评级，该地区诸如Beecham College在内的学校都获得了很高的评分，这也导致大量国内外家庭因为良好的教育资源搬到这里，让当地房价持续水涨船高。

根据2017年诺丁汉市议会的数据，它是英国主要城市中居民年龄层最年轻的城市之一，同时更以开创性的教育研究而闻名于世。从布洛芬和核磁共振成像扫描仪的发现，到先进的纺织品和碳捕集，诺丁汉被称为“学术创新之家”。

此外，便利的交通条件（2小时火车即可抵达伦敦或曼彻斯特）同完善的商业设施、运动设施、景点、生活配套一起，给诺丁汉加了不少分。这座城市房产投资的潜力巨大。

英国房价要价上涨以提振楼市

英国房产门户网站Rightmove的数据显示，房地产市场正从封锁中强劲复苏，挂牌问价要比3月份高出近2%。房地产搜索网站的一份报告显示，3月至5月，平均要价上涨6266英镑，涨幅1.9%，至337844英镑。由于疫情期间暂停的交易最终得以完成，协议销售量剧增增加了4万套。Rightmove表示，买家平均以97.7%的要价在最终交易时成交，高于2月份的96.6%。

与此同时，房地产经纪的报告提到，潜在买家的购买热度达到了创纪录的高水平。平均查询量比3月初的水平提升了40%。Rightmove董事兼房地产市场分析师Miles Shipside表示：“英国房产市场又开始活跃起来了。市场很健康，没有恐慌性抛售现象，甚至没有价格下跌的迹象。一些在停业前就同意出售的卖家一直担心，他们的买家可能会试图以降价的方式重新议价。但数据显示，买家现在更有欲望迅速与卖家达成交换购房合同等法律程序，因为有迹象显示，被压抑的需求不断上扬，促使房价压力向上，而不是向下。”

莱坊（Knight Frank）报告中称，房地产市场有提振迹象。这房地产经纪集团表示，在截至6月6日的一周内，伦敦郊区买卖双方达成议价协议的数量达到纪录的新高。议价达成率就过去5年的平均水平上升了52%。而在伦敦，达成率则上升34%。莱坊补充称，伦敦以外地区房产销售的平均议价降幅（问价降幅）从2.4%降至1.2%。在伦敦，这一比例从6.4%降至5.5%。

伦敦待售房产总数：47996套

最近14天在伦敦上市的待售房产：4703套

伦敦待售房产的平均价格：1057767英镑

中位数价格：625000英镑

伦敦未售出物业的平均上市时间（ToM）：271天

未售出物业的中位上市时间（ToM）：145天

尽管英国房地产市场正在由于疫情积压的需求启动得到初步提振，但房地产价格前景依然黯淡。经济学家警告称，失业率上升和收入下降将对物价构成压力，今年房地产价格可能下跌约5%。

英国皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors）最近的一项调查发现，5月份，来自新买家的询价、协议销售额和价格增长再次下降，不过随着市场重新开盘，降幅有所放缓。

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面对着全球主要经济体超宽松货币政策环境接近尾声，以及英国脱欧所带来的种种不确定性，一直是中东和俄罗斯富豪们最爱的英国楼市也撑不住了。

据Nationwide（全英房屋抵押贷款协会）周五公布的数据，英国在2018年的房价录得五年来最慢涨幅，2018全年的房价涨幅从一年前的2.6%降至0.5%，创下2013年2月以来的最慢同比增速。

而去年12月的房价较11月环比也下降了0.7%，全英国平均每套房房价为21.23万英镑。

作为抵抗通胀和经济危机的重要资产之一，英国房地产市场在经历了几十年的繁荣之后，目前正在放缓。Nationwide在报告中表示，上个月消费者的信心减弱，新买家问询数量进一步下降。

对此，Nationwide首席经济学家Robert Gardner表示，目前放缓的迹象可能是经济前景的不确定性所造成的，尽管目前就业和工资增长强劲，借贷成本也较低。他预计，如果经济成长率依然持续当前速度，则2019年英国房价还将出现较低的个位数增长率。

分区域来看，北爱尔兰地区2018年房价涨幅达到5.8%，威尔士也达到4%，是英国房价涨幅最大的两个地区。而首都伦敦的房价在2018年却下跌了0.8%，Nationwide在报告中表示，这是伦敦房价连续六个季度出现同比下跌。

伦敦房价最早出现连续下跌，或许与此前较大的涨幅有关。与2007年金融危机前的房价顶峰相比，伦敦房价已经比11年前高出了52%左右，而全英国的平均水平才比07年的高点高出28%。

像约克郡和亨伯赛德郡、西北和北部地区的房价却仍接近2007年的水平，英国各地区的房价涨幅在过去十年出现较大分化。

据瑞银近日发布的研究报告，伦敦房产目前在市场上平均需要等待128天，才会被出售，这一比例高于2016年平均77天的水平。

同样追踪该数据的Post Office也得到了类似的结果，伦敦房产需要挂牌126天才能被售出，较2017年延长了11%。而2016年末，这一数字为89天，2015年则为74天。

此外，瑞银(UBS)的数据显示，39%的房产挂牌出售后，价格出现下调，自2016年英国退欧公投以来翻了一番。要价的平均折扣为2.6%，而一些热门区域，如肯辛顿和切尔西的平均折扣超过4%。

瑞银在报告中称，在英国退欧的不确定性挥之不去的情况下，买家对房价的承受能力不足，加上印花税的变化，都对楼市造成了影响。

英国是一个发达国家，大家都知道一个地区的房价高低跟当地的发展程度相关，那么当前伦敦的房价有多高？未来伦敦的房价走势乐观吗？我们一起来探讨一下。

图片来源：unsplash

>>> 2019年全球生活成本最高的城市排名

英国房价总体是比较高的，不同区域有相应的房价。小编在英房网找到一些数据，伦敦房产区域分为一区、二区、三区和三区外，房价依次降低。伦敦一区的房价区间大概在12~15万元人民币/平方米，伦敦二区达到约9~11万元人民币/平方米，伦敦三区则需要7~10万元人民币/平方米，伦敦三区外相对便宜不少，大概5~7万元人民币/平方米，普遍低于10万元人民币/平方米。房价和区域发展水平有关，中心区教育资源、自然景观、交通出行等条件都比较优越，因此伦敦房价由中心向外围辐射递减，但总体房价水平高。

英国房价虽然居高不下，但是受到一些因素的影响上涨缓慢。印花税是海外投资者到英国购买房产所必须缴纳的一种费用，交了印花税就代表购房交易有了当地的法律保障。近期英国印花税有所上涨，一定程度上限制了人们的购房欲望，因此有些地区房价涨幅不大。

>>> 中国有多少富人移民？

英国脱离欧盟也是影响房价的一个重要因素。目前英国已经通过脱欧法案，欧盟成员国协商一致尊重英国从欧盟中独立出来，商量的结果是英国脱欧延期至今年10月。这一决策的实施进展如何？实施后的影响会是怎样？都具有很大的不确定性。英国认为脱离欧盟可以有更自由的发展空间，不用向欧盟缴纳高额的财政款项，产业发展也不用受欧盟规章制度的约束，自主权得到增强。

>>> 海外投资买房哪个城市最好？

但经济全球化是当今世界发展的趋势，国与国之间经济联系密切，英国脱欧的进展顺利与否，会带来怎样的风险，都是难以准确预料的，因此这对英国的经济会产生一定的影响。这反映在房价上就是房产投资者对前景的估计考虑到了不确定性的风险因素，在房产购买上更为审慎，转向观望的态度，导致英国房价增速放缓。根据居外网的数据显示，英国房价比前一年只有0.5%的涨幅，伦敦2018年的房价没有上涨，反而下跌了0.8%，英国房价出现了近五年来最慢涨幅，预测2019年英国伦敦房价的涨幅应该不大。

英国经济现在包含不确定的因素，可能面临着经济下行的压力，导致房产的发展情况也没以前乐观，很多房产投资者都持审慎观望的态度，近两年房产涨幅缓慢。但随着移民英国的人口激增，当地的房产需求变大，房价上涨会是一个趋势，长远来看伦敦房产还是非常具有投资价值的。预测未来短期内英国的房价还将保持增速放缓的态势，涨幅百分比大概保持在个位数，投资者要多留意当地的房价动态，看准时机，谨慎投资，也可以静观其变，等待房产经济复苏。

英国朋友谈中国房价

2020/04/11

本故事纯属虚构，如有雷同，纯属巧合，并不胜荣幸

点这里看英国朋友往期

英国朋友谈疫情百态

英国朋友谈中国体育

英国朋友谈新冠疫情

01

周日的午后，阳光明媚，春风送爽。我躺在躺椅上闭目养神，耳边是大波波娃来回走动的声响，间或还传来她轻声哼唱的旋律。看来大波波娃的心情不错。

我感觉嗓子有点痒，干咳了两下，突然心情烦躁起来。“唉，亲爱的，能否给我倒杯水喝？”我索性坐了起来，燃上一根雪茄。

“怎么啦，我的华生，不会是发烧了吧？”大波波娃停下手里的活，走过来，把水杯递给我，关切地问道。

我喝了口水，站了起来，不小心碰到了旁边的急救箱，乒乒乓乓的声响。“没什么，就是突然心情不好，没有原因。”

“上午你就是出去给你的老主顾查太莱男爵看病，回来就感觉你没精打彩的样子。”

“现在疫情严峻啊。都是那个该死的约翰逊首相在防疫初期提出群体免疫计划，在最关键的时机做出了错误的决策。就连卫生大臣汉考克也感染了新冠肺炎。现在可好，约翰逊正躺在ICU里，太讽刺了。”我叹了一口气说道。

“华生，不要消极。我知道这段时间以来，你作为医生承受着的压力。你需要寻找一些轻松的谈话来解解闷。”大波波娃抛了个媚眼，“等会我有一个惊喜给你。”

“是嘛，期待！”我把脸转向窗外，明晃晃的阳光耀眼。

门铃响起，一阵骚动和喧哗从门廊传来，熟悉的脚步声渐渐踱了过来。

“啊哈，亲爱的洛克，什么风把您吹来啦。”我转过身来，张开双臂想给福尔摩斯来一个大大的拥抱。

福尔摩斯取下高高的黑色礼帽，向我微微点头示意，并没有想上前要和我拥抱的意思。我停顿了一下，马上意识到了什么，呵呵一笑，“奥斯维辛之后，谈论诗歌是一种奢侈。新冠疫情之后，拥抱也是一种奢侈了。”

“亲爱的华生，别来无恙啊？本来这段时间不想过来打扰，可是，大波波娃说好久没见，让我过来叙叙旧。你看，我还带来了谁？”福尔摩斯身子一侧，微微低下腰身，左手背在身后，右臂做出一个绅士的礼让。

“亲爱的华生，我的医生叔叔，你好啊！”悦耳的声音响起，一个轻灵而娇媚的身形出现，同时我的眼前呈现出灿若桃花的精致的面孔，一对朱唇红彤彤娇滴滴，一双灵巧的明眸不停地在眨动，晃得我身子一踉跄，后退一步才站稳脚跟。

“啊～亲爱的伊万卡小姐，你的到来让这里立刻蓬荜生辉啊！”

“华生医生，感谢你上午还给查太莱姑姑看病呢。她说只认你，只信你的医术。”伊万卡边说边褪去外套，修身的墨绿色套裙包裹着浑圆富有弹力的臀部，胸前的双峰脱颖而出，一双紧致的小腿在黑色长筒袜里曲线玲珑，越发衬托出婷婷玉立的身姿。

“啧啧，好久不见，伊万卡你是更加的光彩照人。”我连连称赞，享受着伊万卡身上散发出来的魅力和玫瑰香水味，特意扭转头对着福尔摩斯说道，“看来，爱情的雨露真会让人焕发青春啊。”

“华生医生，认识你这么多年，从小你就给我看过病。我一直都觉得你没有变化，风度翩翩，英俊倜傥，是不是大波波娃有独门秘笈啊。一会我要向大波波娃讨教一下。”

伊万卡调皮的眼睛真会说话啊。我内心感慨着，真是一个人见人爱的小妖精啊。

我摆出手势，邀请在会客室落座。

02

大波波娃过来呈上咖啡，也挨着伊万卡身旁坐下。

“华生医生，你的庄园好大啊，每次来这里我都有种莫名的好奇与冲动。你这里似乎隐藏着上百年的秘密在诱惑我。”

“哈哈，我的伊万卡，从小你就爱在我这里捉迷藏，玩寻宝探险的游戏。我这里藏着你少女成长的秘密。”我对着伊万卡搔首弄姿地说着，“来的路上顺利吧？！”

“非常顺畅。”福尔摩斯端起咖啡喝上一口说，“唐宁街空无一人，估计内阁大臣们在居家开视频会议呢。伦敦的金融街也是门可罗雀，少有的安宁啊！”

最后这句话，我听出了福尔摩斯的叹息。

“是啊，疫情这样发展下去，我也只能做好暂时隐居这里的打算了。上周刚让佣人打扫好，添足了储备物质。”

“不错不错。我也很喜欢你们莫里亚蒂家族的这个房产，清净，宛如世外桃源。按中国话讲，你是狡兔三窟啊。”

“亲爱的洛克，你也可以在附近置个房产，这样我们就可以常来常往，你来我往了。”大波波娃不失时机地向福尔摩斯挤眉弄眼。

福尔摩斯默不作声地喝着咖啡。我瞟了一眼大波波娃说，“我们亲爱的洛克先生一直鼓励实体经济，倡导房子是住非炒的观念。这一点和目前中国政府对房子的定位如出一辙。”

“今年受疫情影响，有机构预测全球经济会出现负增长。目前一些国家的防疫物品、日用品已经出现涨价的迹象。中国的疫情基本控制，生产生活正在逐步有序复苏。中国的经济发展对世界经济影响深远。经济发展与房价走势密不可分。研究、探讨今年中国国内的房价走势是有意义的。”福尔摩斯轻轻放下咖啡杯说道。

“对了，伊万卡是剑桥商学院的毕业高材生，也一直是猎头公司高官，和麦肯锡大中华区都有业务来往。对中国的房价有所了解吧？！”我问伊万卡。

“以历史的眼光来回溯中国房地产的发展会发现，近十多年中国的房价，整体的趋势是增长的。中间出现过两次大的波动，一次出现在2009年，一次出现在2015年前后。”伊万卡望着福尔摩斯。福尔摩斯含情脉脉地点点头，伊万卡继续说道，“2008年，众所周知出现世界经济危机，全球经济不景气。中国也未能幸免，经济下行，房价却大幅上涨，2009年出现了第一次大的上涨。”

“2015年似乎没有出现经济危机啊？”大波波娃插嘴道。

“2015年房价的暴涨是因为2014年中国政府进行调整，为了应对经济增长缓慢，做出了全国性的供给侧改革去产能化。”福尔摩斯补充说道，“亲爱的大波波娃，你有没有发现，中国国内经济压力增大，增速放缓，房价没降反升，奇怪不？”

“是啊，经济放缓，购买力下降，房价下降才合乎常理啊！”大波波娃提高了嗓门说。

“那我问你，亲爱的大波波娃，影响房价的因素有哪些？”

“供给方开发商、购买方，还应该有政府调控。”

“不错不错，你说出的三个主要方面，很好。不过，中国的土地是公有制的，并非我们西方多数国家私有。因此，对于土地供应方——国家，或者说是各级政府，就有很大的决定权来决定房价的走势。比如说针对房地产的各种政策法规就可以左右房价走势。还有一个重要因素，非常奇特，就是不可抗拒的外力。比如战争，比如经济危机，比如这次新冠肺炎。它们的出现会影响甚至左右房价的走势。”

“洛克先生，我最近也关注了中国国内有关房价走势的分析文章。观点却大相径庭，甚至互为矛盾。受疫情影响，有些媒体预测房价会跌，而另一些媒体却说房价会涨。真是南辕北辙的差异啊。”我问道。

“这不奇怪，就像新冠肺炎在武汉最初出现时，中国不同的顶级医学专家也曾做出完全相反的判断。运用专业的知识做出正确的判断并做出专业的正确的指导，是一个真正的专家的素养和本领。那些披着专家外衣的伪专家，不是利益熏心就是别有用心，再或者是金玉其外败絮其中的货色。总之就是祸国殃民，是披着羊皮的狼！”福尔摩斯狠狠地说道。

我内心微微一震，绅士的福尔摩斯少有的情绪会如此的激动。

03

“我们看待媒体的分析，要用理性和专业的知识去解读。比如，中国国内，不管是受重点监控的70个大中城市，还是100个大中城市，对于个人买房者来说，讨论均价升高还是降低，是没有任何意义的。一座城市的地理位置、人口基数、流入人口的增量、经济活力，乃至国家的政策倾斜程度，都是影响房价的重要因素。一城一价，一城一政策将是未来的趋势。所以，媒体讨论平均房价就是在耍流氓忽悠人。”伊万卡神采奕奕地说着，“所以，探讨中国房价，就要具体城市具体分析，北上广深的房价不会下降，尤其是好地段。那些写北上广深房价受疫情影响下行的媒体，应该是拿人钱财闭门造车的能手，忽悠人们赶紧去抄底购房。同样，写北上广深房价上涨的写手，也是想制造一种争先恐后的压迫感，让买家有紧迫感赶紧出手购房。总之，超大城市的房子从来就不愁卖。因为经济活力太强盛、人口流动性太大，购房的需求太旺盛。你可以攥着现金等待，没关系，有人已经在你观望等待中下手了。100万的房子，你嫌贵，想等等。生生地等到房子涨到120万，你咬牙跺脚不甘心。其实，100万的房子卖给了以为可以等待80万买房的人。”

我默不作声，端起咖啡掩饰我的不安。

“中国大城市还有一个奇葩，就是学区房，房价从来都是一路高歌，那真是有人欢喜有人忧啊！”

“想要测底地了解、看清中国的房价，需要了解中国的特有国情和特殊的历史进程。”福尔摩斯悠悠地说道， “这次，面对新冠肺炎疫情的泛滥，各国的应急反应千奇百怪。只有中国政府的表现堪称完美。如果你了解世界历史，如果你认真阅读《资本论》，你就知道中国目前所取得的成就是多么的伟大和不易。”福尔摩斯缓了缓，拿出烟斗点燃，然后继续，“我们西方国家的发展依靠最初的原始积累开始的。这个原始积累是靠着侵略、战争、奴役殖民地的人民获得的。这个原始积累是沾满鲜血的肮脏的手段获得的。而中国的发展，没有侵略，没有战争，是依靠勤劳的本国人民的双手发展起来的。尤其改革开放以来取得的伟大成绩，土地政策功不可没。通过转让土地使用权和房屋交易，政府从开放商、购房者手里拿到资金，用于公共设施建设，建医院，建学校，建工业，建高铁，发展经济改善民生……我们西方国家拿着肮脏的原始积累提升了本国的社会福祉和公民福利。而伟大的中国靠着土地政策获得的税收一点点地追赶着我们西方国家。土地、房产税收是维持着中国快速发展，改善人民生活的动力之一。所以，房价处于高位的动态稳定是未来中国政府希望调控出现的局面。这种局面从2017-2018年以来已经初见成效。可惜……”福尔摩斯停顿了一下，眼神深邃，头脑中似乎在思索着。

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“可惜什么？”大波波娃抢在我的前面脱口而出。

伊万卡接着说，“可惜，这次疫情却打乱了中国政府的调控步伐和节奏。加上我们欧美国家政府和民众的傲慢与无知，应对疫情总是漫不经心，导致疫情持续蔓延得不到有效控制，世界经济低迷不振已经在所难免。美国政府为了减少自身经济损失，已经开足马力印刷美钞，让世界来替它买单。为了应对本国经济压力，中国政府也只能做出应对准备，宽松的货币政策开始重启，M2开始稳步放量。未来一段时间，货币政策、财政政策引领下的市场利率下行势在必行了，接着提高赤字率，增加地方债，减税降费的举措都将刺激消费，扩大产能。亲爱的大波波娃，你说，房价会下降吗？噢，应该说是大城市的房价会下行吗？”

大波波娃和我一样开始默不作声。

“如果非要对中国的楼市房价做个明确的预判，我个人认为，北上广深以及杭州厦门成都等新一线城市的房价不会降。而三四线城市的房价在未来一段时间会适度下行，并会持续一段时间后小幅上扬。但是，我个人并不看好三四线城市的房价，很有可能，未来三五年后会下行。”福尔摩斯说完，猛吸一口烟斗，随即吐出一个烟圈，坐在沙发里不做做声。

空气开始变得凝重，我抽着雪茄烟头一明一灭。

天光渐渐暗淡下来，窗外青草茵茵，树枝上新抽出的嫩芽在微风中摇曳舞动。万物复苏的季节，却缺少了往日的生机……

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半斤八两

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创历史新高！英国房价暴涨3.7%

最近，一场小型的房价暴涨正在英国各地上演。

据英国最大的房产平台网站Rightmove发布的7月《英国房产价格指数报告》显示：

图为2019年7月-2020年7月的英国挂牌价走势

当前英国平均挂牌房价比3月份封锁前的平均高2.4%，达到320265英镑。

7月平均房价比去年同期高了3.7%，是近三年半来的最高涨幅！

纵观整个英国，全国的挂牌价都上涨，要比去年同期及封城以前的3月份房价要高。

其中，伦敦和苏格兰的表现最为亮眼。

伦敦相比较3月份，房价上涨0.5%，比去年同期上涨3.5%。

苏格兰较3月份上涨4.5%，相比去年同期上涨5.3%。

随着封锁措施逐步解除，英国楼市近期也迎来了一股意料之外的抢房潮。

据泰晤士报称，英国楼市自解封后，房地产市场迎来了“超规模”反弹，销售额增长137%，掀起了新一轮置业投资热。

尤其是自7月初以来，全英买家咨询量同比增长了75%。

是什么支撑英国房价强势反弹呢？

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英国房价为何能逆势反弹？

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被抑制的住房需求大涨

自房地产市场解除封锁以来，被压抑的需求得到了释放，房地产网站上的搜索量比疫情爆发前高出17%。

据英国房地产网站统计，行业封闭阶段有超过17.5万套房产受到影响未能进入市场，而市场重新开放以来已经新达成4万套房产的销售，释放了部分积压的需求。

英国房产中介收到的电话、邮件询价创下了新的日记录，比3月初的情形高出了40%。

此外，英国的解封后的租赁需求比去年同比增长了22%，强劲的刚需支撑英国房产市场。

2

疫情激发改善需求

疫情本身也推动了住房需求。

封锁的经历让人们重新评估自己的住房需求。

人们可能已经意识到他们需要一个更宽敞的家或一个有花园的家。

疫情让居民重新开始认识人与人之间的社交距离，改善需求增加。

靠近车站和高速公路不再是人们考虑的第一要素，取而代之的是室内的空间是否能有适合在家办公的空间，以及是否备有私人花园、阳台等户外空间。

人们更想要一个可以工作的家，而且不介意更长时间的通勤，因为疫情期间出门上班的次数会减少。

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鲍里斯大建特建

英国首相鲍里斯·约翰逊公布了超过18万套新保障性住房的建设计划。

其中的1500套作为试点：打7折，出售给首次购房者。

政府将“建设，建设，建设”作为摆脱危机的方式，使英国借助这次经济反弹，比之前更上一层楼。

此外，他还宣布了规划制度的改革，使商业建筑更容易转变为住宅，并拆除空置的建筑和使用土地建设住房。

业主还可以通过快速审批程序在其房产上方建造额外空间。

大建特建之下，英国近期经济反弹也更依赖基建和住房建设。

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印花税减免刺激

这次直接刺激房价的还是刚宣布不久的减免购房印花税政策。

"印花税假期"期间购房者"所适用的税率标准（数据来源：CBRE）

政策太复杂，我就简单说几个要点：

1、减免时间：2020年7月8日至2021年3月31日，逾期不候。

如果你购买的是期房且交付时间超过2021年3月31日，那么将不能享受这次“印花税假期”政策。

2、受益对象：减免政策对所有买家适用，包括首套房、多套房及海外买家。

3、免税地区：目前政策只针对英格兰和北爱尔兰地区的房产，不含其他地区。

4、免税额度：从原先的12.5万英镑起征额度提升到50万英镑。

5、减免说明：只是常规的印花税部分，无论房价多少，50万英镑以下的部分税率为0。

但是对于出租房产或者全球第二套以上的3%额外印花税部分仍需要缴纳。

综合来看，英国的房产交易量受到印花税的减免政策刺激后会在短期内明显激增，而房价在短期内也会明显上升。

毕竟买房的人多了，而符合减免条件的房子有限。

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46年最大移民改革

英国近期刚公布46年以来最大的移民变革细节。

即实行积分制移民制度和全球人才移民政策。

图为英国积分移民细则

英国政府希望通过新移民系统，彻底改变英国边境，创造一个高工资、高技能、高生产率的经济。

而从上述蓝图来看，英国低技能行业原有的运作模式将被打破，取而代之的是重新建立一个以高技能为主的经济结构。

其中，对投资者吸引最大的是创新签证。

最低投资额的要求仅为5万英镑（约44万人民币），与之前企业家移民相比，降低了约3倍的硬性投资金额规定。

更重要的是，首签后可直接获得至少3年的有效签证，且3年后满足条件便可直接申请英国永居，大大减少了永居申请的排期。

这将加速英国的人员流动，金融、科技、商业等领域的坚挺将吸引更多的高素质人才、高净值人群的流入。

英国的租住房需求会进一步扩大，这也为英国房地产市场带来利好。

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英国房产投资攻略

不管投资哪个国家的房产，不得不考虑的一个问题就是未来转卖。

一个好的房产投资，最重要的两个方面就是好租与好卖。

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转卖周期不容忽视

房产之所以又称为不动产，是因为流动性不像一般金融产品那样，可以短期兑付，这确实是它的弱点。

而投资英国房产投资就是要尽可能的发挥它的综合回报高长线价值大的优点同时克服流动性差的弱点。

在选择投资的房产项目前一定要去研究这个市场的转卖周期和这个区域的转卖情况，以及这个项目在转卖方面竞争力。

2

怎么选更好卖

英国和东南亚不一样，英国是比较稳健成熟充分资本化的市场，东南亚则属于新兴的发展中国家市场。

因为发展阶段不一样，所以它们在转卖方面也有着明显的差别。

房子好转卖的核心就是需求在，周围要么有密集的租赁人口，要么有强大的教育资源。

如果你的预算能买不起核心区域或是大学周围的房子，那可以考虑热点办公区域。

有强大的居住需求才能支撑起源源不断的租金收益和未来的转卖。

目前英国市场上起价很低的，但位置很偏，无论承诺的回报多高，都要警惕。

另外，不要选择那些明显受众较少的项目或是户型，比如超高均价或者总价，还有本地人不会住的户型。

如果当地人都不会选择，只投那些海外人士购买项目，这样后期转卖的难度会非常大。

2月7日，英国最大房屋贷款银行Halifax发布了最新的英国房价数据。

数据显示，英国2020年1月的平均房价较去年同期上涨了4.1%，创下近两年来最大涨幅，高于各经济学家的预期。

目前全英境内每套房子的平均房价为24万英镑(约216万人民币)。

图为Halifax这次报告中的一些关键数据

对于最新数据，英国《卫报》昨天也刊出标题，称英国房价正以2018以来最快速度上涨。

《独立报》：数据显示，英国房价正以近两年来最快速度上涨

《媒体》：英国房价实现自2018年2月以来最大涨幅

值得一提的是，由于英国银行的强避险属性和弱风险偏好，其所发布的统计数据相对中介发布的数据更加保守，因此更值得一看。

对于最新数据，Halifax银行执行主管Russell Galley表示：

“一些重要的市场指标继续显示出改善的迹象。我们看到，交易活动有所增加，买卖活动的增多，英国经济的不确定性有所降低。”

“最新的积极数据代表了去年本应出现的活动，但由于经济不确定性而被推迟。未来英国房价上涨能否持续还要取决于房地产政策、广泛的政治环境和经济趋势的影响。 ”

“展望未来，我们仍然预计今年英国房价会有温和的增长。在英国各地，需求可能会继续超出待售房产的供应，新楼盘建设步伐缓慢也促进了房价上涨。环境大致保持对抵押贷款负担能力有利。”

图为Halifax根据RICS的数据制作的图表，反映英国在售房屋库存水平

另外，Halifax报告还显示，英国房价之所以开始回暖，其一部分原因也是因为英国在售房屋库存严重不足，如果上图所示，英国房屋库存目前已经降到了近几年来的最低点。

Halifax还在报告中强调了英国就业人口持续增长对房价的支撑。

除了Halifax，其他机构的房价数据也趋向乐观

英国银行Nationwide的数据也显示，英国2020年1月份的房价涨幅是近14个月的最高水平，达到1.9%。

英国大型房地产网站Rightmove也公布了类似的数据，显示2020年1月份的房产平均出价同比增长2.3%，为过去1年来的新高。

Rightmove表示，在大选过后的一个月里，该网站接受到的买房问询数量较去年增长了15%，而房产销售量也同比增加了7.4%。

从英国各个地区的房价涨幅来看，除了苏格兰(-0.8%)和威尔士(-0.9%)出现下跌以外，英格兰地区均有不小的涨幅。

其中，大伦敦地区上涨了2.1%，东英格兰的涨幅最大(2.7%)，而伯明翰所在的中部地区也有可观的上涨(2.6%)。

房价上涨背后，代表英国建筑业的PMI指数月度涨幅也创下新高

本周一(2020年2月3日)，来自IHS Markit /CIPS的商业调查显示，英国经济数据好于预期：综合PMI指数上升至1月的53.3，高于预期的52.4，也高于12月的49.3，创下2018年9月以来的最高水平。

其中，IHS Markit 英国建筑业PMI从上个月的44.4升至2020年1月的48.4，远高于市场预期的46.6。显示英国建筑商需求回暖，对其增长前景乐观。

IHS Markit的高级经济学家蒂姆·摩尔(Tim Moore)表示，最新数据表明英国房产和建筑行业“比去年年底的疲软状况有所改善”。他同时预测第一季度英国国内生产总值将增长0.2%。

报告制作者IHS Markit表示：“数据表明，保守党在双12大选中大获全胜和英国成功脱欧意味着英国政治环境开始明朗化，这对市场需求产生了积极影响，尤其是在住宅开发类别。”

（文章来源：英伦投资客）

作者: 海外房产投资专家房产现状：英国房价连续7个月上涨

英国最大的住房按揭贷款机构 Nationwide 公布的4月份房价数据显示，尽管4月份英国处于抗疫的禁足封闭期，但英国平均房价比3月份上涨了0.7%，比去年同期上涨3.7%。

平均房价达到 222,915的历史新高，比一年前的水平高出3,330，伦敦核心地区房价表现依然抢眼，相比同期增长了5.2%，销售额增长23%。但4月份的房价指数大约80%是之前就已经锁定的贷款申请数据，并不能完全反应出疫情开始之后的房价趋势。

该机构的数据显示，按照单月变化的数据看，英国平均房价从去年 10 月份到今年 4 月份的过去的 7 个月，出现连续上涨。说明住宅 市场在疫情之前已经从脱欧的低迷行情中开始呈现明显的回暖趋势。

预测：未来英国房价趋势

英国皇家特许测量师协会(RICS)前主席 Jeremy Leaf分析称，疫情之前买卖双方已经相互同意约定价格并进入法律程序的交易，受疫情和政府的禁足封锁政策影响几乎全部停滞，但“这种停滞并不是取消交易”的状态，这意味着疫情缓解政府开始解禁之后，市场将会迅速活跃起来。

Nationwide的首席经济学家 Robert Gardner 认为，由于政府对疫情期间受影响的企业雇员、业主的财务援助措施反应的非常迅速，这在很大程度上帮助稳定了当地房地产市场，为疫情之后的市场恢复奠定了基础。该机构预测英国平均房价将在明年恢复上涨，预测涨幅约为2%。

知名英国房产咨询公司预测，在交易市场低迷的情况下，短期价格将下跌，假设经济下滑和复苏呈V型，英国的平均房价将在5年内上涨约15%。拥有活跃的股票市场将使英国快速进入复苏阶段。

根据英国租赁网站 Zoopla 调查数据显示尽管伦敦租赁市场的整体活动受疫情影响，租户需求在3月7日至3月30日之间下降了57%， 但租赁市场需求的下降现已触底，在截至4月14日的两周中，需求较数据最低点增长了30%。在逐步解封的影响下，租金的活动水平可能会更快地上升，一旦封城完全解除，市场就会陆续恢复正常。

总的来说，随着疫情的缓解，英国房产市场无论销售还是租赁都将在短期内复苏。对于投资人而言，英镑汇率仍有优势，免交海外买家额外印花税仍有最后的窗口期，加上银行基准利率也达到有史以来的最低点，目前仍然是投资国房产的机遇期。

8.5万英镑起，做英国房东，坐收丰厚租金

英国著名大学城，谢菲尔德市中心精装公寓：月光宝盒

项目售价：85850英镑起

项目户型：Studio，1房，2房

户型面积：21平米-54平米

产权年限：195年

预计交房：2020年7月

投资回报：三年包租，年净租金回报8%

位于谢菲尔德市中心，哈拉姆巷，邮编S1

步行5分钟到谢谢菲尔德哈勒姆大学。

步行20分钟到谢菲尔德大学。

步行10分钟到谢菲尔德唐人街

投资回报分析：（以最低单位价格计算）

包租期年租金收益=85850*8%=6868英镑/年，每月租金约：572英镑

包租结束从第4年开始，投资者可以选择继续委托开发商旗下的租赁管理公司出租，或者自己另寻其他租赁管理公司出租，租金享有当时的市场租金价格。出租期间的持有成本需投资人自己承担。美亚置业专注海外房产32年，拥有一流专业的国际化团队和优质房源，能全程帮您提供一站式海外买房置业服务，真正足不出户置业全球！

位于外伦敦的沃特福德地铁站附近有一处独栋别墅，三室两厅，带车库，室内使用面积145个平方。先不说价格，在这里先把这栋房子的基本情况跟大家说一下。

这栋房子距伦敦大都会线沃特福德地铁站20米距离，穿过马路，就是。坐地铁可以直达伦敦，时间约在40分钟左右，即可抵达市中心。

这栋房子距1154亩面积Cassiobury Park 公园零距离，院子就和公园挨着。

这栋房子距1154亩面积Cassiobury Park 公园零距离，院子就和公园挨着。

这栋房子距1154亩面积Cassiobury Park 公园零距离，院子就和公园挨着。

这栋房子距1154亩面积Cassiobury Park 公园零距离，院子就和公园挨着。

公园里的小路，可供身体不便的老人开小车前往，无障碍。

Cassiobury Park 公园内的儿童乐园。

Cassiobury Park 公园内的儿童乐园。

根据英国房产网站上的信息，该房屋售价为75万镑，约合人民币675万人民币。你猜对了吗？