住房抵押贷款基准利率

周末重磅！央行宣布大消息！咱以后贷款买房子，又有大变化了→

今天下午，中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率。

定价基准转换后，个人住房贷款利率将如何定价？这项改革又将给居民家庭带来哪些影响呢？

根据央行公告，10月8日起新发放的个人住房贷款，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

同时，公告明确，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，假设最新的5年期以上LPR为4.85%，则首套住房贷款利率不低于4.85%，而二套住房贷款利率不低于5.45%。

中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任尹中立：在这之前实际上是利率体系是双轨制的，我们当前实施的所谓的LPR，它实际上是完成了我们利率市场化体系报价系统的最后一道程序。

此外，公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。

中国社会科学院金融研究所房地产金融中心主任尹中立：现在LPR是每个月报价一次，我们和银行签订合同的时候，如果是(利率重定价)调整的周期是一年的话，就意味着我们按揭贷款的利率实际上是一年调整一次，所以调整的频率比以前更快了、更高了。

关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

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来源：综合自财联社、每日经济新闻、南方都市报等

在2月27日央行副行长表态，存量参考贷款基准利率定价浮动利率的个人贷款转换为参考LPR的计划不变后，今日至少包括工商银行、建设银行、中国银行、农业银行等发布相关通知，自明日（3月1日）起原则上于2020年8月31日前完成转换工作。

结合多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即除公积金贷款外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。

这意味着，广大房贷客户面临着“定价转换”的问题？“我的房贷需要转换吗？”“如何转换？”“怎样办理？”两大银行都第一时间在官微上公布了详细的操作指南。

如何操作利率转换

根据农行官微，登录农行掌银APP后，点击首页广告栏“存量浮动利率个人贷款定价基准转换”进入转换操作页面，然后可查看需要办理利率定价基准转换的贷款合同。

如果是建设银行，可以通过建设银行手机银行、网上银行办理业务；后续视疫情发展，将逐步开通线下渠道，目前仅支持有盾网银和通过建行柜台或个人网银(仅网银盾客户)开通的签约版手机银行办理。

在线上渠道办理，只能本人操作，不能代办。委托他人到现场办理的，需要携带受托人的有效身份证件原件及公证委托书。此外还有借款人属于特殊情形的，待线下渠道开通后，按代办材料要求，前往现场办理。具体可前往银行官微详细了解。

新的房贷利率这样算！

那么，新的房贷利率怎么算？转换后利率会有变化吗？

央行表示，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

简单的说就是，在第一个定价周期（一般为1年）住房贷款新执行的利率和当前执行的利率相同，因此新利率（LPR+基点）中基点的数值是当前利率和LPR的差值，基点一旦确定此后将不再更改。

另外，这一改变对银行来说也是“压力山大”。央行表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

8月25日，央行推出了LPR（贷款市场报价利率）利率之后，规定10月8日以后贷款买房的利率将于LPR利率挂钩，而不再与央行的基准利率直接挂钩。于是，就有原来正在按揭贷款的购房者询问，房贷新规执行后，既然不再有基准利率，那以前按揭贷款的人利率是不是永远不变了？

实际上，央行推出LPR（贷款市场报价利率）只是说10月8日以后贷款买房的利率将于LPR利率挂钩，而不再与央行的基准利率直接挂钩。这并不代表央行的基准利率就取消了。当LPR利率推出后，相当于现在房贷市场是“LPR利率”与“基准利率+浮动利率”两种利率并行，互不影响。

原来，LPR利率还是在央行的基准利率的基础之上形成的，是国内18家银行根据贷款市场的变化适时制定的贷款基础利率，其他贷款利率在此基础上加减点形成新的利率，可以说，LPR要比基准利率更加市场化的贷款利率。未来LPR的利率变动，将根据房贷市场利率的波动而定期进行上调或下移，充分显示了利率市场的真实情况。

那么，10月8日后房贷市场执行LPR利率究竟有什么好处呢？首先，央行规定5年期以上的LPR不得低于4.85%，这在某种程度上是鼓励刚需购房，同时，新规又加入了二套房不得低于LPR+60的基点利率，就不得低于5.45%。如果以前二套房利率低于5.45%，那肯定会跟着这次央行房贷新规而改动。具体还要根据自己当地的调控政策来决定。

再者，LPR房贷新规更有利于各地调控房价。比如，王女士要想买第二套房，LPR规定第二套房利率不得低于5.45%。但是，王女士所在的城市，又在重点调控房价，在原来的二套房利率上再加10个基点，后来，银行在审核房贷时发现王女士有投机炒房可能，再加25个基点。那王女士购买二套房就要比原来5.45%的基础上，再增加35个基点。那王女士二套房贷利率就是5.8%。这样各地方、各银行可以根据自己的情况，在贷款买房者的房贷利率上加码，这样就是要遏制投机炒房需求。

最后，LPR房贷新规主要是通过利率的杠杆，不再让投机炒房者恶意的抬高房价，毕竟现在都是在提倡房住不炒的政策，同时，实体经济照样可以按照基准利率来下浮贷款利率，央行希望更多地流向实体企业，为了优化消费环境，激发国内消费潜力，近日提出20条稳定消费预期、提供消费信心的政策措施，国内实体经济有望全面复苏，以后再炒房肯定是不行了。

至于以前已经按揭贷款的人，贷款利率是否就永久不变，这要看二种情况：一是，现在正在按揭还房贷的人，目前的房贷利率始终保持不变，到明年的1月1日，开始根据当时的利率市场的房贷利率，或涨或跌都要进行调整。二是，如果房贷时有合同的约定，那下调或上涨的时间节点要根据贷款合同规定来，之前房贷利率要根据约定的情况上调或下降，也并非是一成不变的。

贷款买房子无疑也是一个很好的选择，可以让我们快速拥有一个属于自己的家。只是很多人刚刚步入社会，还是不是很清楚买房子贷款的相关问题，不少人经常困惑：2018年买房子的贷款利率是多少？

房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。

自2017年10月央行降息后，目前银行执行的基准利率为：贷款一年以下(含一年)利率为4.35%;一年至五年(含五年)利率为4.75%;五年以上为4.90%。在2018年，银行也会按照此基准利率执行。

目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4.90%，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同，银行信息港最新数据显示：全国首套房平均利率为5.38%，利率普遍上浮5%-20%。二套房贷款利率普遍上浮10%-30%。

同期公积金贷款基准利率为3.25%，二套房贷款利率普遍上浮10%。

第2套房界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款或者商业贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第2套房。

在这里小编要提醒大家：家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭名下只要有房贷未结清，再贷款买房就叫二套。

大家可以根据自己的情况，来结合本文的内容，进行贷款的办理。

2019年8月25日，央行在官网发布【2019】第16号公告，规定：自2019年10月8日起，我国新发放的商业性个人住房贷款利率变以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。其中“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

而在此之前，我国的住房贷款利率一直都是执行的基准利率上下浮动的机制，比如基准利率上浮10%/20%；此次新规对于已经发放的住房贷款无影响，旧的房贷合同仍然按照原来的约定执行。

看到这里，大家会有一个疑问，既然以后房贷都以LPR为准，那么央行基准利率还会调整吗？如果基准利率不再变动，那么我们原来已经发放的贷款是不是利率就不会在变动了。

先说一点，虽然我国一直打算全部放开存贷款利率市场，但是截至今日，仍然未完全做到，此次的房贷执行LPR只不过是利率市场化中的一个进程而已。按照央行发布的公报，这次的调整仅仅针对房贷，但对于其他类型的贷款（如固定资产贷款、技改贷款、流动资金贷款、项目融资等等）并没有要求执行LPR，这些其他类型的贷款执行的仍然是传统的贷款基准利率和市场化的金融市场利率“两轨并存”。因此未来基准利率仍有可能发生变化，而基准利率一旦变化，目前已经发放的房贷利率也会跟着变化，因为按照当前的按揭合同，只要基准利率调整了，我们的贷款利率也会跟着变化。

总结

在我国利率市场化改革真正全部完成之前，基准利率就不可能取消，只要基准利率未取消，那么就存款调整的可能性（基准利率是央行根据整个市场经济的情况制定的，是调控经济的一个重要措施，是政府干预市场经济的一个手段）；只有当利率市场改革真正完全，全部实行LPR后（LPR是商业银行自己报价，由银行间拆借市场综合后发布的），基准利率才有可能取消，那时，我们的这些房贷按照基准上下浮的贷款利率就会变成真正是固定利率了。

来源：岳读债市

基本结论

　　个人住房抵押贷款资产支持证券（简称“RMBS”）是指在中国境内，银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。　　RMBS基础资产分析。RMBS的基础资产具有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵押率高和同质化程度高的特点。在分析基础资产时，除了分析静态资产池，还需重点要关注违约率、损失率和早偿率指标及相关影响因素。　　RMBS交易结构分析。RMBS的交易结构与一般信贷证券化产品的交易结构类似，在分析时应着重关注触发机制对现金流分配顺序的影响。增信措施方面，RMBS主要采用超额利差、超额抵押、储备账户的设置、封包期回款、强制性赎回条款、优先/次级档的安排等增信措施。　　RMBS风险关注要点。重点关注基础资产相关风险、交易结构风险和参与机构履约风险。基础资产相关风险的关注点包括基础资产的信用风险、区域风险、利率风险以及国家房地产政策调控风险等；交易结构风险重点关注抵押权变更风险、抵消风险、混同风险等。参与机构履约风险重点关注贷款服务机构的履约能力等。　　11月银行间资产支持证券化市场回顾：银行间信贷资产支持证券发行总额稳步上升，RMBS延续领先态势；优先A档、优先B档发行利率与短融中票利差的均值分别为23bp和65bp，目前的利差水平具备一定的配置价值；二级市场方面，11月银行间资产支持证券成交规模上升显著，表明银行间资产支持证券的流动性随成交规模的上升而改善。　　11月交易所资产证券化市场回顾：交易所ABS发行规模小幅增加，应收账款ABS发行额创单月最高；优先A档、B档与公司债利差分别为168bp和259bp，利差较为明显，配置价值凸显；二级市场方面，上交所总成交金额同比下降65.28％、深交所总成交金额同比增加80.67％。　　11月资产证券化市场热点关注：1）ABS监管继续加强：上交所和深交所发布《关于做好2018年下半年度资产支持证券信用风险管理报告报送工作有关事项的通知》，要求管理人报送资产支持证券信用风险管理报告。2）ABS产品类型进一步丰富：银行间市场首单景区门票收益权ABN发行成功；全国首单公共人才租赁住房Reits首期成功发行；首单保障性公共租赁房ABS成功发行；首单新三板挂牌公司供水收费权类ABS成功发行；首单生活服务电商平台ABS产品成功获批。　　风险提示：1）ABS融资政策超预期收紧；2）信用风险事件多发，ABS融资受阻、发行利差大幅上行。　　一、 一文看懂个人住房抵押贷款支持证券

近年来，个人住房抵押贷款资产支持证券（简称“RMBS”）发展迅速，2018年至今[1]，RMBS已发行5,729.59亿元，占信贷资产支持证券发行总金额的62.63％，RMBS已经成为银行间信贷资产证券化市场的重要组成部分。本文对RMBS的基础资产、交易结构、增信措施和风险关注要点几个方面进行深入分析，以供投资者参考。

1. 什么是个人住房抵押贷款支持证券？

个人住房抵押贷款资产支持证券（简称“RMBS”）是指在中国境内，银行业金融机构或者公积金管理中心作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。作为基础资产的个人住房抵押贷款，是借款人购、建、修住房时以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任，向银行或住房公积金管理中心申请的一种贷款方式。个人住房抵押贷款包括商业性个人住房抵押贷款、公积金住房抵押贷款和个人住房组合贷款。

对RMBS的发起人来说，个人住房抵押贷款证券化最主要的作用是盘活存量资产、提高资产使用效率、降低银行体系风险和公积金管理中心的流动性风险。具体来说，对商业银行而言，发行RMBS可以实现银行风险资产出表，在银行信贷规模受到控制及其他监管条件约束下盘活住房抵押贷款、腾出信贷额度，有助于银行提高资产使用效率；对公积金管理中心来说，发行RMBS能够缓解其资金流动性风险。在部分地区，公积金贷款发放额和提取额增长较快，出现了公积金现金流量入不敷出的现象，流动性较为紧张，通过公积金RMBS来盘活存量资金可以缓解公积金资金的流动性风险。

而从投资者角度来看，RMBS的入池资产分散性较高，发行利率与短融中票通常具有一定的利差，存在一定的配置价值。

2. RMBS在我国的发展历程

我国自2005年开展信贷资产证券化试点以来，2005年和2007年分别成功发行了两单RMBS产品，分别是中国建设银行股份有限公司发起的建元2005年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券和建元2007年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。2008年受到国外金融危机的不利影响，RMBS业务曾一度暂停。直到2014年，我国才重新发行了第三单RMBS产品——中国邮政储蓄银行股份有限公司发起的邮元2014年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券。此后，RMBS发行期数和发行总额迅猛增长。

2015年开始，RMBS的发行量开始增加。2015~2018年，RMBS分别发行了10期、20期、19期和54期。发行规模从15年的329.43亿元增加到18年的5,729.59亿元，年复合增长率达159％。近年来，RMBS发行金额占信贷资产证券化总发行金额的比重也在不断上升，2015年，RMBS的总发行规模占银行间信贷资产证券化总发行规模的8.12％，2018年，该比重已提升至62.63％，RMBS已经成为银行间信贷资产证券化市场的重要组成部分。

2018年共发行RMBS产品54期，单期平均发行金额为108亿元，其中由中国建设银行发起的——建元2018年第二十一期个人住房抵押贷款资产支持证券发行规模最大，达168亿元。从发起机构来看，中国建设银行股份有限公司发行较多，共发行RMBS产品22期，发行规模达2,421亿元，其次是中国工商银行股份有限公司，共发行16期RMBS产品，发行规模合计为2,042亿元。从优先级占比来看，各RMBS产品优先级占比较为均衡，平均为87.10％。

3. RMBS的基础资产分析

3.1. RMBS基础资产的特点

与其他类型的信贷资产证券化相比，RMBS基础资产具有分散性高、剩余期限长、信用质量较好、抵质押率高和同质化程度高等特点。RMBS平均入池笔数为36,354笔，基础资产分散性程度远高于其他类型的信贷证券化产品，具体来说：

RMBS基础资产的贷款剩余期限较长。已发行的RMBS产品中贷款加权平均剩余期限为122.09个月，宏观环境对其影响程度较大，一般情况下，期限越长，借款人所面临的外部风险也越大，其违约的可能性也越高，住房贷款一般采取浮动利率计息方式，期限越长，市场利率的波动对入池资产的影响的不确定性就越大。

RMBS基础资产的抵质押率较高。个人住房抵押贷款都有所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押。一般，抵质押率越高，回收率越高，借款人一

旦出现违约，银行或公积金管理中心可以通过处置抵质押物来减少损失。

RMBS基础资产信用质量较好。一般来看，个人住房抵押贷款的不良率远低于其他贷款，故个人住房抵押贷款属于银行的优质贷款，其固有的低风险也使其贷款利率一般低于其他贷款的利率。

RMBS基础资产同质化程度高。个人住房抵押贷款的合同条款比较相似，抵押贷款的同质化程度较高，这使得住房抵押贷款成为较好的证券化基础资产，对其进行分析时可以不必逐笔分析，而是根据历史数据和一些定性因素建立历史违约模型，从而评估其基础资产的信用风险。

3.2.商业性RMBS与公积金RMBS有何不同？

RMBS主要在银行间市场发行，发起机构主要分为商业性银行和各地住房公积金管理中心。截止2018年12月18日，银行间市场一共发行99期商业性RMBS和7期公积金RMBS，发行总规模分别为8,826.41亿元和416.77亿元。

公积金RMBS与商业性RMBS的基础资产都具有分散性高、剩余期限长和同质化程度高等特点。但公积金RMBS与商业性RMBS相比，也具有以下区别：

住房公积金贷款逾期率更低。公积金发放住房贷款程序相对普通商业性住房贷款更为复杂，其要求也更加严格，且对贷款额度的上限有要求；同时，借款人的公积金缴纳额对贷款余额有一定的覆盖作用，因此，公积金RMBS逾期率一般低于商业性RMBS的逾期率。

住房公积金贷款提前还款率较低。住房公积金贷款的贷款利率一般低于商业性住房贷款，故借款人提前还款意愿不强，一般情况下，住房公积金贷款提前还款率低于商业性住房贷款提前还款率。

公积金RMBS基础资产地区集中度更高，区域特征更明显。公积金贷款的借款人一般是用来购买当地住房，故入池贷款一般会集中在同一个城市，地区集中度一般高于商业性住房贷款，公积金住房贷款带有很强的区域特征。因此分析公积金贷款的风险时，需关注当地经济和房地产行业发展状况。

加权平均贷款利率较低。一般首套房公积金贷款均执行公积金贷款基准利率，二套房贷款利率有所提高。从整体上看，公积金贷款利率低于商业性住房贷款利率。

公积金RMBS与商业性RMBS相比，交易结构一般有多种增信措施。公积金RMBS因为资产端利率低、贷款期限长，故有一定的负利差压力，为了缓解这种负利差压力，通常会设置一些额外的增信措施，例如设置超额抵押和延长证券的封包期等增信措施。

公积金贷款可能存在保证资产，而非抵押资产。我国部分公积金管理中心在发放贷款的时候需要有担保公司提供担保，例如由上海市公积金管理中心发起的沪公积金2015年第一期2号个人住房贷款资产支持证券（以下简称“15沪公积金2”），其基础资产中每笔贷款均以“置业担保”承担连带保证责任作为担保形式，个人以购买的房屋作为抵押物向“置业担保”提供反担保，这时需要关注担保人主体的信用风险。

3.3. RMBS基础资产分析方法

由于RMBS涉及的基础资产笔数众多，分散化程度很高，逐一对基础资产每笔贷款进行评估有较大难度，因此一般通过分析静态资产样本池历史数据，同时重点关注影响资产池信用状况的指标如违约率、损失率、早偿率等对资产池整体信用进行分析。

3.3.1. 静态资产样本池历史分析

评级机构一般根据原始权益人提供的历史数据构建静态样本池来估计拟证券化的资产池的信用状况。通过对样本池的历史数据进行分析，推算出贷款状态转移情况，进而估算出资产池的预期违约比率和预期损失率。一般而言，静态样本池的历史数据越多，跨期限越长，其对拟证券化资产池的模拟程度就越高。但需要注意静态样本池与拟证券化的资产池在利率、期限以及宏观条件下存在些许差异，这会导致估算的结果存在差异，因此在实际中需要对参数进行适当的调整。

3.3.2. 基础资产的重要指标分析

RMBS基础资产除了分析静态资产池外，还需要重点关注违约率、损失率、早偿率等指标。通过对静态资产池分析，可以估算出预期违约率，同时，我们还需要关注借款人的年龄分布、初始贷款价值比、贷款账龄、剩余期限、区域集中度、损失率和早偿率等因素对违约率的影响。

3.3.3.抵押物与担保

贷款担保和抵押物的价值以及转让登记、处置问题对损失率的影响非常大。首先，根据《担保法》，城市房地产抵押财产采取登记要件主义，即抵押登记为抵押权的生效要件。目前，建设部已专门发布了《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》，允许发起机构和受托机构共同到相关房地产管理部门申请批量办理相关的个人住房抵押贷款附属抵押权变更登记手续。但是，抵押权、抵押预告登记权益未完成转移变更可能会对债权的回收进度和金额产生影响，从而造成损失。其次关于抵押物的处置，个人住房抵押贷款债权履行期限届满而债务人未能履行债务的，商业银行通过实现抵押权的处置而获得清偿。实现抵押权，既可以通过与抵押人协议以抵押物折价、拍卖或者变卖抵押物，也可以通过司法救济的方式，抵押物实现的所得一般优先偿还抵押权人，或者按照抵押登记的先后顺序受偿，处于同一受偿顺位的，按照债权比例清偿。最后，需要关注保证人担保。公积金贷款除了房产抵押，也有部分是采取保证人担保的形式贷款。入池资产是保证担保形式的贷款，应关注担保主体的信用。

4. RMBS的交易结构分析

4.1. 基本交易结构

RMBS的交易结构与一般的信贷资产证券化产品的交易结构基本相似。我们以18建元1为例来简要介绍RMBS的交易结构。

建设银行作为发起机构以部分个人住房抵押贷款作为信托财产委托给受托人，以建信信托有限责任公司为受托人，设立特殊目的信托并向投资者发行RMBS，发行人与发起机构、主承销商签署《主承销协议》，主承销商再与承销团员签署《承销团协议》，组建承销团对资产支持证券（向发起机构定向发行的资产支持证券除外）进行销售。建信资本管理有限责任公司为整个信托项目提供财务顾问工作。信托有效期内，受托人委托贷款服务机构对信托财产的日常回收进行管理和服务。对于信托财产所产生的现金流，受托人委托资金保管机构提供资金保管服务。

4.2.现金流分配机制

RMBS产品的现金流分配顺序与一般的信贷证券化产品大致相同，主要为：（1）税收和规费；（2）各参与机构的报酬；（3）按照优先顺序，分别偿还优先级证券利息；（4）按照优先顺序，分别偿还优先级证券本金；（5）偿付次级证券本息。不同的产品的现金流分配顺序大同小异，在分析时要具体产品具体分析。

5. RMBS的增信措施分析

5.1. 优先/次级结构的设置

分层结构是ABS最基本的一个信用增级方式，同样，RMBS产品也通过设计优先次级结构来进行内部增信。一般情况，次级证券厚度越高，对优先级的信用支持程度越高，但是当基础资产出现严重违约时，优先级证券依然面临本息损失的风险。2018年发行的RMBS产品的平均优先级占比为87.10％。

5.2. 储备账户设置

RMBS产品中一般会设置储备账户，商业性RMBS一般设置“信托（税收）储备账户”，公积金RMBS一般设置“信托（服务转移和通知）储备账户”。有些RMBS既设置了信托（税收）储备账户，又设置了信托（服务转移和通知）储备账户。

5.3. 强制性赎回条款

在一些公积金RMBS产品中，为了缓解负利差风险，产品中设计强制赎回不合格资产条款，这在一定程度上提高了违约回收率，增加了基础资产的信用。但需要注意的是，赎回条款的增信效果与发起机构的信用级别相关，当发起机构的信用级别远低于优先级证券的信用级别，增信效果一般。

5.4.超额抵押

超额抵押是指资产池余额超出资产支持证券本金金额的部分，超出部分的额外贷款资产产生的回收款将被用于弥补贷款违约损失及因低利率贷款造成的利息回收款的不足。公积金RMBS可能会存在负利差风险，故其一般会设置超额抵押增信措施来覆盖证券的本息支付。当发行的资产支持证券的本金余额偿付速度快于贷款本金的偿付速度，超额抵押相对于资产池余额的比例将会逐渐增加。

5.5. 超额利差

资产池加权平均利率在扣除相关发行成本后，高于优先级证券的票面利率之间的差额为超额利差。一般商业性RMBS会设置超额利差来对优先级证券提供信用支持，公积金RMBS由于本身资产端和发行端存在负利差的风险，超额利差效果并不明显。总体上看，RMBS的超额利差一般较小，提供的信用支持有限。

5.6. 触发机制安排

RMBS交易结构中一般会设计触发安排，一旦触发事件发生，则触发机制就会启动，现金流分配顺序将重新安排。RMBS产品中包括加速清偿事件、权利完善事件和违约事件，大部分RMBS产品都包括加速清偿事件和违约事件触发安排。触发机制的设计，可以在一定程度上缓解优先级证券的风险，为其提供一定的信用支持。

6. RMBS的风险关注要点

6.1. 基础资产相关风险

基础资产信用风险主要关注违约率、损失率和早偿率等指标。因入池资产贷款期限长，故入池资产债务人受外部的影响较大，现金流具有很大的不确定性。通过使用静态资产池模拟证券化资产池，通过对历史数据分析，估算出违约概率分布，同时，根据一些定性因素调节参数，以更好的反应资产池中的信用风险。决定损失率最大因素是抵押物或者担保主体的信用级别，抵押物价值越高，所处地区房地产发展前景越好，损失率则越低，故应重点关注抵押物（房产）价值的波动风险和宏观经济的变化；同时，一些公积金RMBS入池资产为担保资产，保证担保人承担连带责任，故需要关注担保主体的信用，其信用级别与损失率成负相关关系。因为RMBS入池资产期限较长，早偿现象普遍存在，借款人提前还款，一方面可以减少证券违约率，但另一方面会减少未来现金流的流入，从而减少投资者收益；投资者在分析的时候可以关注交易结构是否有早偿风险缓释条款。

区域风险。RMBS入池资产相对集中，公积金RMBS基础资产地区集中度相较商业性RMBS更高，区域特征更明显。区域房地产行业的发展可能受到市场行情、相关政策、居民收入水平以及经济整体发展情况的影响。人口增长放缓以及自然灾害等不利因素也可能增加借款人发生违约行为的可能性。

利率风险。RMBS在存续期内的价格会受到利率的影响。受宏观经济形势和国家货币政策等影响，市场利率存在一定的波动。同时，利率也是影响提前还款的一个较大的影响因素，一般利率越低，提前还款率越高。

、

国家房地产政策调控风险。国家相关政策会直接影响房地产价格，可能会导致RMBS资产池内抵押物价值的波动。

6.2. 交易结构风险

交易结构风险主要包括抵押权变更风险、抵消风险、混同风险、后备服务机构缺位风险等，重点是抵押权变更风险。信托生效后，由于未办理抵押权的转让变更登记手续，在触发个别通知事件而需将抵押权转移至受托人时，可能因各方面的原因导致无法完成转移登记手续，从而受托人可能会无法及时、顺利处置抵押权，造成信托财产的损失。部分公积金RMBS入池资产包括商业银行和公积金管理中心联合发放的组合贷款，组合贷款入池，则可能会涉及到抵押物权属的问题。

抵消风险是指入池资产的债务人以其对原始权益人的债权依法行使抵消权，使已经转让给信托机构的信托财产遭受损失的风险。故针对此风险，应关注交易结构是否有防范抵消风险的缓释措施。

混同风险指贷款服务结构将信托财产与自有财产混同的风险，一旦其破产，信托财产可能会遭受损失，故应关注贷款服务机构的信用水平和风险控制水平。

后备服务机构缺位风险指资产支持证券存续期间，若服务机构出现不能胜任或者主动辞任的情况，则可能会导致后备服务机构不能及时进行贷款服务，从而使信托财产造成损失的风险，故应关注交易结构中是否事先安排好后备服务机构以缓解此风险。

6.3. 参与机构履约风险

参与机构主要包括信用增进机构、贷款服务机构、受托机构和资金保管机构等，重点关注贷款服务机构的履约能力。贷款服务机构的风险控制能力和贷款服务的尽职情况直接影响了入池资产的现金流流入。贷款服务机构应建立严格的风险控制体系和贷款催收制度，同时应具有较强的抵押物处置能力。应当关注贷款服务机构的风险管理历史表现和其作为信贷资产证券化项目贷款服务机构的履约记录。

总结来看，RMBS在美国发展的已经相当成熟，我国商业银行个人住房贷款存量较大，公积金管理中心现金流日趋紧张，RMBS的发展空间较大。对于RMBS的投资分析可以遵循“基础资产-交易结构-增信措施”的基本框架来分析。

首先，分析基础资产，除了通过分析静态资产池来估计拟证券化的资产池，同时要重点关注违约率、损失率和早偿率指标。关注影响违约率、损失率和早偿率的因素，例如初始贷款价值比、抵押物跌价比率、债务收入比、借款人特征和抵押物的价值波动等因素。除信用风险外，也需要关注区域风险、利率风险和国家房地产政策调控风险。

其次，分析交易结构。需要关注不同的触发机制对现金流的分配的影响，同时需要关注抵押权变更登记等风险。

最后，分析增信措施。RMBS主要采取内部增信方式，例如优先/次级结构设计、超额抵押、超额利差、储备账户的设置、强制赎回条款和触发机制等增信措施。在投资RMBS时，还需重点关注初始贷款价值比（LTV）、抵押物（房产）价值波动及相关权属问题和贷款服务机构的风险控制能力。

[1] 截止2018年12月18日，后同。

二、11月银行间资产证券化市场回顾

1. 银行间信贷资产证券化一级市场回顾

1.1. 发行总额稳步上升，RMBS延续领先态势

2018年11月银行间总共发行了23期信贷资产支持证券，总发行规模为1,611.80亿元，与去年同期相比发行期数增加21.05％，而发行总额增长64.67％，单期发行规模同比增长36.03％。底层资产中，个人住房抵押贷款RMBS发行量遥遥领先，共发行9期，发行总额为1,021.22亿元，较去年同期期数增加了80％，发行总额增长了88.23％，延续了年初以来的高增长态势。

1.2. 优先A档、优先B档发行利率与短融中票利差均值分别为23bp和65bp

2018年11月银行间信贷ABS优先A档和优先B档发行利率与可比中短期票据之间的利差相较年初以来有所回落，优先A档平均在23bp，优先B档平均在65bp。对于短久期操作的投资者而言，目前利差水平仍旧具备一定的配置价值。

2. 银行间资产支持票据一级市场回顾

2018年11月银行间资产支持票据共发行15单产品，发行总额为197.10亿元，发行总额同比增加近3倍，发行期数同比增加2.75倍，增长势头强劲。从基础资产类型上看，以票据收益权和租赁债权为基础资产类型的ABN发行规模较高，占11月ABN发行总规模的31.71％和24.39％。11月资产支持票据发行规模和期数与银行间信贷资产支持证券的相比，分别为后者的12.23％和65.22％。相对而言，资产支持票据发行仍较少。

3. 银行间资产支持证券二级市场回顾

2018年11月银行间资产支持证券总共成交3.63亿份，总成交金额为340.70亿元。与去年同期相比，成交份数、金额分别增加40.42％和41.34％，成交规模上升显著，这反映出银行间资产支持证券的流动性随成交规模的上升而改善。

三、11月交易所资产证券化市场回顾

1. 交易所资产证券化一级市场回顾

1.1. 发行规模小幅增加，应收账款ABS发行额创单月最高

2018年11月，交易所共发行ABS产品93期，发行总金额为1,399.33亿元，发行期数同比增加38.81％，发行规模同比增加6.45％。11月发行的企业ABS产品的基础资产有应收账款、小额贷款、租赁租金、企业债权等，其中应收账款ABS发行额最高，占总发行额的39.95％。具体而言，11月应收账款ABS共发行42期产品，发行金额为559.05亿元，创单月发行额最高。

1.2. 优先A档、B档与公司债利差分别为168bp和259bp

2018年11月企业ABS优先A档与同级别公司债利差为168bp，而优先B档与同级别公司债利差259bp。企业资产证券化产品与公司债的利差较为明显，配置价值凸显。

2. 交易所资产支持证券二级市场回顾

2018年11月，上交所成交笔数308笔，总成交金额为98.84亿元，与去年同期相比减少了65.28％；深交所11月总共成交5,744.77万份，总成交金额为54.68亿元，与去年同期相比增加了80.67％。

四、 11月资产证券化市场热点关注

1. ABS监管继续加强

2018年11月8日和9日，上海证券交易所[2]和深圳证券交易所[3]先后发布《关于做好2018年下半年度资产支持证券信用风险管理报告报送工作有关事项的通知》。通知要求管理人应于2018年11月30日报送2018年下半年度资产支持证券信用风险管理报告，ABS项目范围截至2018年10月末。重点说明违约类、风险类、信用风险较高的部分关注类资产支持证券及上一报告期末后风险分类发生重大不利变化资产支持证券的风险事项、分类依据及风险管理工作开展情况。如存在报送不及时或漏报、错报，或发现管理人在资产支持证券信用风险排查或推进化解处置中未按规定履行相应信用风险管理义务的，交易所将根据相关业务规则规定，视情况采取自律监管措施或实施纪律处分。

今年3月22日，沪深交易所、报价系统发布了《资产支持证券存续期信用风险管理指引（试行）（征求意见稿）》和《资产支持证券定期报告内容与格式指引（征求意见稿）》，旨在明确各市场参与人的相关责任，强化存续期信息披露和信用风险管理。在积极总结监管经验，广泛听取市场机构意见的基础上，上交所于5月11日发布实施了《资产支持证券定期报告内容与格式指引》[4]和《资产支持证券存续期信用风险管理指引（试行）》[5]。

资产支持存续期风险管理指引明确了管理人、原始权益人、资产服务机构、增信机构、托管人、资信评级机构等参与机构在信用风险管理中的具体职责，有助于未来资产证券化业务将在更加规范的框架下发展。

2. ABS产品类型进一步丰富

在创新产品方面，11月市场上成功发行了银行间市场首单景区门票收益权ABN、全国首单公共人才租赁住房Reits、首单保障性公共租赁房ABS、首单新三板挂牌公司供水收费权类ABS，首单生活服务电商平台ABS产品成功获批。

2.1. 银行间市场首单景区门票收益权ABN发行成功

2018年11月1日，扬州瘦西湖旅游发展集团有限公司发起的“扬州瘦西湖旅游发展集团有限公司2018年度第一期资产支持票据”在银行间债券市场成功发行，该项目是银行间首单景区资产证券化项目，对进一步拓宽景区融资具有重要意义。18瘦西湖ABN001的发行规模为22亿元，其中优先A档，20.90亿元，占比95％，票面利率为6％。本项目的基础资产是瘦西湖旅游发展集团有限公司享有的特定期间的门票收益权，基础资产现金流取决于瘦西湖公园门票价格及游客人流量情况。增信措施方面，本期资产支持票据安排了优先/次级。

2.2. 全国首单公共人才租赁住房Reits首期成功发行

2018年11月7日，国内首单公共人才租赁住房类REITs产品——“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”成功发行。该项目采用储架发行模式，总额度200亿元，以原始权益人深圳市人才安居集团有限公司持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。其中首期发行规模为31亿元，期限19年，安居集团为专项计划提供信用支持，优先级和中间级资产支持证券均为AAA评级，优先级发行利率为4.38％。该REITs产品被誉为推进住房租赁资产证券化的重要创新实践，为国内公共租赁住房开展资产证券。

2.3. 首单保障性公共租赁房ABS成功发行

2018年11月14日，“长江资管-武汉地产公租房资产支持专项计划”（以下简称“武汉地产公租房ABS”）成功设立，发行总规模8.915亿元，期限18年，平均票面利率5.08％。武汉地产开发投资集团有限公司是借款人、出质人、售回与购回承诺人，武汉市保障性住房投资建设有限公司是资产服务机构和共同债务人，原始权益人为武汉城市发展投资有限公司。该项目是全国首单以公租房租金收入作为基础资产的资产证券化项目。武汉地产公租房ABS采用优先/次级的证券分层，武汉地产集团将其依据《租赁合同》所享有的对承租人的全部应收账款的请求权及其他权益作为质押，并承诺在售回日/购回日对优先级资产支持证券进行售回或购回。

2.4. 首单新三板挂牌公司供水收费权类ABS成功发行

“浣江水务供水收费权资产支持专项计划”于2018年11月14日在上交所发行成功，产品规模7.04亿元。该产品是全国首单新三板挂牌公司供水收费权类ABS。浣江水务供水收费权ABS产品优先级6.68亿元，AAA评级，次级0.36亿元，无评级。期限6年，原始权益人为浣江水务股份有限公司，计划管理人财通资管，推广人财通证券，资产服务机构/差额支付承诺人为浣江水务股份有限公司，担保人/流动性支持机构为诸暨市国有资产经营有限公司。

2.5. 首单生活服务电商平台ABS产品成功获批

2018年11月21日，“中金-美团生意贷第X期资产支持专项计划”首期于深交所成功设立。该项目储架发行额度50亿元，首期发行规模5亿元。该计划是国内首单生活服务电商平台资产证券化产品，其基础资产为重庆三快小额贷款有限公司向美团网及大众点评网合作商户发放的“生意贷”贷款债权。

五、风险提示

1）ABS融资政策超预期收紧；

2）信用风险事件多发，ABS融资受阻、发行利差大幅上行。

郑州房产贷款利率，在全国一直都是能排上号的，不管lpr多低，银行上浮首套必须5.88%，这让很多购房背负着巨大压力。今天，银行爆出转换贷，5.88的30年贷款利率，能转换成4.45，就如基准利率打9.3折，100万贷款，能省下十几万的利息。该消息一出，很多人都来询问，今天给大家探讨下该政策。

首先，据了解，所谓的“转换贷”源于郑州银行刚发布的抵押贷款政策，具体有“一年期月利息为3厘（营业执照最低期限半年）、三年期月利息3厘2，可三年还一次本金、20年等额本息3厘。

1.房产范围是市内八区+白沙和港区，这是初步条件，可以看出，包括了郑州的所有区域，覆盖面广。

2.要求土地性质是出让，如果土地是划拨，必须是补过差价的经适房，其他情况暂时不能受理，也就是说，必须是商品房。

3.3-20年期等额还款月息是3.8厘（年化4.55%），适合想转按揭房的用户，只要住房按揭利率是基准上浮10以上，都可以申请。也就是说，你的贷款，只要是上浮10以上的，都可以申请，但是，贷款年限从30年，变成20年。

4. 不管是3.2厘还是3.8厘，都需要营业执照，普通上班族是无法申请的。当然，银行也留了个出口：不限制执照注册时间，新注册的就行（如果想做赶紧办理个营业执照）

5.必须是新房，还要有房本，这是个硬性条件。

总结，虽然这个贷款利率降低了，但是我们的每月月供并不一定减少，比如，100万贷款，按揭贷款上浮20%为5.88%，贷款30年，每月还5918元。如果转换为抵押贷，利率4.55%，贷款20年，每月需还6353元，多还了400多元。总体虽然减少，但是月供提高了，所以对这项政策，大家一定要细算，都知道贷款时间越长越好，是否符合自己需求，还是自己把控。

在疫情的条件下，郑州房产，小时契税补助，再是如今的贷款政策，可以看出今年行情。

来源：90度地产

2020年，所有按揭贷款定价，都从基准利率转到LPR。存量房贷切换时，大家可选固定利率，也可选“LPR+加点”。LPR短期内下行，估计届时多数会选“LPR+加点”，这也是央行推出这个改革的目的。选了LPR，意味着央行就可以通过手上的工具（MLF），调控存量房贷，以后你的月供每年会变一次。

其实，选择哪个，200万左右的房贷，月供差别也就在几十元，不必太在意。但是，背后的政策信号很重要：一是按揭“绝对低利率”的时代过去了，未来实体的贷款利率会不断下降，而按揭利率相对稳定的同时，呈现“一城一策”、“一年一变”的走势；二是，资金大规模流入地产的时代结束，房价绝不会再大幅上涨了，这时，就要关注房子的成本了，包括按揭成本。

所以，看大势、算大账，归拢自己的资产，该抛的就抛、该留的留。

1

凡是有房贷的人，都要注意了。近日，央行发布公告，从2020年3月1日起，银行要与2020年1月1日前签订的参考基准利率定价的浮动利率贷款客户，就定价基准转换进行协商。

你的房贷定价，有两个新选择：A，转换为固定利率，B，转换为以“LPR+加点”为定价基准的利率。

专业术语，有点拗口。什么意思？选项A，你选择固定利率，很可能就是现在执行的利率水平，以后不变了，直到按揭还清。

打个比方，你的贷款是2012年基准利率打85折贷到的。现在基准利率是4.90%，那么等额本息下你要按照4.165%（4.90*0.85）的利率支付月供，一直到贷款还清，这个利率不变啦。

选项B，你就选择“LPR+加点”的新浮动规则。2020年，“LPR+加点”的利率与你现在支付的利率是一样的。2021年1月1日，新一年的定价周期开启，LPR会根据最新一期的LPR，也就是2020年12月发布的5年期以上LPR确定。整个2021年，你支付的房贷利率是“新LPR+加点”。

再举个例子，假设你的房贷为基准利率上浮10%，则2019年执行的利率为5.39%（4.9%×（1+10%））。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。若你和银行协商按“LPR+加点”转换，2020年将保持利率不变，加点为0.59（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年执行利率是5.39%（4.8%+0.59%）。

而从2021年开始，0.59的这个加点就不会变了，但LPR会变，也就是“一年一变的LPR+不变的0.59”。

LPR怎么变？按照一年一个定价周期的原则，按照2020年12月份的LPR来定。显然，当那时的LPR下降，按揭利率就下降了，反之亦然。

LPR怎么定呢？就是按照MLF来定，而MLF是央行给商业银行借钱的资金成本。说白了，推出LPR，就是为了加强央行对于资金定价的控制，利率是个风筝，而MLF就是央行手中的那根线。

2

总之，你不能再选择基准利率了，也不会出现央行调整基准利率，然后你的按揭利率也跟着调整！

为什么呢？因为这个行政色彩浓厚的基准利率，被废掉了。废除基准利率，主要是为了推进利率市场化。现在，除了按揭利率之外，消费贷款、企业贷款的利率，都市场化了，借贷双方自由商定。

之所以，按揭利率还保持管制下的低利率，就在于住房还是个公共品，按揭贷款涉及到广大百姓切身利益，涉及到楼市稳定，涉及到资产价格及金融风险等。总之，按揭利率不能放开，让银行和购房者自由协商。

所以，自2015年10月，4.90%的按揭基准利率一直未变过。但是，这几年利率市场化很快，银行资金来源利率，贷款利率都市场化了。比如，存款被各种各样的理财取代；贷款方面，以大家熟知的消费贷款为例，信用记录、抵押物、收入流水等差异很大，不同的人利率不同。

存量按揭沉淀大量资金，大概有30万亿，占银行贷款的1/5。基准利率不变，按揭贷款的月供就不会变化，但市场利率和银行的资金成本，却在频繁地变化。这样，可能对按揭还款人或银行是不利的，更不利于客观地反映资金的机会成本。所以，必须要让这部分存量贷款利率市场化。

还有一个背景要交代，现在国家一再强调，资金要“脱虚入实”，回归实体经济。也就是说，对于房地产，不再鼓励资金大规模进入了。所以，要驱赶资金进入实体，这就需要有一个政策抓手，可以调整存量房屋持有的成本，让你时时刻刻保持警觉，手上的房子，还值不值得持有？

有什么政策抓手？除了遥遥无期的房产税，按揭贷款利率就是一个有力工具，它可以调整你的持有成本。

3

现在，大家关心的是，2020年3月份开始，银行会找我协商。那么，我到底该选择固定利率，还是选择“LPR+加点”？

现在看，估计，大部分百姓不知道，“二选一”该倾向于哪个。这里，首先告诉大家的是，央行一再强调，楼市“稳字当头”，首先是稳预期。国家说了，预期不稳，地价和房价都稳不住。

所以，不管选哪个，至少2020年你的房贷利率不会变。“稳地价、稳房价、稳预期”是长效机制，2021年变化幅度也不会很大，影响很小。比如，2019年11月20日，央行新一期LPR下降5个基点，据统计，2019年11月64个城市平均首套房月供额为5731元，相比10月减少区区31元。

所以，对于按揭贷款200万以下的人来说，选择固定利率，或“LPR+加点”，差别是非常小的。如果你的收入尚可，不必太在意每月多几十、少几十的差异。记住，凡是涉及百姓直接利益的政策，设计上都非常谨慎，绝不会出现选择A和选择B会出现巨大的利益差异的现象。

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不过，业内一边倒地认为，大家应该选择浮动利率，因为央行已经开启降息周期了。而且，楼市开始触及顶部了，管理层对地产下滑的担忧大过上涨，高位不胜寒嘛！所以，才提出“稳地价、稳房价、稳预期”。未来，更多城市，楼市面临下行态势。由此推导，替代基准利率的LPR一定下降。

而且，未来经济将转入高质量增长。资源高投入、货币高发、投资高增长的模式行不通了，未来投资重点在数字化基建，比如5G、物联网、人工智能等，资金密集型的传统基建少了。

同时，老龄化来了，越来越多的人厌恶风险。总之，未来货币需求减少，利率就会大趋势下降。

所以，LPR就会降低。另外，中央经济工作会议说，要疏通货币政策传导途径，降低民企、实体经济融资成本，推出LPR也是为了这个目的。因此，央行此次推出存量房贷定价切换，目的也是以利率下降的预期，激励大家选择“LPR+加点”，为未来通过LPR调控存量房，创造条件。

5

观点一边倒，估计，2020年3月启动定价切换时，大多数人会选择“LPR+加点”。不过，也要站在“一城一策”的角度看待。原来，基准利率一样，每个城市按揭基准利率差异不大，只是上浮幅度5%-10%的差异。

以首套房为例，如果选择四大国有银行，全国各地按揭利率的差异也就在5%左右。

因此，全国各地按揭成本差异并不大。但未来，调控要“一城一策”、“一时一策”。仿照西方的做法，利率就是最主要的工具。“LPR+加点”的模式下，央行调控MLF（货币市场化利率），间接调控了LPR（LPR在MLF上加点形成），并最终调控贷款利率。

未来，LPR的模式，就是要做到按揭利率上“一城一策”，创造调控的有效手段。

央行规定首套房、二套房的最低加点数（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个点）；央行各地分支行，再行决定“二次加点数”。所以，这就会出现各个城市按揭利率可能大相径庭的现象。

比如，之前房价上涨较快的宁波，2019年10月首套房和二套房贷在LPR上分别加80点和105个点，月供增幅最大。比如，有12家银行停贷、房贷利率上浮幅度大的合肥，首套房和二套房贷利率在LPR上分别加点103和152。所以，选择“LPR+加点”，并不一定意味着月供就会减少。

另外，2021年有的城市“LPR+加点”可能会下降，有的城市“LPR+加点”可能会明显反弹。关键还在于，所在城市的楼市会如何变化。如果“LPR+加点”下降了，意味着楼市在下行，节约的利息也弥补不了资产的缩水；“LPR+加点”上升了，意味着房价反弹，多交点利息也没啥，毕竟资产增值了。

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最关键的是，你脑子里要有一个清晰的画面。未来，1年期LPR（针对实体经济）会一降再降，5年期的LPR（针对楼市）基本稳定，有的城市会涨、有的城市会下跌。这样，1年期的LPR会与5年期的LPR形成一个“剪刀差”。即便利率大趋势下降，但相对实体经济，楼市的利率上升了。

如果出现这一画面，就意味着，过去那种“不管货币政策如何调整，按揭利率绝对低于实体利率”的不正常现象，将一去不复返了。“利率洼地”消失了，资金还会大规模流入楼市吗？

若资金支持不再了，高房价还能保得住吗？当然，我相信，现阶段国家还是求稳，楼市会有一个托的力量。

但未来呢？真不好说！资金不再大规模流入楼市，房价绝不可能再大涨了，这时候，就要计算持有成本了。

对大多数人来说，房子是最重要、最主要的资产，在家庭中资产中占据80%左右的份额。所以，从基准利率到“LPR+加点”的变换，千万不要只盯着月供是少了几十元，还是多了几十元。要看清楚大势，从资产配置的角度来看待政策，算大账，归拢自己的资产，该抛的就抛、该留的留。

房贷利率的决定因素主要有两点：一是央行的基准利率；二是商业银行的上浮比例，这两个决定了房贷利率的高低。

央行的基准利率

我国的央行特指中国人民银行。全国各家商业银行的存贷款利率都是在中国人民银行发布的基准利率的基础上进行调节的，下图系目前央行发布的基准利率表。

我们与银行签订的按揭贷款合同上对于贷款利率的描述如下：贷款利率按照央行公布的同期基准利率上浮或下浮**（比如10%或者20%）。假设你原本与银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。

如果说2019年10月1日，央行将五年期的基准贷款利率下调为4.8%，那么2020年1月1日起（一般银行调整贷款利率都是次年1月1日起调整），你的住房贷款利率就自动变为了：4.8%*1.2=5.76%，较原来的5.88%减少了0.12个百分点，相应的你的贷款利息也会变的比原来少。

商业银行的上浮比例

上浮比例就是我们上述例子中的20%，上浮比例不归央行管，而是各个商业银行（比如中农工建交这些）自主决定的。上浮比例一旦放款后则不允许在做调整。

举个例子：仍然假设你原本与A银行签订的合同约定的上浮比例为20%，那么你目前的住房贷款利率即为：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以来由于市场行情不好，房贷客户大幅度减少，为了竞争客户，A银行下发文件对于新申请的房贷客户，其贷款利率统一执行基准利率上浮10%，那么小明这时候申请房贷时，他的利率仅为：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49个百分点。

由于你原来的贷款合同已经放款了，银行是不会再做修改的，所以此时你的利息不会减少，仍然还原来维持一样。当然反过来，假设市场行情很好，银行上调上浮比例为30%，那么小明此时贷款的利率变为：4.9*1.3=6.37%，而你的利率会仍然保持在5.88%不变，所以商业银行这个是公平的。

总结

银行下调房贷利率，已贷款的利息会不会变少，最关键的因素在于调整的是央行的基准利率还是银行的上浮比例，基准利率变化的话，你的利率也会跟着变，但如果是商业银行的上浮比例变化的话，你的利率是不会变的。

日常生活中遇到资金短缺问题，大部分人都会通过贷款来做周转。银行贷款的利息主要是由贷款期限、贷款额度以及贷款利率三要素共同决定的，贷款额度及贷款期限可由用户根据自己的实际情况进行自由选择，但是贷款利率则是银行规定的，因此在贷款时，用户对于贷款利率的关注也都最高的。很多用户也会疑惑，银行的贷款利率，到底是怎么计算出来的。

银行的贷款利率其实主要是根据央行规定的贷款利率进行的上下浮动，并非时根据某个公式计算得出的，2019年央行贷款基准利率如下：1年以内年利率4.35%；1年到5年之间年利率为4.75%；5年以上年利率为4.9%。商业银行贷款利率都会按照央行的基准利率进行浮动调整，各大银行的贷款利率都有些许不同。

公积金贷款

我国各个银行公积金贷款利率是按照央行基准利率执行的。

1、一年至五年(含五年)，年利率2.75%;

2、五年以上，年利率3.25%

公积金贷款是针对缴纳住房公积金的职工推出的，只有符合条件的才可以申请住房公积金贷款。

抵押贷款

目前我国大多数银行抵押贷款的利率上浮比例在20%左右。

综上，对于不同种类的贷款产品，利率也会不同，一般抵押担保类贷款产品利率会相对较低，信用贷款类产品利率会较高。如果用户想要在银行进行贷款，那么可以多咨询几家银行后在进行业务办理，毕竟各家银行的利率都是不同的，一般国有银行的存款利率以及贷款利率都会低于商业银行及地方银行，用户可以多加咨询，选择最适合自己的进行办理。

但需要说明的是，银行贷款的门槛往往比较高。除了要求征信良好外，还要求借款人有长期稳定的职业经历和理想的薪资，以及至少一年以上的社保流水等等。因此，并非每个人都可以申请银行贷款，这种情况下互联网信用贷是个不错的选择。

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相比之下，互联网信用贷的准入门槛比银行消费贷更低，并且有钱花满易贷最高额度也能到到20万，承接了大部分人的资金周转需求。

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