买房希腊的风险

上周，吉尔团队又一次带客户前往希腊，实地完成了选房购房手续。

这次带队的是业务总监 @昌小帆。

以下是昌小帆第一时间整理出的考察实录。加上吉尔对返程回来客户没完没了的采访，你将看到：考察行程、实地看房感受、购房事宜、考察心得、饮食生活初体验及各种小tips。

此行的客户是一对夫妇，在国内有非常娴熟的房产投资经验，因为需要双方共同商量后做决定，他们决定一同前往。

为了最大限度节省并利用时间，行程定在五一小长假，机票是晚上国内出发，希腊当地时间早晨到达。

这样在希腊的有效考察时间就是4个完整的白天，即便如此，行程依旧安排极其紧凑。

出发 4月26日晚22:45上海出发土耳其航空公司联程航班，在伊斯坦布尔中转第一程飞行时长11小时35分钟当地时间早上5:20到达土耳其稍作等候飞往雅典

第一程是晚上的航班，上飞机就可以睡觉啦。

土耳其航空经济舱座位偏窄，长途飞行可以在某宝上购买搁脚神器，缓解疲劳。我们就是这么干的。

Tips：去希腊的航班非常多，也有直航可选。定的越早价格越低，订票前尽量避开公众假期，到达和出发时间要考虑考察的实际安排。

Day 1 2018.04.27 周五　

希腊时间4月27日早上8:40到达雅典合作方接待，前往酒店前往律师楼：律师答各种客户问随意观光，感受当地生活

早上落地后，境外接待人员Tina美眉与司机已经在机场等候我们。（划下重点，整个考察行程用车都是宝马五座商务车，入住的酒店均为海边四星级酒店~）

我们回酒店简单梳洗了下，就直奔律师楼和律师见面。律师非常专业的解答了H先生夫妇俩关于希腊买房、移民手续办理的各种疑问。

律师楼在市中心，窗外就是景点区，在所有问题沟通完毕后，Tina便带我们在周边景区游览参观，并在海边吃午餐。

之后我们便回酒店休息了，为第二天看房做好体力准备。

Tips：行程以外的正经事

在回酒店的路上，我们顺便带客户开了手机号并办理了打回国内的语音套餐，花费15欧。因为银行开户要开通网银方便客户查询账户，这就需要客户本人开通希腊手机号用于网银激活验证。

吉尔有话说：到希腊的第一天，感受如何？

太太W女士：刚到希腊就被这里舒适的气温和慵懒的气氛围绕，心里想着万一没能买到房散散心也很棒啊。

后来我们沿着雅典古城区漫无目的地逛了一圈，感受它的文化，每个看似不起眼的石头都在述说着历史。

午饭时我真的被希腊意式肉酱面的分量惊到了，一直努力把它吃完，然鹅我还是败了。

晚饭找了家最传统的希腊餐馆，地道的希腊沙拉、无任何添加的烤羊肉，肚子又不争气的圆鼓鼓了。

昌小帆：晚上H先生在酒店歇息，我和W女士两人点了三个当地菜肴，共29.9欧元。

赠送了开胃菜、开胃酒、面包和餐后甜点，根本吃不完。

总的来说，希腊食物清淡，食材很新鲜，加工方式也很健康，还蛮适合国人胃的。

Day 2 2018.04.28 周六　

临时活动：逛当地流动市场重点来了：实地考察希腊房产

因为是周末，我们早上一出门恰好碰上当地的流动市场，于是Tina临时换了路线，先带我们在雅典市区菜场逛了一圈，切身感受了一把当地的生活。

市场上的菜、海鲜和水果都很丰富，卖相也很好，价钱都是一公斤的价格。

接下来就是此次行程的重点了——看房选房。

希腊房产考察

首先说一下希腊房产的特点：阳台超大，采光足，厅大房间小，没有公摊面积，性价比高。

首先看的3处房产都是希腊项目最新推出的，在雅典核心地段，均以“包租四年，每年3%收益”的形式发售，在租房热地轻松做房东。

上午的考察中，太太W女士比较中意一套83平米，报价23.8万欧的房产。

加上两室一厅一厨两卫的家具包2.5万欧，刚好满足移民申请条件。

这套房在1层（希腊有0层的概念，所以实际是2层），前后没有遮挡，1楼采光也完全不受影响。

看完3处房正好到中午，稍作休息开始下午的考察。

本来下午也安排了另外3处，不过H先生的目标很明确——只选一套房产，且价格刚好踩线25万欧元，地段好能包租。下午的3处房产其中一套报价44万欧，一套二手房报价18万欧，都被这对客户直接PASS了，就有针对性的看了一处大的公寓楼。

这种大公寓楼在希腊非常少见，房子在新区，离港口比较近，景观视野都很好。

房子2015年建成，不论外观还是内部都很新。

并且，这处房产在2006年以前就获得了建筑许可，所以交易税会低很多。

H先生对房子的格局和装修风格都非常喜欢，同时考虑暂时不住的情况下，新区的升值空间比老城区更大。

遗憾的是，该区25万欧踩线的房型已全部售罄。

如前面所说H先生目标明确，他们并不想拼两套房凑足25万。

综合下来，他们最中意的还是上午考察的市区那套83平价值23.8万欧的房产了。

吉尔有话说：跟我们分享一下第二天看房的感受吧？

W女士：第二天就进入了紧凑看房模式。

首先，因为我们在国内就很明确的提出了需求，所以售前顾问完全按照我们的要求匹配了合适的几套房源，节省了不少时间。

一天走下来，希腊老城区、西北港口区、南部海湾看完这么多套房源后，我们心里基本有了一个大致目标，很快就按照价位相中了心仪的房，全程我俩都没有过多纠结。

Tips：虽然全程有车接送，但高强度的看房还是非常辛苦，尤其雅典日照较强，因此防晒和补水很有必要。

Day 3 2018.04.29 周日　

办理购房事宜自由安排

在购房过程中还出现了个小插曲——H先生在确定拿下那套83平的房产前，境外合作方告知由于时差关系，有其他客户在国内也付了这套房的定金。

这时候实地考察的优势就立马起作用了！

抢房过程

W女士：其实头一天看完我们就和售前顾问表明了心仪的房源，可晴天霹雳啊，这套房同时被国内客户看上了！

在向顾问确认了没有其他更合适的房源后，我们果断决定买下这套。

但要先解决房被锁定的问题。

吉尔有话说：最后我们是怎么解决的呢？

昌小帆：我们反复沟通，H先生和W女士表示不仅可以支付定金，还可以在希腊支付60%的房款。

但因为是周日开发商和律师楼都休息了，无法签协议和刷卡，最终他们直接先支付了500欧的现金把房产锁定了。

为了更少的支付税金，H先生希望把返租的部分抵扣在房款里。

为了满足客户需求的同时又满足移民要求，经过计算，返租的一部分抵扣房款，剩余部分按年度支付给他们。

最终的合同金额为25万欧元整。

办完正事，因为当天雅典有自行车赛市区封路，周日商店也关门了，下午我们就在爱琴海度过了一段悠闲时光。

Day 4 2018.04.30 周一　

前往律师楼：签署认购协议、授权书支付费用回国

一大早我陪同客户去了律师楼，签署认购协议、授权书等文件。

待文件签署完毕，主申请人W女士就刷卡付了房款的60%，顺便把律师费、税费、公证费等费用也一并刷了卡，省去了一大半国内转款的麻烦。

剩余房款在两个月内汇至开发商账户或律师监管账户即可。

△ 业务总监昌小帆（左）和希腊律师合影（右）

吉尔有话说：终于办理好了！最后一天办理的感受怎么样？

H先生：我们一早去律所签文件付款时，发现同一地方居然有5组人在同时办，当下就觉得：国人买房的热情正是无与伦比啊，难怪25万的房所剩无几了。

Tips：关于回程

回程航班是阿联酋航空，在迪拜中转。阿联酋航空座位相对舒适，雅典到迪拜飞行时长为4小时30分。值得一说的是，中转时间有3小时40分，大家可以在迪拜机场买买买~

虽然只短短4天的考察行程，W女士还是分享了一些很实用的卖家体验，请收好~

1．首先我整体的感受是：希腊是个物价水平不高的国家，生活幸福指数很高。具体来说：希腊城区文化气息浓，生活方便，但不见得安静；南部适合生活，但需要你有车。

2．如果要买房，家人最好心意一致，尽快下手。因为你的竞争对手不仅是来希腊看房的人，更多是国内买家。

当然，如果你时间充裕想要获得更多更好的考察体验，我们还有其他考察行程可供挑选~

如果你也对希腊感兴趣，戳下面复习一下~

海外购房移民大数据和2018希腊最新最火房源

在国内办理房屋购买时，大家最先会去联想到的一个方面就是落户办理，毕竟在一个地方情况是否好，都得看户口上面的事情，而如若是在外国，那么考虑的点就不是落户，而是移民，移民进行虽说不算容易，但其中重点并不多，因此多关注重点，也是可以让事情很容易解决，那么希腊买房移民弊端？买房移民城市有哪些？

希腊买房移民弊端

申请人不能在希腊当地工作。但这一弊端影响并不大，申请人可以在希腊经商投资。此外由于希腊没有移民监，申请人可以选择继续留在中国工作。

1、买房其实至少30万欧元

希腊驻广州总领事康斯坦丁·卡其武斯此前曾在接受本报记者专访时表示，25万欧元可以在雅典买到一个非常舒适的公寓，但绝不是大房子。对很多希腊普通人，25万欧元仍是一笔大数目。

但据本报了解，25万欧元的移民投资门槛是指房产的净价。如果加上3.8％的过户费、一次性必须缴清的税费、律师费、中介费，25万欧元的房产至少要付30万欧元的费用。同时，希腊的房产每年还需要交一定金额的房产税，房产税因地区、计算方式和政策变化而变化。有地产中介表示，一般税率为房价的1％左右。也就是说25万欧元的房产，一年的税费可能至少为2500欧元，约合1.7万元人民币。

2、入籍要通过希腊语考试

实际上，希腊的永久居留权并不等于入籍，跟普通人理解的移民还有一定差距。

据了解，尽管新政细则仍未出台，但据希腊媒体之前透露的信息，成年的购房移民的非欧盟投资者，在希腊永居，并不需要坐“移民监”。但如果申请入籍，则至少要在希腊购房的居住地住满6～7年，每年至少6个月在希腊，并通过希腊语考试，才能入籍。而购房移民者的子女，则需要在希腊公立学校上满6年学，才可以申请入籍。虽然希腊的公立学校采取义务教育，是免费的，但是希腊的公立学校授课语言均为希腊语，只有国际学校为英语。而国际学校上学的小孩，则不能享受自动入籍的待遇。

买房移民城市有哪些

1、在发达国家中，能买房移民的国家并不少。例如：欧洲，由于前几年欧债危机的影响，为了提振本国经济，敞开了投资移民大门，推出有吸引力的买房移民项目，如：葡萄牙、西班牙、意大利、塞浦路斯、希腊等国。

2、葡萄牙，最受欢迎的欧洲移民项目，投资人只需买50万欧元以上的房产，就可取得葡萄牙居留卡，5年后换为永居身份，到时房子可自由出售。由于政策清晰，形式简单，条件优惠，几乎无移民监且可带三代人同时移民，所以项目受到很多人的追捧。

3、西班牙与葡萄牙要求差不多，购买50万欧元以上的房产，就可取得居留卡，持5年即可自由出售。只是换永居身份，要求的居留时间远远长于葡萄牙，入籍需要的时间也长达10年。

上述内容主要所描述的就是小编对于希腊买房移民弊端？买房移民城市有哪些的具体介绍，房屋购买移民的办理有过户完全不同，因而在操作过程中，也一定是要清楚细节情况是怎样，外国之中的房产不仅不一样，在于各类政策上，这其中也都是有差距，所以理解之时必须要清楚问题是怎样，否则容易为自己带来影响。

今天置外网劲爆一条希腊买房移民内幕：25万欧元的房子，国内中介拿20%佣金5万欧元，房屋翻新公司赚大头，房子真正价值10-12万欧元，不到买房款一半价值！那么，希腊买房移民，房子要怎样挑选才不吃亏？

以下为置外网原创，禁止转载。

雅典是世界上最古老的城市之一，已有3,400多年的悠久历史。雅典卫城，是民主象征盛行的“圣石”的帕台农神庙，与新的卫城博物馆以及其他博物馆和古迹一起在市中心凸显，让人们回味“ 雅典的金色时代”时间。 雅典是一个不眠的城市，在餐饮，观光，娱乐等方面有很多选择。也有一些现代化的购物中心和地区提供最佳品牌，但也有本地选择。

漫步在风景如画的小街道和公园周围，雅典可以非常放松，由于有点远离雅典的迷人沙滩，它也可以让人感觉像是在希腊的一个小岛上，但它也可以感觉像是一个繁忙的大城市。

在雅典市中心，聚集了剧院，美术馆，音乐厅和音乐厅等大多数文化艺术设施。生活在市中心提供了一种现代化的生活方式，附近有所有便利设施，以及各种各样的商店，博物馆和餐馆。

希腊买房移民为什么投资者选择雅典市中心购买房产？

好吧，首先，市中心似乎是最简单的选择。因此，对于不太冒险的人和随和的人来说，市中心是个不错的选择。

这个城市永远不会失去需求，也可以很容易地将其交给一家公司出租。因此，租金收益也稳定。

质量？好吧，中心如此密集，因此意味着“很难找到空间”，因此，最有可能使用的将是小型的，而较旧的建筑物和/或经过翻新的建筑物将转向现代空间/住所。

在市中心，雅典的房地产销售发展迅速。此外，当地市场活跃，希腊人正在买卖物业，这也是学生市场，因为在雅典发现了许多希腊大学。因此，学生总是很方便地住在拥有雅典小财产的中心。

雅典最需要的区域可能是南部，从北到南：

Palo Faliro，Alimos，Elliniko，Glyfada，Voula。许多外国人，包括中国买家，阿拉伯人，俄罗斯人和希腊人，也在寻找一种既能轻松到达雅典市中心，又能靠近海滩，同时拥有更好生活方式的房地产解决方案；这样，下班后，有一个轻松的途径可以到海滩放松。

这些街区，每个街区都有自己的中心，以及城市中心内的所有便利设施（银行，邮局，市政中心，超级市场，饭店和咖啡馆，学校等）。每个地区都有地铁站和其他公共交通工具，因此要取决于该省附近的确切地址以及它们在地铁站附近的距离。很容易找到出租车，通常费用大约为10到15欧元。）

希腊买房移民为什么客户可以选择南部地区？

主要是因为我们上面描述的，这些是雅典的新区域，因此您可以找到具有升级饰面的新现代物业，并且，一种可以轻松前往市中心和海滩的生活方式。

吉利法达（Glyfada）是雅典地产（Athens Properties）最时髦的地区，拥有一流的名声和迷人的生活，因此价格最高。新建筑物的价格从每平方米3.500-6.000起。此外，购买廉价的旧房产并将其翻新为豪华房产已变得很流行，只要它们位于吉利法达。也就是说，由于吉利法达以及整个雅典地区的土地供应不足。

在吉利法达（Glyfada）寻找便宜的交易不存在。随着《公关法》的通过，房地产一直在快速销售，我们预计将有新建筑投入使用。

北部地区：希腊买房移民的雅典的房地产投资者

基菲萨（Kifisia）是北部最受欢迎和最迷人的地区，这里拥有许多国际学校。基菲萨（Kifisia）地区是雅典最昂贵的北郊之一 。传统上，这里曾是富裕的希腊家庭和主要的希腊政治家庭的住所。基菲西亚实际上是一个美丽的地方，一条一条街比雅典市中心好得多。除主要广场外，还有Kefalari广场，每个广场都像国家花园的小版本，上面有池塘和棕榈树，还有有趣的植物和花卉。

该地区位于彭德利山（Mount Pendeli）的山坡上，气候比雅典要温和，这就是为什么所有有钱的希腊人历史上都在这里拥有避暑别墅，而现在许多人都常年住在那的原因。

为什么希腊买房移民选择Kifisia？

高度发达的现代化地区，拥有高速公路和众多开放空间。

最大和最豪华的购物中心都位于该地区（黄金厅，购物中心，大道）。

它拥有出色的交通系统，拥有1个地铁站，可将该地区与市中心，国际机场，雅典的主要港口，海边和山区相连。

Kifisia位于阿提卡（Parnitha和Penteli山）的两个最高山脉之间。

奥林匹克体育场位于该地区附近，拥有现代化的体育设施，例如篮球场，网球场，游泳池等。

该地区附近有许多公立和私立教育机构以及公立和私立医院（iaso，ygeia，iatriko等）。

市场/购物中心（雅典购物中心/金殿/大街购物中心/超市/商业商店/服务/银行）。

体育设施/奥林匹克体育场。

Zirineio体育场。

私立国际学校（雅典学院圣凯瑟琳，摩拉蒂斯）。

私立医院（Ygeia，Iaso，Iatriko）。

大使馆区/中国大使馆。

移民是很多人开始新生活的一种方式，在如今数量繁多的移民项目中，希腊移民引起了众多投资者的注意。为了让您移民后的生活更顺利，本文将对希腊移民买房后需要注意的问题进行解析。

下面我们总结一下，希腊移民房产交易完成后又会遇到什么问题

最终合同一签一口气算是松了一半，但之后还会可能遇到啥呢?

1 土地注册证的申领

一般情况移民局申请里的资料需要有土地证的，但有的移民表示他在土地证没下来的时候就拿到了蓝纸。

2 将空房出租

有的移民觉得房子空着也是空着，出租了还有收益，自己又懒得管，就交给个托管公司将其出租，这时候有同样经历的一部分移民表示，还算正常，但一部分移民则遭遇着不同的情况。

1 委托给中介，中介并不负责挑选租客，没收多久的房租就没有后续了，因为希腊租房都是一月一结，最后家里的家具家电被洗劫一空，租客不知去向，中介公司推责。

2 委托给托管干民宿，有的移民称，早按照托管公司要求，付款给托管买家具，但房主到了雅典才发现，长时间房屋是空置的。

3 水电过户，可以委托律师或者自己携带资料去所属电、水局开通或者更名，因为有的房主卖的是空置很久的房子，电和水都已经停用，新房主需要重新开通，开通的时候会有一个费用，在第二个月的账单里，账单都会寄到你家公寓，不要太久不交这些水电费，如果为了省事，可直接将银行账户关联水电费用，跟银行办理业务时，自己选择最高付费额，这样也不用担心特殊情况。

4物业费用，有的物业费是直接现金交给楼主的，那提前跟楼主大好招呼，有物业公司需银行缴费的就及时缴费，不要几年不见踪影也不付费，小心被起诉。

5 安装家庭宽带，要多慢有多慢，一两个月才上门的真是太多了，做好了心理准备，而且论哪个运营商实惠，cosmote、价格算比较合适，再买个国际版盒子就可以看国内的电视了。

病毒无国界，全球流行不是一张小小永居卡可以解决的，还有打算移民的朋友表示怕希腊政策有变或涨价，赶紧飞希腊搞定了。

从17年开始就一直听到“涨价”谣言，现在希腊难民问题，病毒问题，如果涨到和欧洲其他国家一样的办理条件，那时候后悔就来不及了。因此不如现在在家多做功课，不走弯路不被坑，等着疫情过去了，以最快的速度办理完成也挺好。

希腊购房移民项目概况：

无学历、语言、资金来源证明、商业背景要求，可在国内办理，在希腊购买25万欧元以上的房产即可在3月内一步到全家三代位获希腊绿卡，免费公立医疗及教育，畅游26个申根国，是一步拿绿卡所需投资金额最低的申根国家

全家永居身份说明：

贴到护照上面的5年永居贴签(即5年一更新的永久居留身份);

申请条件

申请人要求：

1. 年满18岁，无年龄上限要求，无学历及语言要求;

2. 在希腊购买25万欧元以上的房产;

3. 有至少一次入境希腊的记录;

4. 无学历、语言、背景、资金等方面的要求;

5. 无健康证明要求;

6. 随行人员：全家三代：主申请人、其配偶、其子女(21周岁以下非独立子女)、主申请人父母、配偶子女。

除了上述所列内容之外，希腊移民买房后的注意事项还有很多。其它有关希腊移民的资讯，欢迎您继续关注熊猫出国，如有疑问可以与在线顾问进行交流。

声明：本文图片来源于网络

李嘉诚的生意原则中，有一条：投资不是赌博。善于承担风险并不意味着靠运气，每份成功的投资背后都是不断地观察和分析，弄明白房子到底值多少钱，才能清晰投资的标的。 任何投资都存在风险，而希腊买房移民投资作为一种实物不动产投资，优势是显而易见的。

每每提及海外房产投资，绝大多数人会被当地迷人的景色、优越的社会以及独具匠心的设计所吸引，再加上国内房产经历带来的主观认知，很容易盲目投资。但关于希腊房产投资，国道移民专家听到最多的问题是，买什么样的房子？房子价格大概多少钱？什么时候是合适的投资时机？海外置业后怎么运作才能有更大升值空间？

就海外房产投资而言，发达国家相比发展中国家在政治经济上更稳定，希腊作为欧洲发达国家之一，近几年靠着独特的地中海风景以及古文化遗址吸引了大批游客前往，其经济得到了迅猛发展。因此，大批外国资金为购买房产和短期租赁而涌入，导致2019年希腊房价飙升，成为欧盟内房价涨幅最大的国家。

国道希腊移民专家表示，任何投资都存在风险，而房地产投资作为一种实物不动产投资，优势是显而易见的。如果投资希腊雅典这类产权结构明晰、法律体系健全、社会制度稳定、交易阶段规范和透明的国家或地区的房产，系统风险指数是偏低的。

另外，这种房产投资从资产安全性上来说是有保障的，购买15万欧希腊房产后0成本持有，不用操心租赁管理等问题，更省去了房产税费及物业费的开支，持有阶段的便利性和可操控性让投资者更省心。

众所周知，房产投资是一个稳定的长线投资，通常需要8到10年以上才能感受到明显的资本增值，那么希腊房产是不是也如此？挑选房产的时候，是不是就任人宰割，各种费用层出不穷，后续运营问题接连不断… …

客观地讲，希腊现有可交易的房产中，大多数为二手房，幸运的话能遇到几处新建房产。但在雅典北部有一处正在建造的全新华人社区，从开工至今一直备受重视。对于投资者来说整栋的全新华人社区是十分罕见的，未来全中文的物业管理以及全新的运营模式，都大大缓解了投资海外房产过程中的语言障碍、时差以及沟通交流方式等问题。

国道希腊移民专家介绍，在各国都会出现一定程度的租客毁约、欠租等情况，对于追求稳定的投资者来说这是最头疼的问题。如果能在购房初期就把未来几年的租金提前拿到手，顺便有专人管理和运营房产，以后还可以选择带家人自住或是自己打理运营，投资者一定乐不思蜀。

在希腊买房不仅仅是一份海外房产投资，还有一家三代的海外永居身份。

希腊黄金签证申请条件：

1、申请人年满18周岁

2、在希腊购买价值25万欧元或以上的房产

3、购买医疗保险

希腊黄金签证优势：

时间印证了，如今的希腊已经成为了投资者眼中的香饽饽，投资门槛低、受移民法案支持有保障、政治稳定、经济持续看好。对于投资者而言，当下是一个机会与挑战并存的时间段，各方面积极因素影响，面对众多希腊买房移民项目，你会怎么选？

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希腊移民买房多少钱？如何少投资，如何更省钱？

希腊购房移民项目自 2013 年 4 月开立，环球同期开始办理，在 2013 年 12月拿到中国市场第一例希腊移民身份。2020年5月份，希腊政府对外公布了移民政策调整细节：

1）主申请人的子女有权通过仅提交其先前的永久居留许可来更新其永久居留的身份，直至24周岁。

2）满足移民法规定的最低购买价格要求时，取决于是否成功购买房产，而不是向移民局提交申请时。即买房就是锁定25万欧购房移民政策，无论何时递交移民申请都不会受新政策影响。

由于希腊购房政策自出台以来，申请火爆，所以2018年下半年递交移民申请出现了排期的情况。

2019年4月希腊新投资法案正式出台， 并于6月30日正式执行，新法案明确写明：1.现行的25万欧元购房政策将会继续沿用。2.希腊购房移民局无需排期，可以在希腊全境任意移民局递交，并且已经递交的移民申请，移民局也会加快受理速度，尽量保证在2个月之内受理完毕。

在2019年7月7日希腊举行的大选中，希腊中右翼党派新民主党领导人米佐塔基斯取代齐普拉斯成为新一任总理，并于8日宣誓就职。米佐塔基斯主要承诺包括减税、增加投资、在公共服务领域进一步实行私有化，并在7月10日的首次内阁会议中提出新政府将要优先处理吸引更多的投资、加强房地产的价值、创造更好的就业机会等12个优先事项。

希腊购房移民申请条件

1） 主申请人需年满 18 周岁；2） 在希腊购买净值 25 万欧元以上的房产；

随行或后期可团聚人员

1）配偶：递交时未带走的配偶、获得身份后新婚配偶、离婚后再结婚配偶2）孩子：24周岁以下子女；3）父母：主申请人的父母及配偶的父母；

申请流程

国内购房整体流程：（6-8个月）1. 国内选房，支付定金，签订预购协议。2. 国内签署律师授权POA （2-3周左右）3. 按照合同约定时间支付所有款项。 周期根据个人付款速度决定1-2个月。4. 付清房款后：律师办理房产过户/申请土地注册证明，签署购房终版合同。(过户预计2个月完成)预约递交移民申请时间。5. 根据预约时间准备签证材料并办理申根签证。6. 获得签证后，按照预约时间预定机票酒店。7. 按照预约时间，登陆希腊递交移民申请并采集指纹，并收房。8. 回国等待永居卡。（登录后1-2月）

商考购房整体流程：（8-10个月）1.办理申根签证，登陆希腊选房。选到心仪的房子之后，与中介签订预购协议、支付买房定金。同时与律师签署授权文件（授权购房律师和移民律师操作相关手续）。2.按照合同约定时间支付所有款项。 周期根据个人付款速度决定1-2个月。3.付清房款后：律师办理房产过户/申请土地注册证明，签署购房终版合同。(过户预计2个月完成)预约递交移民申请时间。4.移民局批复下来递交移民申请的时间后，根据移民材料6个月有效期开始办理移民文件。5. 根据预约时间准备签证材料并办理申根签证。6. 获得签证后，按照预约时间预定机票酒店。7. 按照预约时间，登陆希腊递交移民申请并采集指纹，并收房。8. 回国等待永居卡。（登录后1-2月）

希腊移民项目独特优势

1）高性价比：一人投资，三代移民，对随行父母没有要求；2）投资额度低：仅需25万欧元购房，直接获得希腊永居；3）无居住要求：获得永居之后无居住要求；4）申请要求简单：无工作年限，英语，管理经验等要求；5）购房税率低：交易税仅3%，每年持有房产税0.1-0.7%，税率在欧洲相对较低；6）低额房价：市场价值比经济危机前降了近50%，经济回暖，房价回升空间大；7）环境好：西方文明发源地，爱琴海畔，水清沙幼，拿到希腊永居身份后可以畅游26个申根国家

很多希腊移民最为关心的问题就是，移民后，房子应该买在哪里比较合适呢？哪里的房子增值比较快，而哪些房子又比较实用呢？其实，房子买在哪里还得看个人的需要，如果是纯属养老休闲，自然是靠近海边的海景房，可以随时看见大海。但是如果是因为孩子上学，工作等，选择房子就要靠近市区，根据需要买房子才能买到最实用的房子。

国外风景

根据投资需求来选择房子所在地

很多移民后的居民，暂时还在国内，但是为了节假日能够有度假的地方，就需要在希腊买一处房产；而这所房产在平时又不需要，怎么办呢？出租。出租是最好的增值机会，也是保护好房产的最佳选择之一，有人居住的房子会比较鲜活。而在出租方式上，只要全权委托当地的地产公司即可，不用来回奔波，非常便利。如果投资的话，房产选择地灵活性就比较大，可以选择海边，或者一些著名的景区，无论是当地还是国外的游客，去希腊海边旅行时为了方便会在海边附近租住房子，不用来回奔波，出门便是海边，非常方便。经常有人居住，空档期相对来说比较少，增值较快。

根据个人实用需要来选择房子所在地

除了投资之外，很多人是为了孩子留学才选择的移民，为了方便独自在外的孩子，很多家长会在学校附近买一所房产陪读；这样的房子选择性就强一些，学校附近的房子最为吃香，不过对于价格来说，会相对高一点。家长可以根据家庭情况来选择。当然也非必须选择学校附近，可以是在三公里之内的，一样能达到既照顾孩子又兼顾工作的效果。

根据个人喜好选择房子所在地

很多明星在国外都会有房产，这是为什么呢？其实除了个人投资之外，明星们最喜欢的就是度假，能够在自己喜欢的城市里旅行居住，是件非常美好的事情。有条件的话，可以在资金空余时，选择一个优美的城市买一所房产。而这个房产可以作为自己度假时的居住地，一家度假时不但担心居住问题，在度假之前又可以出租，多方面的使用，让房子更有价值。

楹进出国高级顾问gaby表示:从不同的角度和各种需求来选择房产，才会知道房子买在哪里最合适；不建议盲目跟风去买房，为了买房而买房的意义不大，根据来买房才是最明智之选。

从去年开始，基本所有想出去移民的人都会被引导到希腊。为什么会有这么多公司都推荐希腊移民呢？因为简单，快捷，省事。我们来具体看下你是如何被引导到希腊上面来的。

首先，当你想去移民大国的时候，就会问你美加澳新西兰的条件能达到吗？美国eb5的10年排期你能等吗？加拿大雇主担保学历雅思够吗？加拿大的投资移民你缴税了吗？5年住2年的移民监能住吗？澳洲技术移民雅思4个7能考吗？投资移民国内有公司，有缴税吗？新西兰300万纽币1500万人民币的投资金来源能解释吗？如果统统不能，那么好了，移民大国去不了了，就只剩下欧洲了。

欧洲西班牙的投资线是50万欧元。北上广在房产变现上可能还好一些，卖套房子七八百万，还有可能直接投资400万人民币去西班牙，但又一想想手里只剩个300万，心里觉得不是很踏实。在工作是否能找到的情况下，前期的花销都要靠存款，那么剩下的300万可能会觉得有点紧张了。那西班牙可能也pass了。葡萄牙稍微便宜一些，35万欧元，但是葡萄牙的第三方费用还是很高的，全下来也要40多万欧元，其实花费跟西班牙没有太大区别。马耳他购买基金的同时还要另租房或者买房，那么最后希腊是最符合大众选择的项目。直接房产项目，同时只有25万欧元就可以搞定。

选择的人多了，问题也就慢慢出来了。同行朋友戏称希腊的故事可以串成一本小说了。房东死了的；房东得了癌症儿子不卖的；房东在医院无法签署文件的；多个房东，其中一个不同意的；房东消失找不到的。明明在介绍的时候说是全世界最长寿的国家，但到了买房的时候全都生病或去世了，听起来也是让人哭笑不得。这可能是目前听到的许多问题中的一部分，但是确实为想办理希腊移民的人带来了很多负面的信息和不好的影像。

优先购买已经在开放商名下的房产，可以直接索要过户合同，查看所属人是谁。考察中确实会有还在房主手里的房子，如果碰到未收下来的房子，选出2-3套备选，同时马上让中介做房产背景调查，是否存在不能过户或者不能办理移民的风险，如果有的话换成备选房产。剩下就是催促加快过户进度，越早过户越踏实。

如果想知道自己什么时候可以打指纹，可以让中介出示目前在途中的客户进度，作为自己时间线的参考。

下面我们说说目前市场的现况。对于很多选择希腊的人来说，已经被这种广告及帖子搞的不知道听什么好了。首先对于自己去希腊选房，25万买3套4套的客户来说，你要有非常好的英文功底，同时做好准备，所有的文件及指导都需要自己完成。如果中间房产问题出了问题，要及时跟律师沟通，因为现在办理希腊的人很多，也有可能在预约指纹时间时会比较慢，毕竟对于律师来说中介是大户，你只是散客。

对于很多人说希腊加价这个问题，其实没有宣传的那么夸张。以市中心来说，买两套房子，装修及配置家具，再加上税费等等都是由卖房承担了，还要办移民，中间的隐形人力成本是很高的，这些都是房产成本的一部分。好处是全程保姆式服务。

那对于买房的客户来说能做到的就是让自己的投资利益最大化。其实选择起来很简单。如果只是投资拿身份，短期并不想住的话，市中心2套的房子就最合适的。出租收益高，以后想卖的话，也比一套容易出手。

考虑教育的话还是北部的学区房，但是将来会有一个明显的问题就是中国的孩子都想去国际学校，但国际学校招收会根据国籍有一定比率，例如中国学生会控制在30%左右，如果孩子优秀没问题，如果对什么太大把握，建议就要考虑其他国家的学校了，以免耽误孩子上学。南部不建议考虑上学的问题，只有一所学校，选择性太低。

南部的房子比北部和市中心都要贵，毕竟大部分人还是喜欢面朝大海。一般南部的房子也会比较新一些。关于房子的细节介绍例如位置，建筑年限影响等等，明天再给大家说吧，想说的是太多，有点收不住了

来源：中国经营网

原标题：富豪买房移民“梦碎”希腊

本报记者 颜世龙 北京报道

金色沙滩、豪华游艇、千岛之国——希腊，投资25万欧元以上房产即可获得一家三代人“移民”，无须学历、资金来源证明、商业背景要求，2个多月走完审批流程，自此畅游26个欧盟申根国……希腊投资移民的广告，如今越发为国人所熟知。

近年来，随着中国富豪阶层全球化资产配置需求增加，以及“说走就走”的潇洒，希腊成为继美、加、澳、新等之后，境内居民移民的新目的地。但这看似简单的标准化作业背后，一系列不确定性因素却未被关注，更有甚者，会被卷入洗钱嫌疑中。

《中国经营报》记者近日调查了解到，多位曾通过外联（北京）商务咨询有限公司（以下简称“外联北京公司”）办理希腊投资房产移民的中国居民如今流程被卡住，而原因则是希腊当地房地产商或因涉嫌洗钱被冻结账户，目前中国消费者已经通过外联北京公司介绍的希腊当地律师提起诉讼，但希望外联北京公司退款的要求至今依然处于漫长的等待期。

“一卡在手，说走就走”

金色的沙滩、恬静的庄园、迷人的海湾，西方文明的发源地，与家人、好友乘坐豪华游艇畅游在地中海气候中，不仅如此，一人申请，三代人都可获得希腊永居卡，实现畅游26个欧洲申根国，一系列的广告宣传吸引了秦正伟（化名）夫妻。

如果按照原本的计划，现在的他们应该“葛优躺”在希腊的家中，享受着迷人的海风。但事与愿违，等待一年多后仍旧奔波于退款的路上。

据秦正伟介绍，夫妻二人是在去年9月从外联北京公司知晓该希腊投资移民项目，10月经过该公司安排实地考察后，最终选择当地DESTINY INVESTMENT M.I.K.E公司（以下简称“大D公司”） 价值40多万欧元的MARO79项目进行房地产投资，并在缴纳8000欧元定金和3.5万元人民币的中介费后，开始委托外联北京公司代办一系列移民手续。

据外联北京公司宣传资料显示，希腊在2015年前后正式修正了移民法案，规定只要投资者年满18周岁，无犯罪记录，在希腊购买25万欧元或以上房产项目，以及购买全家人的医疗保险，即可在2~6个月左右获得希腊政府颁发的永久居留许可，一步到位取得欧洲“绿卡”。不仅如此，投资人购房后可享受包租6年、超过3%的年收益率，赠送6000欧元的家具等一系列优惠。

“我们当时也出于资产保值和旅游方便的想法，才决定‘移民’。”秦正伟说。而在经过一番购汇换汇操作后，准备二次打款时，却突然从希腊当地媒体报道中得知，大D公司高层正在被希腊央行调查，原因是有可能违反中国的资本流动规定和希腊赖以签发黄金签证的法律。“我们从今年5月份就正式向外联北京公司提出退款要求，但他们却说购房款是直接打给大D公司，外联北京公司只是移民服务方，无法解决双方之间的问题。其间外联北京公司还说要等到希腊方面的律师过来，签订委托诉讼协议后退款，但至今也没有见到希腊律师。”

据外联北京公司知情人士表示，此前接触秦正伟夫妻二人移民项目的负责人多数已经离职，而且定金也确实并非外联北京公司收取，而是直接打款给大D公司。“他们（指秦正伟）还算交钱少的，有的人交了三四万元定金，甚至还有刷全款的。一部分人已经通过我们前期垫付费用，联系到希腊方面的律师，签订了委托诉讼协议，正式向大D公司发起诉讼要求退款。”

工商资料显示，外联北京公司法定代表人为孙筱璀，公司注册资本为100万元人民币，经营范围为经济贸易咨询、技术推广服务、翻译和会议服务、自费出国留学中介、因私出入境中介服务等，母公司为上海市外联因私出入境服务集团有限公司（以下简称“上海外联公司”）， 上海外联公司主业为因私出入境中介活动，曾在2015年被上海工商局检查总队进行处罚，原因是其发布违法广告，对商品或服务虚假宣传，欺骗和误导消费者。

投资还是洗钱？

据《欧洲时报》报道称，2018年，希腊央行正在调查中国公民一系列不寻常交易，这些人使用信用卡刷卡在希腊购买房产，以便获得“黄金签证”，但此举涉嫌违反中国的资本流动规定和希腊法律。

报道援引一位希腊官员表示，信用卡购房交易是通过两家希腊银行——希腊国家银行和欧洲银行进行的，而这些交易是由希腊当地房地产公司Destiny投资集团（即大D公司）安排，并向海外买家兜售希腊首都的公寓和别墅，起价为25万欧元。消息称，中国买家使用信用卡进行了250多笔房地产交易。

报道称，Destiny公司从前述两家银行获得了具备漫游功能的信用卡终端，供中国买家在希腊购买房产。而Destiny创始人埃万盖洛斯·帕帕埃瓦杰洛（Evangelos Papaevangelou）否认有任何不当行为。他在一份声明中表示，这些交易是合法的，理由是他们获得了拥有终端的银行和发卡机构的批准。在希腊国家银行提出要求后，Destiny于9月停止了这类交易。

而事实上，希腊的签证法律规定，购房只能通过银行转账或支票进行，也即意味着此类通过信用卡购房方式是被禁止的。而中国方面对个人购汇或使用银联卡进行海外购房的行为也是禁止的。

国内有关部门此前发布消息称，严禁内地发行的银联卡用于跨境购买房产的规则没有变化，将对合作机构开展银联卡的跨境大额可疑交易调查。而在今年初，最高人民法院和最高人民检察院联合发布的《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》显示，海外购房也或涉嫌违法和犯罪。“两高”发布的司法解释中，虽然没有明确指明非法外汇买卖的用途，但买卖外汇超过法定的每人每年5万美元以上，都是非法的。

虽然规定早已有之，但却难以阻挡试图通过海外投资房产进行移民的热情。

据胡润研究院去年发布的《2018年中国投资移民白皮书》显示，希腊首次挤入主流移民国家前10名。而希腊企业局（Enterprise Greece）的数据显示，2018年中国申请希腊黄金签证项目的投资者及家人共4552人。截至2018年9月，中国主申请人的数目高居榜首。

那么，一方面是年度个人5万美元的外汇额度，另一方面是庞大的资金“出海”需求，如何得以满足？

记者调查中了解到，国内一些投资理财机构，以及移民中介成为资金外出的重要渠道。

据一位资深理财机构负责人介绍，该公司希腊购房项目在去年底之前，确实是可以通过人民币POS机刷卡进行海外购房操作的，但现在只能要求汇款方式购房。一般而言，年度5万美元的外汇额度确实是不够的，一些个人会通过“蚂蚁搬家”方式，借用和动员所有亲戚朋友的外汇额度，“化零为整”的方式进行海外买房。

而公司则可以帮助国内客户以5万元服务费的形式实现全程代办资金出海。操作方式主要是先帮客户在新加坡或香港、希腊开通银行账户，帮其匹配到在海内外有外贸业务的公司，通过外贸公司海外账户，以欧元形式汇入国内客户的海外账户，再由该国内客户将对应资金以人民币形式转入该外贸公司国内账户，实现平账，以此越过外汇管理政策。

北京市移民及出入境服务行业协会会长齐立新在受访时表示，最近希腊又可以使用POS机进行刷卡，但这是希腊的法律文件规定，中国的规定并没有改变。“自2018年11月起，公安部已经废止了《因私出入境中介活动管理办法》，取消了因私出入境中介机构资格认定（境外就业除外），也即意味着要从事因私出入境中介行业，只需要一张营业执照即可。但这也使一些不具备经营能力的个人或公司有了可乘之机，且移民申请工作具有一定的时间滞后性，难以做到事前预警，即便发现问题也是一两年之后，到时候可能发生公司跑路等情况，损害消费者的权利。呼吁应加强行业、公司和从业者的规范和监管，建立一定的门槛，维护中国移民及出入境管理的尊严，保障中国公民申请人的合法权益。”

为此，《中国经营报》记者前往外联北京公司办公地，向相关负责人提出采访请求，但截至记者发稿，尚未获得回应。

希腊移民申请者大致分为两类，移居或者不移居。

即使计划将来移居也算作移居类，区别就在于对房产的需求上。很多考虑希腊移民的人之所以还在观望和犹豫，大多是因为下面几点：

（当然也有些移民者预算充足，房产希望面积大，希望靠海，甚至是别墅，或者多套房，放在最后再说。）

说说在希腊买房这件事

移居者，希望可以买到性价比高的房子，房价的水分尽可能少。还有就是周边环境问题，一旦选择的房子或者周边环境不如意，甚至发现水分太多，花钱多了，那后面的希腊移居生活都会受到影响，以至怀疑自己当初对于移民这件事的想法。

不移居者，花钱买房是因为政策要求，希望买到具有投资价值，能升值，好出租的房子，或者干脆就是想少花钱，超25万欧元这个要求不要太多，卡着25万欧更好。

如何解决去希腊买房的顾虑？

买房在国内和国外一样都是一件大事，国内买房少则几周，多则数月才会决定，出国在希腊买房这件事国内看看图片，去希腊考察少则3天，多则5天，顶多看上半天，就要在当地接待人员的催促下确定，然后付款定房，是不是太冲动了？人生地不熟真的能确定这个房子值那个价，周边环境能确保生活便利安全，孩子上学方便？肯定是不能！

解决这个问题就是不管去住还是不住，第一次购房一定要尽量少投资，不要想着一步到位，毕竟国外不是国内，对于移居者来说需要太多的适应，太多需要了解，生活一段时间一定会有一个自己喜欢的区域，买新的或者换一个都可以更好的提升希腊生活质量，三五个好友住在一个区域也是个理想选择。

如何更少的投资还能拿到身份？

目前除希腊移民政策要求的25万欧外，新的购房方式可将投资额降低到15万欧，用这套房子办下身份，可以让家人在那边居住一段时间，然后详细了解和筛选，最终选择自己喜欢生活的区域买下用于居住的房子更为稳妥。

对于不移居者来说，房子就是为了身份。根本不打算居住，但是买了房不能闲置，最好有人管理，有人帮着出租，处理各种手续税费，尽可能少花钱多办事。那这种15万欧的买房新方式完全吻合需求，比传统买房省10万欧元，这已经是市面上可见的最低价格，不是花25万欧返10万欧哦！而是只需要支出15万欧，房产其余部分是贷款，通过委托租赁10年自动抵消，就是说委托租赁期内，所有收益风险都不需要您来承担，所有的房产相关税费全是0，有人管理，有人维护，有人运营。

先不算自己管理往返的机票和时间成本，这委托的10年期粗略计算将节省约2万欧元左右。还有就是有希腊移民咨询者会纠结我买的房子到底值多少钱，如果把10年的持房养护税费成本减去，机票，时间成本减去，况且雅典南部本身就比市区和北部房产贵，这些算下来还会觉得一套近70平米的雅典南部房子15万欧元，10年不用操心不用管这件事不值吗？