2018年英国房产投资如何

$美国景顺集团(IVZ)$ 是美国的最大资产管理公司之一，一共管理1.2万亿美金[得意]这家公司刚刚披露它买了4.6千万$英国土地公司(BLND.UK)$ 股票, 成本大约2.7亿英镑[吃瓜][吃瓜] $美国景顺集团(IVZ)$ 运营许多美国很有名的ETF如美国的820亿美金的$纳指ETF(QQQ)$ [可爱]

英国土地公司BRITISH LAND COMPANY$(BLND.UK)$ 是英国的第二大REIT - REAL ESTATE INVESTMENT TRUST - 房地产投资信托基金。公司持有各种各样的办公室，住宅，商场之类。英国土地公司会获得上述房产的租赁费，然后把这个现金成为股息，发给股东。

这是英国土地公司的一个伦敦财产，名叫 1 Triton Square. 公司所持有价值117亿英镑的房产[暗中观察]

那公司的半年财报11月13日出来。当天股价跌了4%，但是现在已经完全恢复了。今天的股价跟财报发出日期一样（573 GBX 便士[鬼脸]）在半年财报，收入为2.7亿英镑，营业利润为1.5亿英镑。公司的净亏损为4亿英镑，但是这个亏损不是现金流出的，是公司持有的房产的价值下降了，所以这个影响净利润。公司最近把一些零售房产卖掉并继续建设一些新的住宅，把未来的发展重点放在住宅和“Mixed” 算是“住宅，办公楼，零售在一起的房产”。

即使最近公司的一些财产的价值下地了，外国知名投资机构现在觉得英国房产是好投资。今年9月分$黑石(BX)$ 和一个其他的英国资产管理公司花15亿英镑，大约 130亿人民币，买5200英国地产。黑石的老板说觉得现在英国有很多低价财产。

最后，小虎们应该注意，由于最近英国土地公司的股票没有上涨，它的股息回报率在上涨。公司每年四次支付股息以及从2012年，公司每年提高每股的股息额。今年公司也提高股息额，与去年同期涨了3%。

最近5年，公司的平均股息回报率为4.5%，但是最近12月，因为股票价格没有上涨以及每股的股息额涨了，股息回报率也涨了，目前为5.4%[得意]

公司上个月对每一只股票支付7.98 GBX（与去年同期涨了3%）[吃瓜][吃瓜]下一次支付股息是明年2月7日，但是EX DIVIDEND除权日是明年1月3日。所以想收到该股息的投资者必须要在EX DIVIDEND除权日之前成为股东。

REITS介绍

英国和美国有一个特殊的房地产公司名叫REAL ESTATE INVESTMENT TRUST - REIT房地产投资信托基金。 REITs与普通房地产公司的股票不一样，在美国和英国，REITs有一个特殊公司架构，必须把90%的利润作为股息支付给投资者REITs的交易方式跟普通股票一样。总的来说REITs结合了证券与固定收益的两种特性，投资REITs与直接投资房产相比，降低了很多门槛。在海外，特别的在英国和美国，有许多REITS当商场，大厦，住宅，仓库之类的房东，然后它们把租赁费还给REIT的股东REITs也经常会买卖房产或建设新的大楼。

今天伦敦证券交易所$伦敦证券交易所(LSE.UK)$北京时间下午4点开盘，晚上1230收盘啊。

对于英国的股息税的规章， 中英惠税条约股息预扣10%。

小虎们请注意：GBX是便士所以100GBX等于一个英镑GBP。

今天1英镑等于9.09人民币。

$SEGRO PLC(SGRO.UK)$ $土地证券集团(LAND.UK)$ $领展房产基金(00823)$ $西蒙地产(SPG)$ $贝莱德(BLK)$ $伯克希尔B(BRK.B)$ $伯克希尔B(BRK.B)$

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编者按：近日，发改委发布了《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，企业的海外投资规范备受关注。今日，本报聚焦中资开发商海外投资，希望提供有益的价值参考。

在过去一年内，中国首次超过美国，成为英国房地产市场的最大买家。在这一年里，央企、民营房企、港资、基金公司、房地产个人从业者、神秘富豪等各种中国买家集中出击英国房地产市场，斥重金投资伦敦房产。

据英伦投资客表示，2017年，英国房地产投资总额超过600亿英镑。由于英镑下跌，海外买家成了绝对主力，中国、美国和德国占据榜单的前三位。

据英伦投资客统计，2017年，中国投资者对英国房地产投资交易达49笔，即使不算中投122.5亿欧元的大交易（中间包括对欧洲大陆的投资，难以计算），中国对英国房地产总投资额也超过了100亿英镑，比2016年增加了至少一倍以上。

莱坊高级董事及中国国际资本市场部主管王璐接受《证券日报》记者采访时曾表示：“中资开发商在全球战略布局当中，英国是主要市场之一，而伦敦又是英国的布局中心，伦敦作为英国的政治和经济中心，也是全球最重要的金融中心之一，其房地产市场一直是一个全球开放式的，成熟稳定的投资市场。”

伦敦成投资首选地

据《证券日报》记者观察，与过往房企或机构投资者投资标的多数瞄准海外商业地产，以出租物业方式获取稳定收益不同的是，在这一轮对英国房地产市场的投资中，住宅成为了主要业态之一。

更重要的是，多数企业或者神秘富豪都将投资目的地都瞄准了伦敦。富力、中渝置地、南丰集团、首开等约10余家房企都在不同程度上加仓了英国房地产项目。华润和保利两家央企更是首次进入英国布局房地产市场。

2017年5月23日，华润置地联合美国北极星房地产（NorthStar Realty Europe）收购位于伦敦金融城核心区的写字楼20 Gresham Street，收购价为3.09亿英镑（约合27.6亿元人民币），华润在收购联合体中占有80%的股份。收购伦敦写字楼20 GreshamStreet是华润在英国的第一笔投资，该楼目前主要被出租给中国工商银行旗下的工行标准银行作为其总部大楼。

同年8月23日，两家在香港上市的中资房地产开发商广州富力地产和重庆中渝置地联手，斥资4.7亿英镑（约为40.75亿元人民币）接下万达集团放弃的伦敦大型开发地块Nine Elms Square。这一地块位于伦敦一区Vauxhall，占地10.2英亩（约合4万平方米），规划 了1900套住宅公寓。

加上这一笔投资，富力地产2017年三度投资英国伦敦房地产项目，项目多涉及住宅业态。另一家进入伦敦的央企保利地产更是将第一笔投资就锁定了住宅业态。

2月9日，据保利地产官网发布，此次保利地产取得的英国伦敦市磨山公园项目地块，用地面积47793平方米，为住宅用地，收购价格达7465万英镑（约6.53亿元人民币）。

据促成该笔交易的莱坊相关人士向《证券日报》记者表示，保利将在其拿下的地块建设706套公寓，包括134套经济适用房、新建1400平方米的商业和零售空间，以及Millbrook广场。

保利国际董事总经理王英男表示，公司购买Millbrook Park地块，是符合集团全球化战略的举措。王英男还表示：“我们在伦敦市场的发展将是长远的，我们期待保利英国公司在当地建立一支强大的开发团队。”

值得一提的是，有业内人士向本报记者表示，中国房企出海投资相对谨慎，因项目开发周期长，不确定性风险多，因此除了在投资规模上相对有所控制外，一般还会选择与当地企业进行合作来确保项目顺利开发，以期获得低成本融资和高额利润。不过，对于存量物业的收购，企业及个人买家步伐可能迈得更大。

2017年7月27日，总部位于香港的中国酱料巨头——李锦记健康产品集团成功击败其它竞标者，以12.825亿英镑（约合113.373亿元人民币）的价格买下了伦敦金融城地标20Fen- church Street“对讲机大楼”（Walkie Talkie）的全部所有权。

据悉，这一购买价格超过2017年3月份张松桥11.5亿英镑买伦敦“奶酪刨大楼”的成交金额，刷新中国对英地产投资单笔交易最大金额的历史纪录。

对此，有业内人士称，中国买家集中出击英国房地产市场背后，有多重动因，但资产能够保值升值，开发商能够获得高利润仍是最大动因。

中国香港买家较多

据英伦投资客表示，在2017年中国对英国投资房地产的买家中，中国香港买家占据了大半壁江山，他们有的是真正的香港家族资本，有的是内地金主在香港的上市主体，有的是“马甲”和代理人。

从投资类别方面来看，与往年相比，2017年中国买家在传统的买楼买地之外，还在工业物流地产、地产上市公司股权收购、写字楼改建重新开发等领域有所突破。在个人买房方面，通过伦敦市长2017年发布的调查报告可窥见一二。据该报告显示，华人投资者最爱在伦敦买房，中国香港投资者（28%）力压新加坡 （20.1%）、马来西亚（7.1%）和中国大陆（5.4%），在伦敦购买的房产数量排名第一。

王璐曾向《证券日报》记者表示，“2017年主要是受脱欧影响，英镑贬值幅度较大，而且在很多当地和欧洲的投资机构处于观望的过程中，中资机构采取了积极态度，抓住了危机中的机遇，能够在脱欧不稳定的过渡期中获取一些实惠的投资机会，并且借助汇率优势降低入市成本，主要还是看好伦敦房地产市场的长期发展会有提升，很多大宗投资交易都由中资摘取头筹。

值得一提的是，中国买家去英国“买买买”的同时，过去在英国投资的中国买家也开始“卖卖卖”。据英伦投资客统计，2017年有三笔中资出让伦敦房产的买卖。

以港交所上市的安徽房地产开发商蓝鼎国际为例，其于2017年9月7日以总代价25 亿港元出售英国伦敦老牌赌场——利升赌场（Les Ambassadeu）予“香港仙股大王”孙粗洪。从投资到转让才过了一年时间，获得9亿港元溢价收益。

此外，2017年11月7日，复星集团成功将伦敦金融城Lloyds Chambers大楼出售给来自美国纽约的私人投资者Abraham Schwartz，成交价为9700万英镑（约合8.45亿元人民币）。 复星持有该大楼有四年时间，四年租金收益2840万英镑（710万英镑×4年） ，加上大楼增值3250万英镑 （9700万英镑-6450万英镑），粗略估计收益6090万英镑。

“伦敦是全球买家聚集地，手握资金优势的机构和高净值投资者们有资本陪英国渡过脱欧阵痛期。”有业内人士称，熬过阵痛期后英国大概率会迎来复苏，届时英镑和房价也可能再次起飞。

这几年，“跑路”的富豪不少，其中最出门的还要数李嘉诚了，自从2015年李嘉诚开始抛售在内地的大量资产，重金押注英国，前后投入4000亿。

其中用200亿买下了英国最大的酒吧连锁格林王旗下2000家酒吧以及餐厅，可是随着今年英国新冠病毒疫情的加重，不得不关闭全国的餐厅酒吧等公众场合，所以李嘉诚在英国的生意损失惨重，何况李嘉诚旗下总共1.2万亿资产，英国就占了它的三分之一。

然而中国此次新冠病毒疫情率先得到控制，如果李嘉诚的大量投资还放在中国，也许就会大大减少损失，李嘉诚也看到在英国投资受挫，于是又转战中国投资，在上海就与万科进行合作，投资24亿元。

李嘉诚重回中国投资房产，预示中国房产又到了另外一个拐点，毕竟李嘉诚的眼光很独到，每次都能抓住了中国房地产上涨的时机，这一点也让他赚得盆满钵满。

李嘉诚本身就是靠房产起家，在两年前他就曾经说过，未来依旧会投资房产，值得一提的是投资中国房地产行业比投资其他行业，更有上升空间，加上中国巨大的人口红利，投资房产依然是个好去处，人们为了更好的生活，住房就是一个重要的影响因素，现在有大量的人在大城市打拼，一直租房并不是一个长久之计，只有一套属于自己的房子才算真正的在一个城市立足，况且结婚生子也需要房子这个物质基础。

所以中国的房地产市场总体依旧会平稳有序，本身经济增长就面临着巨大的压力，而房产作为一大重要的经济支柱，维护它平稳发展也是必不可少的，房地产行业一半是金融市场，而另外一半是实体产业，他带动的上下游产业链相当长，那么房产调控政策的重点就在于维护房价的平稳上涨。

说到房价会上涨，大多数人都会骂声一片，事实上，不论是改善需求还是投资需求，需求本身就大。目前没钱买房，不代表以后都没钱买房。

通过这次新冠病毒的影响，改善住房已深深地在许多人心里埋下种子，等到时机成熟必定是会出手，如果你是刚需想要买房，有钱就买交通生活条件等配套比较好的楼盘，将来有钱了换房时，这套还能卖出价格，如果你手里的钱不够，建议选择稍微偏远的地方，用时间交换空间，就是上下班时间多花费一些。

当然不鼓励那些掏空钱包去买下一套房子，但是买房自古都是一件不容易的事。你想等到房价降到三五千再去买房，那几乎是不可能的事了。

李嘉诚花4000亿投资英国，但疫情损失惨重，转身又到上海投资房产，那么你看好李嘉诚重回内地吗？

近年，在英国脱欧进程中，英镑的持续贬值为全球投资者制造了一个可以借机炒作伦敦等地楼市的假象。全球许多炒房客纷纷涌入伦敦等地，试图赶上脱欧巴士末班车，实现财富跳增。当然，这都是建立在这些投资者长期看好英国经济为前提的。

不过，近期迹象表明，英国脱欧对该国经济的冲击或将持续相当长的一段时间，这也意味着伦敦等地的楼市可能正在进入低迷期，而将钱投向这一地区的全球投资者或即将受到房价下跌，投资失败的打击。

据英国《泰晤士报》网站11月14日报道，国际货币基金组织（IMF）称，英国与欧盟目前达成的全面自由贸易协议计划将使英国在今后10年里因增长率下降而损失最高500亿英镑（约合650亿美元）。

从长远来看，IMF称到2030年，英国GDP损失2.6%，按当今经济规模来算是520亿英镑，也就是每个英国家庭损失2000英镑，这相当于英国GDP每年少增加近50亿英镑，也就是每个家庭少增收190英镑。

IMF预计英国今年的经济增长率仅为1.4%、2019年为1.5%，这说明“前期”冲击可能会包括连续两个季度出现负增长，而那从严格意义上讲就是经济衰退。值得一提的是，IMF认为，不管结局如何，英国应该加紧住房建设，以帮助应对经济体系中导致人们调换工作的结构性变化。

BWC中文网观察团队分析认为，IMF之所以对英国住房建设给予敦促，其中最为直接的原因正是英国当地刚需家庭的住房理念和住房消费习惯使然。比如，英国全国银行称，20年来，该国私人租房率从10%上升至20%，自有住房与社会租赁住房则相应下降。该银行首席经济学家罗伯特加德纳表示，调查人员发现，英国并无太多新的购房需求。

另据英国决议基金会(Resolution Foundation)的报告显示，该国二分之一的百万富翁在40多岁时仍是租房，三分之一的百万富翁一直到退休都是租房。也就是说，英国加紧住房建设，主要针对租房或公共基础设施而定，而这些“公租房”的受众可能正是不太倾向于自己购房的部分英国家庭。

这些迹象表明，此前在英国大举囤积房产的全球投资者，或面临二手房、三手房出售市场遇冷的景象，他们可能很难在短期内真正实现在英国炒房而带来的财富增值。换言之，即使伦敦等地的房价虚高，但或依然有价无市。这一点，近期急于降价数万英镑，但依然无人问津的一些英国房主或已深有体会。但显然，为时已晚，他们不得不为一些滞留在手中，常年无人居住的空房背负数十年的债务大山。

值得玩味的是，英国《泰晤士报》今年6月曾以《天空才是亚洲投资者在伦敦投资地产的极限》为题报道称，仅在此之前的3个月(3-5月)，亚洲买家就在伦敦金融区抢购了价值35亿英镑的地产。房地产咨询公司第一太平戴维斯公司说，这是2007年第二季度以来的最高数字。需要注意的是，当时这一时间，正是全球房地产市场处于次贷危机爆发前的顶峰。

事实上，英国房价的不稳定及蕴藏的潜在风险，早在今年年初就已露出了端倪，Acadata数据显示，早在今年1月，伦敦房价平均下滑至593396英镑（约合82万美元），这是自2009年8月以来伦敦房价出现的最大跌幅。

而基于对英国脱欧并不太乐观经济影响的评估，以及英国央行已跟随美联储的加息举措，毕马威(KPMG)近期发布的经济展望报告称，未来五年内，英国房价增速将逐年放缓。对于英国业主而言，这意味着房价迅猛上涨已经成为一个遥不可及的梦想。同理的是，这也将是全球炒房客试图在伦敦等地实现财富跳增计划的落空。

亦如，美国金融网站Zerohedge对此则表示，英国伦敦等地楼市高房价或正在迎来庞氏骗局坍塌的时刻。无独有偶，2008年做空美国楼市一举成名的知名大空头Steve Eisman近期表示，他已经开始做空两家英国银行股。同时Eisman称不确定性或将彻底摧毁英国经济。（完）

相信大家对李嘉诚这个人都不陌生，华人首富、地产大亨，在他身上有很多的标签。李嘉诚名下的产业也遍布全球多个国家。据李家的家族资金显示，其名下有22家上市公司，总市值超过了8500亿港币，股票价值5600亿，这只是公开的财产，还没算那些隐形的财产，华人首富果然名不虚传。从商人的角度来看，他十分成功，甚至是很多人创业的榜样，虽然他已经退休了，但是首富的光环依然笼罩在他身上，人们也关心着他的一举一动。

李嘉诚从2015年开始抛售其在中国的大量资产，其中包括了香港中环中心，这可是李嘉诚戎马一生的象征。在这几年的时间中，套现超过千亿元，而他更是将自己大部分的资产转移到了英国。李嘉诚在中国的历史上来说，绝对是一个标志性的人物，他的去留都会给我们带来一定的影响，很多朋友都很好奇，为什么李嘉诚要从中国撤出，转而进入英国呢？

在这其中有一个很重要的原因，是李嘉诚看到了房地产的泡沫，房地产行业是我国重要的经济支柱，但是近几年的房地产行业却出现了疲态，有关部门一直在强调房价要稳，不要大涨大跌，这不利于经济的发展。李嘉诚早就说过不要买房子，房地产的泡沫太大了，可能他先人一步看清了中国房地产的状态。

除此之外，中国的劳动力成本上涨也是一个很重要的因素。在过去的几十年中，中国成了世界有名的加工厂，也成了资本竞相追逐的对象。随着我国科技的发展，逐渐的由中国制造走向了中国创造，相应的代价就是代工厂逐渐向东南亚转移。

还有一个原因，就是中国本土的企业家已经成长起来了，不再是李嘉诚一人独大的时候了。在这个市场中，竞争越来越激烈，也越来越公平。近几年我们经常能看到马云、马化腾身家超越李嘉诚的新闻，以马云和马化腾为首的企业家更多的是以改变人们的生活为主，马云的阿里和马化腾的腾讯都改变了人们的生活方式，李嘉诚更多的却是投资，他的资产中，投资的收入占了大半部分。既然李嘉诚想要撤资，为何不去经济更发达的美国，反而要去英国呢？

李嘉诚钟情英国的原因，是香港曾是英国的殖民地，而香港在1997年回归祖国的怀抱，老一代香港人对英国有着特殊的感情。除去感情的因素之外，更多的是对这个国家制度和收益的认可。老话说富不过三代，而英国的环境可以帮助李氏家族长久的发展下去，我们都知道我国的房屋不动产权为70年，但是在英国这个年限被延长到了999年，这跟永久性的几乎没什么区别。

英国人对私有财产看的非常重，哪怕是英国政府都不能随意侵犯私有财产，就算你是外国人，只要是合法的私有财产都会受到保护。英国还是法律制度最完善的国家，在这里无论是谁都能的得到公平的对待，不得不说李超人的投资眼光还是很超前啊。

事实上，李嘉诚抛售国内的房地产是为了他的小儿子李泽楷做海外投资而准备。李泽楷受到过英国教育并常年在英国发展，很了解英国当地的政策。这些年，李泽楷投资了英国的船坞、地铁、酒店、公寓、电信等多个项目。再加上，英国要脱离欧盟整体经济环境不容乐观，这个时候李嘉诚投资了英国的多个项目，几乎约等于买下了大半个英国。

李嘉诚抛售房产后，为何非要去英国？看完才知他的高明。英国作为老牌的资本主义国家，汇率下降吸引了大批的的中国人去买英国的房产。李嘉诚投资英国房产，无疑是稳赚不赔的项目，而他与英国资本家的关系又非同一般，即使政策变了也不会受到太大的波及。而美国的投资环境就不太稳定了，特别是李嘉诚想要投资的通信和交通领域，美国早晚会出来干涉，美国会以各种各样的理由单方面毁约，那李氏家族的损失可就大了。所以，李嘉诚也是看准了美国不值得投资，选择去英国投资也算是为李泽楷打基础。李嘉诚的两个儿子，一个负责国内的产业，一个负责国外的产业，双管齐下，让他们的财富更上一层楼。

新华社伦敦1月17日电（记者杨晓静）漫漫“脱欧”路让英国经济“如芒在背”，很多市场开启了打折模式，房地产便是其中之一。资产降价加上英镑贬值，令英国房产成为国际买家眼中的“金矿”。

“‘脱欧’公投之后尤其是受印花税政策调整的影响，伦敦市中心150万英镑（1英镑约合8.7元人民币）以上豪宅均价出现下滑，最大降幅超过10%，”长期跟踪研究英国房产的《英国房产投资指南》总编辑范慧勇说，“如果加上英镑对国际其它主要货币最低时约15%的贬值等因素，相当于伦敦豪宅对海外投资者有20%以上的折扣。”

英国启动“脱欧”程序后，为避免房地产市场迅速滑坡，财政部在2017年11月宣布，取消首次购房者购买30万英镑以下房产的印花税。财政部表示，这将使80%的首次购房者免交印花税。

英国房地产贷款公司Octane Capital首席执行官乔纳森·塞缪尔斯（Jonathan Samuels）也表示，自英国“脱欧”公投以来，英镑对美元汇率大幅下跌，使英国成为“外国投资者寻求超值投资的金矿”。

英国全国建房互助会本月初发布的数据显示，2018年12月英国房价比2017年12月上涨0.5%，相比11月1.9%的同比涨幅大幅放缓，是自2013年2月以来的最低房价同比涨幅。其中伦敦房价同比下跌了0.8%。

另据英国房产门户网站“正确举动”（Rightmove）的报告，2018年11月和12月，伦敦新入市房产报价环比累计下跌3.2%，是自2012年以来连续两个月的最大跌幅。

然而，低价促销难掩英国房地产颓势。2016年6月“脱欧”公投后，英国房产交易出现“无价无市”状态，市场已从卖方市场转为买方市场。即使是国际投资者最为集中的新房市场，过去两年虽然看起来“更加活跃”，但也分化严重。

“有潜力的优质项目或黄金地段有明显的‘国际保险箱’功能的项目，销售异常火爆；但地段不太好或有明显瑕疵的项目，则无人问津，出现严重滞销或开发商大幅折扣等情况。”范慧勇说。

自2016年4月1日起，英国对额外住房购买者（二套房及用于出租的住房）加征3%的印花土地税，但这并未阻止高端住房市场的投资者。有数据显示，2017年，伦敦18%的新建住宅被海外投资者购买，其中约61%来自新加坡、马来西亚和中国等亚洲国家。

2018年10月，英国首相特雷莎·梅称，将在现有印花税基础上对海外投资者额外征收1%-3%的印花税，以确保英国房地产市场的稳定，并增加财政收入。此后政府又确认，该税率定为1%，将于2019年1月发布文件征询意见。

目前该政策文件尚未发布。该举措宣布后遭到了不少市场人士的反对，理由是“脱欧”后英国应更加开放，不应对外国人有歧视性政策。

进入2019年，“脱欧”不确定性继续笼罩英国房地产市场。但由于英国住房刚需强劲，再加上抵押贷款利率保持低位、就业率创新高等因素支撑，多数机构预测，今年英国房价将保持平稳或小幅下跌，即便出现“无协议脱欧”，房市可能会在短期震荡，但不大会出现崩盘。

作为国际性大都市，虽然公投脱欧让英国未来增添了不确定性，但是伦敦的魅力和影响却从未衰减。在这座世人瞩目的城市，有着许多闻名世界的地标建筑，然而有一个现象十分有趣，那就是伦敦很多代表性建筑其所有者都是来自海外。

随着我国近年来经济快速发展，中国买家成为了英国房产市场重要的组成部分。相关数据表明，中国已超越新加坡成为亚洲跨国房地产投资最大资本来源国。

最新发布的《2016年中国购房者海外趋势报告》中提及，“降低风险”成为国人海外投资置业的主要目的，占比超50% ；以“移民”为目的的占8%。值得一提的是，目前我国投资者主要以写字楼和酒店为主，不过越来越多的投资者开始关注新兴房地产市场，如养老地产、旅游地产等。房产吐槽哥认为，今年受全球经济大环境的影响，中国海外置业的步伐将进一步扩大，而伦敦是其中不可不提的一个城市。

在闻名世界咨询公司发布的最新报告中，从城市环境、经济繁荣度、公共配套、艺术文化氛围、人口构成及城市口碑等6方面，对全球各大门户城市进行调查归类。结果显示，伦敦打败了纽约、巴黎和悉尼等世界性城市，强势摘得全球最佳城市品牌排行榜首。

2012年伦敦成功举行奥运会，吸引了全球的目光。5大机场及希斯罗机场第三条跑道的拓展方案让其有了良好的交通体验感，实现出行无缝对接，正式这一点让伦敦在公共配套上排名领先。同时，丰富优良的购物体验、多元化的全球餐饮、丰富的游客资源都是伦敦排名第一的重要因素。

近年来中国投资者对亚洲海外投资份额贡献最多，在过去两年里，我国资本仅仅在伦敦房地产市场就投资了30多亿英镑。例如：中渝置地豪掷10亿英镑购买伦敦金融城最高楼122 Leadenhall Street、上置集团以3000多万英镑购买伦敦金融城Cazenove总部大楼、万科斥资1亿多英镑购买伦敦市中心写字楼Ryder Court、海航投资花费1亿多英镑购买伦敦金丝雀码头项目……

房产吐槽哥认为，英国特别是伦敦作为世界大都市，其城市属性决定了它的包罗万象。

而这因为这一点，对于来自全球各地的资本来说，伦敦不拘一格的接纳，与全球资本全球化的大环境中形成更加紧密的联系，这样的关系又反过来促成越来越多的海外投资进一步拥抱当地开放的市场。如此一来，所形成的良性循环，也会促成伦敦当地经济环境与各行业的优势发展。

加上当地对私人财产上进行严格的法律保护，进一步促进了城市本身的资产保值和资金流动性。这样一来，全球各地财富源源不断进入到以伦敦为代表的英国。伦敦作为一个全球化多元化的城市，永远不用担心投资者对于它的热爱。

同时，因为伦敦金融城市里的银行家、会计和律师们每天所做的工作就是确保这套体制永远能够正常进行运转。可以预见，房产吐槽哥认为，伦敦是全球顶级的投资乐园，未来也必定吸引更多我国的投资资本聚焦于伦敦房地产市场。

英国新的印花税减免计划为购房者节省高达1.5万英镜，这增强了购房出租投资的吸引力。

但由于政府在其他方面对自住以外的投资物业征收更高的房产税率和额外的房产购置税使得这个市场的吸引力下降。

而最近英国财政大臣推出的印花税减免政策又让人眼前一亮。据研究显示，在减税政策的推动下，除英国东北部地区外，其它所有地区的房地产投资者需求都有所上升。英国房地产门户网站Zoopla的数据显示，自财相里什·苏纳克（Rishi Sunak)上月宣布上述消息以来，英国东米德兰兹郡（East Midlands）和英格兰东部的房地产投资者咨询数量上升了3%。在英国各地区的首次购房者的询盘数量都有所上涨，英格兰东南部首次购房者的人数同比上涨了55%。

疫情期间，在印花税减免政策公布之前，一些房东就已准备好出手，因为他们预计房价会在疫情的冲击下下跌。据抵押贷款业务经纪公司（mortgage For Business)称，在今年4月至5月之间，近三分之一的房东进行了再抵押贷款，以释放和增加可支配现金，来扩大自己的房地产投资组合。该公司董事总经理史蒂夫·奥莱尼克(Steve Olejnik)表示，许多房东正在积累筹集现金储备，以便购买便宜的物业。

今年英国7月记录到的平均租金为965英镑，较6月份上涨1.5%，英国12个地区中有10个地区租金出现上涨趋势。虽然租金上涨对房东来说是好消息，但投资者们仍保持谨慎的态度，尤其是考虑到人们越来越担心疫情的隔离措施会进一步加强。

投资者认为，随着政府工薪资助（政府支付高达80%的工资以保留工作岗位）的计划逐步取消，新冠疫情的真正影响将开始显现。从8月初开始，企业必须为被休假工人支付雇主的国民保险和养老金。到10月底，政府将停止为公司和企业支付工资，预计将导致大量裁员，成千上万的英国国民将因此而失业。根据英国国家统计局(Office for National Statistics)的数据，6月份带薪就业的人数比3月份减少了64.9万人。

如果失业人数持续上升，他们将无力支付昂贵的房租。房屋租赁公司Home估计，到2024年，租金将至少下降5%，全英房东的收入将减少57亿英镑，约为2008年经济衰退期间损失的四倍。其预计伦敦的租金下降将尤其严重，伦敦的租金已经过度膨胀，预计到2024年将下降9%，损失总计39亿英镑。

Home Made的阿萨夫·考曼（Asaf Navot）表示：“房东需要为降低租金做好心理准备。虽然我们还没有看到经济衰退的全面程度，但在可预见的未来，可能会是一个以租客为主导的租赁市场。”

届时，房东找到新房客会变得更加困难，这将意味着，他们会有很长一段时间得不到租金收入，他们将需要大量现金储备来偿还抵押贷款。然而，随着不断下跌的房价，加上50万英镑的首笔购房印花税减免，可能会让购买投资性的房产变得便宜得多。

哈利法克斯银行（Halifax）的数据显示，今年4月至6月，英国房价下跌了0.9%。预计房价下跌幅度将更大，经济与商业研究中心（Centre for Economics and Business Research)预计，今年房价将下跌5%，明年将下跌10.6%。

地产经纪人兼房东理查德伊格纳托维茨（Richard lgnatowicz)说：“投资者需要思考，是现在买房，省下印花税，还是等经济衰退来临时再买更便宜的房子。”

自房地产市场因疫情关闭以来，可用的租赁投资房抵押贷款（Buy –to -Let）产品的数量一直在增加，这意味着房东有很多贷款的选择。根据Moneyfacts的数据，目前有1,719种租赁投资房抵押贷款产品，高于5月份的1,455。在寻找25%首付抵押贷款的房东选择最多，有645种产品。专业放贷机构Foundation Home Loans再次推出20%首付款的贷款产品。该机构向资产组合的业主和有限公司提供低首付贷款。

来自私人金融（Private Finance）的抵押贷款经纪人克里斯·赛克斯（Chris Sykes）说：“其他贷款机构可能也会相继效仿。这是一个很好的时机，因为房东们已经在利用印花税减免政策将名下物业转移到有限公司中。一些抵押贷款利率低至1.24%，在一定程度上降低了租赁投资房抵押贷款的风险。然而，尽管借贷成本较低，但市场普遍认为，未来几个月房地产投资市场将面临压力。”

房地产部落（Property Tribes)网站的联合创始人瓦妮莎·沃里克（Vanessa Warwick)表示：“房东在研究租户的需求并适应新冠疫情带来的趋势变得更为重要。越来越多的租户在寻找带有户外空间和家庭办公的住宅。”

纳沃特补充到：“房东应该优先考虑延长租期，并从好的租户那里争取到合理的租金报价，与暂时降低房租相比，长时间的空置期对你钱包的打击更大。与让原有租户离开，在寻找新租客的过程中面临一段时间的空置期相比，减少房租一年能让房东多赚几百英镑。”

Zoopla的季尔莫（Grainne Gilmore）表示，印花税减免政策提振了市场的需求，尤其是在伦敦和英国东南部，因为房产税的减免在这些地区的买家可以省下最多的钱。

季尔莫补充到，英国有一个“双速租赁市场”；伦敦的租金在下降，而英国其他地方的租金一直在上涨。爱丁堡和伦敦的供应超过了需求，导致租金下降。在加的夫（Cardiff）、布拉德福德（Bradford）和谢菲尔德（Sheffield），需求则超过了供给，这推动了租金的增长，使这些城市对寻找投资房产的人更具吸引力。

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英国投资房产出租的利弊

对一些投资者来说，2020年年初可能没有按预订计划进行，但大多数人还是希望在房地产市场复市后立即行动起来。合适的投资地点是进行房地产投资的最佳起点。

我们可以从许多不同的角度来评估房产 “最佳”的投资地段/楼盘。历史上，伦敦一直是房产投资比较稳妥的城市。在过去的几十年里，伦敦的房价呈指数级增长，尽管近年来增长速度有所放缓，总体的房价趋势依然保持上升形态。但是现在，越来越多的开发商和投资者，无论是英国本国的还是海外的，都倾向于关注更多伦敦外围地区和城市。多项清晰的数据都支持这一投资策略，无论是在更高租金回报率，和房价的涨幅均显示首都外的某些地区更为强劲。虽然伦敦仍然是一个非常受欢迎的房产投资城市，但许多其他一线和二线城市的投资回报率却要高得多。所罗门新家园（Solomon New Homes）创始人安德鲁-沃德（Andrew Ward）在接受今日房产投资者杂志时说道：“二级和三级市场将是房地产市场反弹的核心。这是为什么投资者应该不断寻找其他区域和扩展投资眼光。” 沃德补充到：“我们知道，即使在疫情前，伦敦市中心的租金回报率并不高，即使现在伦敦的房产市场回暖，回报率与英国其他城市相比还是不高。我们还看到，疫情后，越来越多的人希望从大城市搬到郊外地区。”

着重房价增值部分

沃德建议根据您的预算领域的城市，随着经济实力的增强和政府政策的偏移，这些地区更加容易吸引的外来投资，房价涨幅可能更大。他提出：“如曼彻斯特和利物浦这样的目的地是众所周知的投资热点，在2020/2021年仍有相当的吸引力在那里投资。但我们也建议客户考虑不太引人瞩目的目标，即就业率、人口和租赁需求都在上升，但平均仍处于较低水平的地方。譬如博尔顿（Bolton）、唐卡斯特（Doncaster）和伍尔弗汉普顿（Wolverhampton）就是三个很好的例子，在英国也有许多类似这样条件的二线城市。”

当然，短期内的房价增长现在可能已经略有变化。由于当前的疫情导致的低交易水平，因此目前很难预测房价增长效果。不过，由于房地产投资往往是一项长期风险投资，从趋势上看大局仍然乐观。去年底，Seven Capital基于预计的租金回报率、房价升幅、本地需求和供应以及当地的政府重建计划列出了十大投资地。排名第一的是伯明翰，接下来是利物浦和曼彻斯特。

着重租金回报率

对于许多投资者来说，租金回报率是最重要的。一个租赁需求高、回报率高的地区，无论房价如何波动，都能确保买家获得最佳的持续回报。

我们可以从多方面找出“最佳”租金回报率在哪里。以一个城镇或城市作为一个整体，或以一个特定的区域。例如，Total Money每年都会发布一份租金回报率报告，其中包含英国回报率最好的邮政编码区。在过去的几年里，利物浦在Total Money报告排行榜上占据了前十名。市中心L1邮编地区收获了全国最高的回报率，去年平均达到10%。相反，圣奥尔本州St Albans的AL5邮编区是租金回报率最差的地区，平均收益率只有1.95%。利物浦已经成为一个非常受欢迎的房地产投资地。那里正在进行大量的重建计划，就业市场不断增长，租房需求不断地增加。

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一直以来都是在介绍海外华人如何投资房产，其实不妨看看英国本国人是怎样聚焦房产投资的，值得海外投资者借鉴。

对于英国本国人，如果房产不是用来自住，纯粹性投资的情况下，一般都是所谓的长线投资。换句话说，他们更注重租金长期稳定，而非房价的增长，毕竟在英国买卖房产的手续和费用也是一笔不容小窥的数额。随着伦敦的房产价格一直攀高，虽然租金也不错，但是投资的回报率相较于英格兰中北部的城市就优势没有那么明显了 。 在这样的情况下，利物浦一下就脱颖而出了。

利物浦 是一个具有全球品牌和声誉的城市，也是英国经济快速增长的城市。它的海滨被授予联合国教科文组织世界遗产地位，并透过不断地创纪录发展，正在改变其面貌。丰富的文化和体育遗产，带上繁荣的夜生活和屡获殊荣的餐厅，令利物浦成为英国五大旅游目的地。利物浦的校园不断扩张，知名的数码公司和全球品牌都在此地扎根发展。

利物浦约翰·列侬机场

(Liverpool John LennonAirport)

和曼彻斯特国际机场

(Manchester International Airport)

是伦敦以外

拥有非常完善设施的国际航空连接机场。

英国政府的北方经济引擎

Northern Powerhouse提出建立HS3计划

一个超级快速的铁路连接利物浦、

曼彻斯特和利兹，

以创造一个具规模的城市经济体系和全球连接点，从而与伦敦成为竞争对手。

利物浦在过去十年见证了大规模和快速的增长。强大的经济基础，提供了优越的生活方式，这都刺激了私人出租行业创纪录的发展水平和持续的高需求。利物浦在近15年里，城市生活的大量需求在以10倍的速度不断增长。面对快速变化的城市社区，出现供不应求得情形，吸引当地居民和移民正在利物浦市区和海滨附近寻找新契机。

利物浦‘铸匠之座’在这样的环境中孕育而生，它的设计融入现代化的城市生活元素 – 集优雅、高效和时尚于一身，坐落临近于欧洲令人期待和充满活力的城市市区。正在通往城市令人期待的重建区的道路上，在两座引人注目的建筑中创造出精美设计的一室以及两室复式公寓。‘铸匠之座’不仅选择了正确的地理位置，而且设计了合适的建构产品。

‘铸匠之座’全部项目包括314套一居室及两居室，一共12层

价格与面积

一居室31.6平方米 – 35平方米

价格99,000英镑 – 110,000英镑

豪华一居室57.4平方米

价格 110,000英镑

两居室 61.2平方米

价格135,000英镑

豪华两居室57.4平方米 – 65.7平方米

价格137,500英镑– 155,000英镑

精品家具套餐

一居室 - 3,868.80英镑

两居室 - 4,798.80英镑

停车位价格：15,000英镑

一卧室可选择购买停车位

两卧室必需购买停车位

房产保收益计划

两年期，收益率7%

建筑保险：10年

预计竣工：2019年第一季度

经典户型图如下

购买流程如下图

这一房产一经上市，受到了英国本地人的青睐，随着利物浦的迅速发展，在利物浦中心地区的房产非常受欢迎，不仅生活便利，而且离利物浦市内的大学，医院及购物中心都很近，出租房常常是供不应求；加之利物浦作为房产投资地区的后起之秀，房产价格还是在合理接收的范围；而这对于有意投资英国房产的海外投资者来说，也是一个非常难得的契机，不仅可以用不多的资金来小试牛刀，还可以拥有一套稳赚不赔的房产，何乐而不为呢。

来源：英伦高大上