买房希腊中介

2018年以来，希腊买房移民在移民市场上一骑绝尘，其他的移民项目只能望其项背，低门槛的申请条件，简单的申请流程成为希腊买房移民的绝对优势，那么很多就很奇怪希腊买房移民这么简单，为什么不能自己去申请办理呢，找移民中介毕竟还需要付服务费。

DIY移民希腊其实是可行的，不过这只适合极少数，比如在希腊生活多年、熟悉希腊语言房价的申请人。其他想要移民希腊或者投资希腊房产的人还是需要找中介的，毕竟人生地不熟、语言又不通，很容易被套路。

希腊买房移民申请前

房源可靠吗，符合希腊买房移民申请条件吗

希腊买房移民要求申请人在希腊境内购买价值不低于25w欧元的房产即可申请移民希腊，好像十分简单，那么问题就来了，申请人DIY买房时，购房的房产价值是否真的不低于25w欧元，这是一个需要仔细考量的问题。

房地产开发商主要目的是为了把房子卖出去，并不关心是否真的满足申请人的移民需求，如果买到虚假房源怎么办！

因此，如果没有在希腊长时间生活过，想要移民希腊的话还是需要移民中介的，它可以帮您在移民前整理申请资料，根据您的需求给您找合适的房源，并邀请申请人到实地考察房产，选择自己喜欢的房产。后续还要为客户办理移民身份，因此房源价值上绝对不会有问题。

希腊买房移民申请中

挑好了房源，希腊买房移民的申请过程才算正式开始，房产如何付款、过户，移民身份申请怎么递交，需要递交哪些材料，材料怎样才算完整，这其实是一个很繁琐的过程。如果申请人不精通希腊语，估计各种需要填写的申请文件表格都会让人抓狂。

如果申请人选找一个移民中介的话，这一切都会变得很简单，移民中介往往与当地知名律所有合作，能够保障获取一手的移民政策信息，同时移民中介有资深的移民文案团队，为申请者全程把控整理移民申请文案，力求文件递交万无一失，极大地增加了移民的成功率。

希腊买房移民申请成功后

并不是所有申请人在成功申请希腊移民后会长期居住在希腊，房产会用于投资，因此成功移民希腊后，房产怎样能够获得最大收益，也是申请人比较关心的一个事项。

而移民中介完全可以帮客户打理一切，帮用户出租房产，获取收益。申请者只要购置房产，无需任何其它操作，就能获得收益。

希腊移民是性价比较高的项目之一。投资金额低，仅需购买25万欧元或以上房产；审批速度快，流程简单，6-8个月可办理完毕；拥有希腊身份可畅行26个申根国家。

希腊购房移民申请条件1、申请人年满18周岁，无犯罪记录，无学历及语言要求

2、希腊购买25万欧元或以上的房产

希腊购房移民优势1、高性价比：较高的性价比，购房即可获绿卡；

2、投资额度低：仅需25万欧元购房，一步到位获得绿卡；

3、无居住要求：获得绿卡之后无任何居住要求；

4、审批速度快：希腊移民流程简单，审批速度快，6-8个月即可办理完毕；

5、身份含金量高：希腊是申根国成员，拥有希腊身份可畅行26个申根国，同时希腊护照可免签全球183个国家；

6、申请要求简单：无需证明学历、管理经验、资金来源以及体检；

7、房价增值潜力大：希腊经济回暖，房产市场触底回升，房价回升空间大。

导语：男子花472万在希腊买房，房子未交付退款成难题，中介：与我无关

徐先生说自己在去年的时候想在希腊买一套房子，后来交了472万人民币，但是对方并没有按照当时的合同给交付，后来退款也成了难题，找到国内这家介绍的中介公司时，中介方面表示与他们无关，这究竟是怎么回事，我们来看。

徐先生的儿子在上初中，他打算儿子初中毕业之后就送去国外读书，徐先生说自己有一个朋友是一家中介服务有限公司的客户，他是能过介绍过来的，就在去年8月份的时候，徐先生和中介去了希腊待了四天。

徐先生说当时是有第三方房产公司的人全程陪同着，你看好房子以后就在他们刷卡，徐先生说他最后看中了一套七八平的房子，折合人民币472万，所有的费用都付给了当地那家房地产公司，他把当时的合同拿出来，上面都是一些外国文字。

徐先生说这些外国文他也不认识，但是这家中介公司的人员表示过去可以帮助翻译，因为都是朋友带的，自己也比较相信朋友。徐先生说当把全款付清之后，并没有按合同过户房子，至于原因他不清楚，后来他和当地的房产公司协商，对方退了387万多人民币，还剩下了85万。

但是据徐先生说还有剩下的这些钱，希腊的房地产公司表示这些钱他们已经作为佣金打给了国内的那家中介公司。徐先生有两张图片，他说是希腊那家房产公司的人发过来的，上面显示去年9月，有84万多分两笔打进了一位蒋先生的名下，徐先生说这位蒋先生就是国内中介公司的负责人。

徐先生表示就买房这件事，按合同来说是与国内的中介公司没有关系的，不过是通过这家公司带到希腊找到了希腊的房地产公司，后来希腊那边的公司也出具了一份作为佣金打给国内这家中介公司的证明。

然而徐先生和国内这家中介公司只有一份移民服务合同，上面也没有涉及到购房的条款，而希腊房产公司出具的那一张退款备忘录上写着剩下的款他们会在15个工作日内向国内这家公司追讨，如有回收款项全额退还。

徐先生也找到了媒体希望能协助他，在现场他给希腊公司打了电话，但没人接听，后来出现一些听不懂的语言，是希腊语。徐先生希望和这家国内中介公司谈谈，将经理表示徐先生已经连续来了几天，干扰到公司运营，先是报了警，后来又找了物业的工作人员，忙活了半个小时，后来在律师在场的情况下，蒋经理接受了采访。

蒋经理表示自己也觉得这个事情很奇怪，如今来这里的客户实际并不是他们的客户，首先他们没有任何的法律协议，而且也没有偿付他们任何的法律费用，如果说有什么想法，徐先生觉得是对的话，他们建议走司法途径，他们是不参与买房的，只是中国的出入境中介，只做移民的相关服务，徐先生表示不排除通过法律途径解决。

对此小编想说的是，如今徐先生花了这么多钱不仅没有买到房子，而且还有80多万没有退回来，如果国内的中介公司真的是没有与徐先生签合同的话，那也就是说希腊那边的中介是和国内的中介有利益关系，这笔钱不管是在哪里，首先应该找的也是希腊的公司，毕竟钱给到了对方，房子没有买成，那就应该找希腊中介退还这笔钱。

对此大家有什么看法，欢迎在下面留言！

△资料图片 来源于网络

472万元，这是希腊一处房产的价格，在杭州某中介的宣传中，全额购入房产，即可办理投资移民。

这样的广告，在今天已不算新鲜。由于投资项目本身存在较大风险，一些中介机构也不专业、不规范，很容易引发纠纷。近半年来，浙江省消保委就受理了3宗消费者投诉移民中介服务的案例。

5月5日，省消保委发布投资移民消费提示。

两起维权事件最终得以协调退费

今年3月，消费者郑某、徐某向省消保委投诉，他们看了宣传，于去年8月通过杭州某出入境中介服务公司去希腊买房，希望通过这样的方式移民。没想到，房产过户出了问题，最终只好解除买房合同。可是，当希腊项目公司退还了房款后，杭州中介公司收取的85万元佣金却迟迟没有打到消费者账户上。

有相似烦恼的，还有杭州消费者叶女士。2015年，她委托杭州某出入境服务有限公司给儿子办理移民，在前期咨询过程中支付服务费48000元。合同签订后，叶女士始终不认可中介公司要求的资金来源原始证明材料，导致合同无法履行。迫于时间考虑，叶女士只好另行委托其他机构办理了申请移民事宜，可是此前支付的服务费也要不回来了。

不过，幸运的是，这两起维权事件，最终都在省消保委或法院的协调下，以中介公司退费得到解决。

省消保委发布五大消费提示

1.谨慎选择移民目的地

根据自身及家庭实际需求出发，如基于居住环境、子女教育、事业发展、资产保值增值需要，制定目的地国家清单，详细了解移民目的地国家的移民政策，移民待遇，生活、教育、医疗、养老、社会福利因素等。一些特定国家则受国际因素影响，政策调整较大，应充分考虑目的地国家的风险评估，增强防范意识，做好相应的准备。

2.理性选择适合的移民途径

目前投资移民的途径，主要包括创业投资类，股权投资类，政府捐款类，房产投资类，金融类等项目。每一类移民方式所针对的申请人群、条件、资金门槛和移民周期都有所差别，且投资标的的风险系数也有很大不同。消费者需要充分了解相关信息，综合各国或地区的移民政策、发展环境及家庭经济能力进行选择，量力而行，长远考虑，选择符合自身实际的移民项目。

3.注意投资项目风险

除投资项目本身风险外，消费者还应特别注意一些国家和地区对移民投资特别规定和限制，如投资人必须拥有什么样的身份、投资人购买房产是否可以取得所有权、投资人的转让权如何行使，以及对敏感行业和资源投资的限制和监管。同时，了解移民地的税法政策，注意投资款应存入托管账户内。

4.慎选中介服务机构

消费者在选择中介机构时，要综合考察中介机构的经营实力、行业口碑以及人员组成、变动情况等因素，谨慎选择。可以通过行业协会了解其会员单位信息。签订服务协议时，需特别注意协议中有关具体服务内容、费用承担、双方权利义务以及违约责任条款的约定，如对投资移民过程中支付的类似于公证费、申请费、翻译费、律师费等。

5.保存凭证，合法维权

消费者在投资移民过程中，要注意保留相关证据，如服务合同、与中介公司往来的邮件、沟通记录，支付款项凭证等证据材料。一旦与境外机构发生纠纷，务必遵守当地法律，合理维权。消费者与境内中介机构发生纠纷的，可以通过消费者权益保护组织或出入境中介服务行业协会协调解决。

（记者 申思婕 通讯员 任倩影）

欧联网4月6日电 据希腊欧联通讯社报道，国际房产科技集团居外日前发布一份全球房地产经纪人调查显示，逾八成的受访住宅房地产经纪人表示，新冠肺炎疫情降低了他们2020年的收入预期。其中希腊房地产经纪遭受的打击最大。

希腊房地产业对收入前景预期最糟。

据报道，被调查的房产经纪人来自60多个国家和地区。调查结果显示，希腊房地产经纪人对收入前景的预期最糟，95%的希腊经纪人预计新冠肺炎疫情将在2020年导致削减收入，其中三分之二的人预测他们的收入将“大大减少”。在新加坡，有88%的经纪人预计收入减少；在美国，有85%的房产经纪人预计今年收入减少。

此外，澳大利亚、加拿大、葡萄牙等国均有超过八成经纪人预计今年收入会因疫情而下滑。在受访者中，马来西亚和菲律宾的经纪人最不悲观。

调查还显示，受访的全球房产经纪人普遍认为新冠肺炎疫情影响将持续数月而不是数周。62%的经纪人预测疫情对房地产市场的影响将持续超过三个月，只有10%的经纪人认为影响将限于两个月或更短。

疫情全球蔓延对哪些买家群体有影响？调查显示，疫情已经影响了房地产市场上的所有买家群体。在全球范围内，有29%的受访经纪人表示疫情已导致其本地市场上的自住买家(刚需)活动“显著下降”。40%的经纪人表示，外国买家的活动也大幅下降。21%的经纪人报告说，租客的活动明显下降。

希腊国民银行分析师日前也表示，由于当前疫情令希腊国内及全球经济充满不确定性，因此至少在短期内，料将会对希腊房地产业产生重大影响。

希腊国民银行在一份报告中指出，鉴于希腊房地产市场对旅游业及其它经济部门的高度依赖，预计希腊房产价格在今年前几个月会停滞，甚至会饱受压力，房地产业最终受影响的程度要取决于疫情的发展，但只要生活恢复正常，国内外的房产需求就会反弹。(梁曼瑜)

导读：很多人通过中介公司和国外打交道，甚至通过中介服务到国外去买房，提醒大家，无论进行任何交易，都要保护自己的合法权益，交易的时候，必须签订一纸合同，弄清楚相关的状况，以免自己遭受损失。

男子花了472万在希腊买了房子，房子没有交付，退款也出现了问题，到现在为止，还未能全额退款，他找中介公司讨说法，可对方却表示，这和自己没有关系。那么这件事最后又是怎么处理的呢？让我们一起来看看吧。

花472万在希腊买房，退房时出现了问题

徐先生的儿子正在上初中，他打算儿子初中毕业之后就把儿子送到国外读书，徐先生有一个朋友，是一家出国中介服务公司的客户，在朋友的介绍下，徐先生通过这家中介公司到国外买了一套房子。

大概半年前，中介公司的人和徐先生一同去希腊呆了4天，徐先生在这里买了一套房子，花了472万人民币。在看房的过程中，有第三方房产公司的人全程陪同，双方所签订的合同上全都是外国的文字，徐先生对这些文字不懂，跟他一同去国外的中介公司人员表示，可以帮忙翻译，因为是朋友介绍的，徐先生对对方也比较信任。

付了款后，房子却未能按照合同过户，其中的原因徐先生也不清楚，后来他和房产公司协商，对方退还了387万人民币，还剩下85万元没有退还。

希腊的房产公司说，这些钱已经作为佣金打给了国内的那家中介公司，为此，房产公司还出具了相关的证明，上面显示，就在徐先生提出退房后的一个月左右，有84万多元的钱款，分两笔打给了国内中介公司的负责人蒋先生。

双方未能协商一致

就退款的问题，徐先生和国内的中介公司一直没能达成一致，无奈之下，徐先生找到记者求助。徐先生跟记者说，按合同来说，买房这件事和国内的中介公司是没有关系的，自己和中介公司只有一份移民服务合同，上面没有涉及到房款的问题。

徐先生当着记者的面给希腊的公司打了电话，没有人接听，后来，电话里出现了一些听不懂的语言，全都是希腊语。徐先生和记者又来到了国内的中介公司，负责人说，徐先生已经连续来了几天，又是报警，又是找物业，干扰了正常的运营。

后来，有律师在场的情况下，负责人接受了采访，他表示，自己对这件事也感到很奇怪，自己公司只是做中介，做有关移民的服务，不参与房产的买卖，接下来的事，徐先生也可以通过司法途径解决。

也许对于徐先生来说，接下来走法律途径是最明智的选择，但不知道这种跨国的纠纷应该如何处理才最为妥当，如果所有的责任都应该由希腊的房产公司承担，徐先生又应该如何追回自己的损失呢？近些年来，很多人通过中介和国外打交道，提醒大家，一定要小心谨慎，保护好自己的合法权益。你认为，这件事怎样处理才最为妥当呢？欢迎留言讨论。

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如果要在当前的移民圈内选出话题度、讨论度最高的项目，那个就非希腊移民莫属了，自2013年推出移民政策，2017年在国内迎来爆发式增长后，希腊移民就一直保持着超高的热度，无论是参考传统移民大国，还是对比近几年崛起的新生力量，都算是无出其右者。

而希腊移民之所以能有如今可与老牌移民大国美加澳新英分庭抗礼的局面，很大一部分原因就在于其堪称“简单粗暴”的移民政策了。凡是曾做过一点功课的人应该都知道，只要购买价值25万欧元及以上的房产，申请人就能一家三代拿到希腊永居，进而享受一系列黄金身份带来的福利。而也正是由于这样的投资方式，使得购房就成为了移民过程的重中之重。

那么，办理希腊移民，在买房时的操作流程复不复杂？都会涉及到哪些注意事项？申请人除了买房款以外还需要花什么钱？接下来，诺亚新鸿就来给大家从头到尾捋一下希腊移民的购房过程。

对于申请人来说，希腊买房是有两种方式可以选择的，即国内购房和考察看房，顾名思义，一个是不出国线上订房，另一个则需要登陆希腊实地看。一般来说，大多数申请人还是会选择考察看房的，毕竟这也是笔不小的投资，亲眼去看了才更放心一些。当然，有些纯粹考虑投资、没有自住打算的申请人，或是碰到有特殊情况无法安排行程的情况时，就比如今年的新冠疫情，也会选择国内购房。

而无论是国内订房还是考察看房，除了前期的选房方式不同外，后期在准备材料，签署文件等方面的流程也是一样的，那么接下来，诺亚新鸿就主要以考察看房方式为例，来给大家详细介绍希腊购房的相关流程和准备。

一、准备签证，登陆看房

既然是要登陆希腊，那肯定第一步就得准备签证了，早几年，申请人还可以申请商务签，但由于这几年来签证审批越来越严格，大多数申请人考察希腊房产就都是办理通过率更高，难度更低的旅游签了。签证也不用申请人自己准备，专业的移民公司都是会帮忙办理的，您只需要和文案提前敲定具体考察时间，听从文案的指导准备相关的申请材料，填写信息即可。

正常情况下大概一两周时间就能出签了，之后申请人就可以买机票登陆了，移民公司的海外团队会安排接待，全程陪同看房，申请人完全不用担心人生地不熟，语言不通的问题。几天的看房行程一般都会根据申请人的要求提前规划好，有针对性地考察，所以诺亚新鸿也提醒您，为了能更高效地选到合适的房子，不耽误时间，您在登陆前一定要把能想到的关于房子的各种要求提前告知给顾问，好提前安排。

二、选中房产，协商价格

当您终于看中了心仪的房子以后，就可以告知中介，进入议价环节了。希腊的房产基本都是翻新房，不像新房那样一口价，如果您觉得定价比自己预期略高，是可以正常提出协商的，移民中介也会从中协调，开发商或房东也会视情况让出一些空间，直到得到一个双方都满意的价格。当然了，虽然能讲价，但范围还是不能太夸张的。

三、预定房产、支付定金、申请税号、银行开户、签署POA

待价格也商量好了，就可以进入正式的交易环节了，买卖双方要签署房产预定合同，房产的全款暂时不用支付，只要交10%左右的定金即可。诺亚新鸿提醒大家，在这一环节需要注意的是，买希腊房子是必须要有税号和希腊银行账户的，有了这些后面才能正常进行，房子才能过户，而且后期在希腊生活，这些也是必须要用到的。

开银行账户前申请人还需要开通希腊的电话卡，用来激活网银，申请税号可以委托律师代为办理，在这之前申请人也需要去律师楼签署律师委托授权书，也就是我们俗称的POA，之后律师就可以代替申请人从希腊税务局申请税号，开好以后就和POA等开户文件一并递交到开户银行了。

三、支付尾款，获得土地注册证明，完成过户

购买希腊房产的尾款，申请人可以在回国后支付，等房款全部交齐后，就可以签署正式的购房合同了，律师、公证人会代为办理房产的过户手续，由于申请地契需要根据所在区域由不同的土地局审批，所以受房产状态、所在区域、工作人员效率、文件准备等多个因素影响，审理的周期也不是固定的，快的1个月，慢的半年也是有的。

手续完成以后，申请人就会拿到属于自己的房产地契，也就是土地注册证明，有了地契和购房合同，就代表着希腊永久产权的房子正式落入申请人名下了，整个移民申请过程也算是成功了一半。

希腊移民的购房过程就是以上这些了，整体上并不复杂，或许其中有些手续在您看来挺复杂的，不知道怎么弄，但真的不用太担心，移民中介都是会全程在旁指导协助的，并不会让您一个人去办理。

那么了解了买房的基本流程以后，想必很多申请人也会更想知道下一个问题了，那就是除了基本的25万欧卖房款以外，你还需要额外承担的费用有哪些？下面，诺亚新鸿也给大家做了总结：

除了房款以外，和所有国家一样，买房子都是要交税的，而希腊房产涉及到的税还是很简单的，主要就是房产交易税，根据规定，如果房子是2006年以前拿到建筑许可的，那么只要交3%即可，如果是2006年以后拿到建筑许可的，那就高了，需要24%。此外，还有房产市政税，大概是房价的0.09%。

除了税费以外，买房还涉及到以下的一些费用：

法律合同：费用约为总房价的1.24%；

合同公证费用：费用为购房款的1.2%；

律师费：房价的1.24%（1%律师费+24%增值税）

授权书公证费：约120到150欧元，具体的需要根据页数计算；

土地注册费：约为房价的0.6%左右；

房产交易公证费：约为房价的1%到1.5%

银行开户：100欧元；

最近由于持续的疫情影响，中欧之间的通行尚未恢复，此时登陆希腊考察会面临诸多不便，因此，如果您想要尽快完成移民大事，避免因时间拖延而可能带来的各种风险，那么诺亚新鸿建议您不妨考虑直接进行国内购房，诺亚新鸿将为您提供VR实景、视频连线、图片展示等多种看房方式，让您即便待在国内也能身临其境，选到满意房源。

陈志武 香港大学亚洲环球研究所所长

在今天，中国的个人、家庭和企业，包括金融机构，投资选择的品种越来越多，所以在投资领域出现越来越多的竞争。在竞争越来越充分的大背景之下，如果政策单方面设置利率上限，最后可能害的恰恰是利率政策希望去帮助的群体。

为什么历史上不同的国家、不同的社会，不断的去限制利率，到最后却没有一个成功的？

以下内容节选自直播实录：

本文内容主要分为三部分：

1、借贷利率的历史演进

2、普惠金融与利率限制的关系

3、保护借贷市场放贷人的权益

借贷利率的历史演进

历史上很多国家、很多社会、很多精英都去想法设置利率上限，那么这个历史到底有多长？从现在看到的文字记录证据，可能最早对利率设置上限的就是公元前19世纪，距离现在差不多3900年左右的《汉谟拉比法典》。具体就是现在伊拉克、以色列那一带，人类最早的文明发源地。

《汉谟拉比法典》里面有一个条款说到，“如果一个商人提供谷物或白银的有息贷款，他将就每300塞拉谷物向债务人收取100塞拉的利息，换算成年利率的话就相当于33.3%”。这是当时《汉谟拉比法典》规定的谷物放贷的利率上限。如果是白银以货币作为放贷的标的，最多只能收取20%，这跟30年代农村调查报告里看到的和江西交界的湖南那一带的情况非常相似。所以我们看到《汉谟拉比法典》讲到的3900年以前的情况跟30年代中国湖南、江西农村的情况差不多。尽管经历了3000多年，还是没有解决好金融发展的问题。

到了公元前8世纪左右，距离现在1800年，基督教《圣经》里面讲到的《旧约·申命纪》，说“借给你兄弟银钱、食物，或任何能生利之物，你不可取利。对外方人，你可取利，对你兄弟却不可取利”。基督教对什么是兄弟，什么是外方人（strangers）的解读是非常广泛的，只要不是敌人，所有的人都是兄弟。广泛的解读是基督教一开始的出发点就把所有男人女人看成是兄弟姐妹，既然这样的话，基督徒要对任何人去做放贷都是不可以收利息的。

我这里要说的就是《圣经》的《旧约·申命纪》也是对放贷设置了一个利率上限，那个利率上限就是0，你不可以收任何的利息。圣利奥教皇大概在公元400年左右，说了一句话，“金钱的利息，就是灵魂的毁灭”。大家可以从他这句话里看到，当时基督教教会对于有利息的放贷看的是多么负面。

我自己原来也以为只有政治经济学里面才把高利贷看成是剥削，对于有利息的放贷以及商业赚到的利润看成是不义之财。实际上远远不是这样的。《汉谟拉比法典》讲的是3000多年以前的社会，基督教的《圣经》主要是以色列一带的犹太人写的经典规则。所以犹太社会或者更早的波西米亚，到亚洲、到中国，对有利放贷做金融交易，用钱赚钱，都看得很负面。几乎是所有农耕社会、农业社会非常共同的一种价值判断，一种价值观。

公元4世纪的时候，基督教正在从地下到阳光化，可以正面的宣传。St.Basi认为对于有息放贷的人，虔诚的祷告打动不了。即使他自己流泪，也还是无动于衷。这是公元4世纪基督教主教对于有息放贷的形容，非常痛恨。

到了13世纪，著名的神学大师圣托马斯·阿奎那说“钱不会劳动，人会劳动，如果我们让钱代替我们来赚取很多的钱，我们就没有恰当领会上帝的意图。”我们能看到阿奎那的时代认为只有劳动才能赚钱，用钱赚钱是不可以的，这是不义之财，违背上帝的意志。所以我们学到的劳动价值，至少在13世纪阿奎那的时代，在基督教一些神学大师圈子里，是普遍的一个看法。

当然阿奎那之所以有这样一个看法，实际上更重要的根源是来自于公元前4世纪，距离现在差不多2400年，亚里士多德的《政治学》。其中一个很有名的说法，以鞋为例，有的用来穿在脚上，有的则用来交易。把鞋交给需要穿鞋的人，以换取他的金钱或者食物，固然也是在使用“鞋之所以为鞋”。以有余换不足，“交易”原来是自然地发展起来的。如果交易的目的不是满足需要，而是为了盈利，那么交易是不自然的。尤其是有息放贷，不再从交易过程中牟利，而是从作为交易的中介钱币身上思利。为了交易的方便，人类引用了货币，而钱商竟然强使金钱进行增值，这种做法无益于强使父亲生孩子。因此，在所有致富的手段中，钱贷确实最不合乎自然的经济行为，盈利的行为。

回到2000多年前，不管是从宗教的角度，从摩西《申命记》里面的内容，还是到几百年以后的亚里士多德讲的，都是对利息设置一个上限，就是0。超出零的借贷交易行为都是反自然的，都是违反道德的。

刚才我们讲到的差不多都是古代中东和古希腊西方对于有利息放贷的方法。

回到中国，中国古代没有像亚里士多德，也没有像摩西写犹太教《圣经》的时候，给予理论上的解释。在中国，从《周礼》到司马迁的《史记》都把利率看成一个很现实的实际问题来解决。就像今天在中国，讨论金融的时候，基本上我们不去追究金融的哲学基础或者是金融的伦理基础，或者自然哲学基础到底是什么。我们管的就是想要解决具体的问题，这个传统是从汉代开始一直延续下来。

所以中国官方更多是把重点放在利率加一些上限，以为这个方式就可以把那些黑心的放贷者能够得到的放贷利率限制在一个很低的水平。官方放贷设的利率上限一直比民间放贷利率要高12%。也就是说每个月的月息，民间放贷必须比官方放贷少收1个百分点，就是一年12%。实际放贷利率，不管是官方放贷，还是民间放贷，比法定的利率上限都要超出去很多。

具体的做法是蛮简单的，既然你写在文件上，借贷文字契约上面的利率有利息满足官方的上限，也许借款人实际上拿到的只有80块钱，但是写到书面上借到的钱是95块钱。这样一来，加上很低的一点利息，一年要还100块钱。如果按照文字的契约来看，可能并没有违反官方的利率上限，但是私下蛮清楚的。中国历史上一直是忙得很，官员们都要想办法为了帮助老百姓设置这样一些利率上限。

不管是从哲学层面，从宗教层面，还是从官府政策制订层面，有这么多的好心好意，实际的效果又是什么样子？我这里给大家引用一段费孝通的《江村经济》里的话，他说的实际上是一个很直白的道理，单纯的谴责土地者或者即使是高利贷者为邪恶的人是不够的。当农村需要外界的钱来供给他们生产资金的时候，除非有一个叫好的信贷体系可供农民借贷，否则地主和高利贷是自然会产生的，如果没有他们，情况可能更坏。

费孝通是几十年以前的社会学学者，即使没有受过正规金融学、经济学的训练，也蛮清楚这个基本的道理。你可以限制这些借贷利率，甚至是骂这些放贷的人，但是到最后，这些问题照样没有解决。因为那些农民靠什么来生产？特别是遇到灾荒、灾害，意外的事故发生的时候，他们为了活下去，需要有地方给他们供应钱，供应借贷。否则的话，他们可能一家人活不下去。这是费孝通讲到的很经典，但是非常富有经济学、金融学道理的一段话。

另外一个也是我非常喜欢的，就是飞利浦.格拉姆，来自于德克萨斯州共和党的参议员，他娶的太太是一个韩裔美国太太。他出生在乔治亚州，他的父亲是残疾，没有任何收入，只有他母亲一个人同时做两份工作，这样既照顾好她的残疾丈夫，同时又勉强的把飞利浦.格拉姆和他的两个兄妹三个孩子养大。他说过一个名言就是我母亲得到了贷款，利率是高利贷，比一般水平要超出一半，这是多么残酷的剥削呀。可是，据我所知，自从产生人类以来，在我母亲家世里面，她是第一个买到自己房子的人。这是一个伟大的历史记录。

他讲的这个道理是什么？限制利率特别是禁止高利贷，在美国也有很多人主张这样的政策。他说限制高利贷，限制利率的人，心意是好的，出发点是好的。但是很遗憾的是对于他母亲这样的人来说，没有多少收入，还要养三个孩子，照顾一个残疾的丈夫。没有正规的金融机构愿意把钱借给他母亲去买房子，没有金融机构会相信他母亲有还债的能力。所以利率很高，这是一个正常的现象，因为这里面风险溢价太高了。有的高利贷机构愿意把钱冒险借给他母亲，让他母亲买房子，他母亲必须要支付更高的利率。格拉姆讲到他母亲乐意付出更高的利息成本，因为母亲很清楚的。

普惠金融与利率限制的关系

下面我讲几个中国之外的案例。对于前面讲到的一般的道理，可以更具体、更深的理解。

第一个案例，发生在19世纪，1845到1850年爱尔兰的大饥荒。在19世纪的爱尔兰，将近一半的人唯一的口粮就是马铃薯。1845年的晚疫病，使得土豆减产30%到40%。到46年还没有恢复生产，那一年因为晚疫病减产75%。到了47年就更惨，很多学者把1845年的爱尔兰大饥荒称为“黑暗的47年”。整个病毒到1850年才结束。这样一来，产生的后果使得爱尔兰人口在那几年里减少了1/4，其中多数人是饿死了。

这里重点介绍一个叫Tyler Goodspeed的学者做的研究，Goodspeed现在是特朗普经济顾问团队里面的一个要员。从他的研究能看到，在爱尔兰大饥荒期间，那300多家小额贷款机构对爱尔兰老百姓家庭应对饥荒的冲击有多大的贡献。根据不同地方政府留下的那些历史档案，他查出来这300多家小额贷款机构每年大概发放50万笔左右的贷款。覆盖到30万家爱尔兰家庭，占当时爱尔兰家庭的1/5，差不多20%的爱尔兰家庭都从这300多家小额贷款机构里面受益。这些贷款数额通常比较小，借期比较短，但是可以帮助低收入农民购买种子和牲畜。

Goodspeed做了一些估算，根据当时猪崽的价格和成猪的价格。一头猪崽大概需要20先令去买到，养大以后可以以45先令卖出去。正因为价格的差别，所以小额贷款公司愿意给那些没有资产的农民先提前借到45先令，用20先令购到猪崽养起来，养大了以后，把猪崽卖掉，就得到45先令。这样一来，拿到这个钱以后，除了还债以外的，可以把剩余的利润养活一个成年人一个月的生活费。这样一来，三口人家的家庭一年可能要养上四五十头猪，才可以利用小额借贷把一家人救活下来，这样受大饥荒的冲击就比较小。

Goodspeed进一步研究发现，相比不存在小额贷款的地区来讲，有小额贷款机构经营的地区，在大饥荒期间人口减少的幅度要少40%，而且在灾荒之后，有小额贷款服务的那些地区，家庭平均要多养40%到60%。每一家养猪的数量，也要比没有小额贷款服务的地区高一倍多，而且这些地区的农民在这个过程中利用小额贷款，来改变他们过度依赖土豆为种植农作物的一个生产方式。在他们的种植结构里面，粮食结构里面，多增加小麦、大麦和其他的农作物，这样一来，等他们以后还会再发生晚疫病，不至于所有的农作物都被毁掉，以这种多元化的方式减少他们的经营风险。

第二个案例，Burgess和他的合作者在17年发表了一篇论文。他们对于印度农村在1957年到2000年期间，一旦发生高温，农民死亡率增加背后的原因做了很详细的研究。结果发现，如果当地农村有商业银行存在，并且这些商业银行给农民提供金融支持，异常高的气温导致的死亡率上升幅度显然比其他的地方要低很多。

之所以有这个效果，就跟上面讲到爱尔兰大饥荒期间的经历一样，因为一旦发现高温时农作物种植欠收概率非常高的话，当地农民可以从银行借到高利息的过桥贷款。欠收也未必导致那么多的印度农民家庭饿死，或者被迫通过抢劫来谋生。所以他们研究发现，有这些甚至于高利息的金融贷款服务的存在，对于社会的稳定可以起非常大的帮助作用。

第三个案例，秘鲁19世纪的经历，跟今天讲到的主题可以更直接的连接在一起。这个研究是Zegarra在2017年发表的一篇论文，研究对象是秘鲁从禁止有息放贷到放松有息放贷，但是限制利率上限，到最后完全放开利率上限、金融完全解放，整个期间的经历给Zegarra这个学者做研究提供了基础。

有一个大致的背景，西班牙把秘鲁变成殖民地以后，他们把西班牙本土禁止有息放贷的法律政策也带到了南美洲的各个国家。1821年秘鲁从西班牙独立，到1833年，他们新政府决定废除禁止有息放贷的法律，放开借贷业务。1835年推出一个新的政策，月息不能超过1个百分点，两年以后进一步将月息上调到2%。后来一年以后，1838年11月，新政府干脆就把利率上限全部解除掉，完全放开。这样一来，不同时期发生的借贷情况给这位学者提供了详细的数据。他的研究发现，利率上限被解除之前和之后发生的变化很大。

第一，废除利率限制之后平均利率水平比以前上升了17个百分点。但是原来有利率上限存在的时候，把借贷的贷款发放给精英家庭的借贷交易占比高过40%。把利率上限的限制、法律和政策全部废掉以后，精英占整个秘鲁借贷交易的比重从原来的40%下降到5%。也就是说利率上限被废除以后，做借贷交易的两方可以更自由的定价，更自由的决定他们愿意一方要求多少利率，另一方愿意接受多少利率，大家自由的谈判、谈价。这样一来带来的结果使得从此以后的借贷金额更多的是走向了、流向了普通家庭。而不是像原来那样，40%的借贷交易都是借了那些精英家庭和个人。

从秘鲁这个经历里面，我们可以看到，金融是不是能够普惠，是不是能够帮助老性，是不是在包容性方面能够达到最大化，跟利率、资金的价格自由是高度相关的。如果我们出于好心，一厢情愿的对利率设一些上限，做非常多的限制。最后真正的受害方是那些普通的草根、老百姓，个人、家庭和小微企业。因为这些个人、家庭和小微企业交易风险特别高，经济风险、支付风险也会非常高。这样一来，应该有的均衡利率自然比借给其他的人更高。如果我们不顾那个规则，不顾那个规律，一味的设置利率上限的话，最后害的普通老百姓家庭。

保护借贷市场放贷人的权益

如果我们再从刚才的案例稍微回到金融理论，简单说起来，大致可以把利率分拆为三个部分。

第一，各种不同的投资，包括土地投资、房产投资，还有其他投资的预期回报。既然我做放贷，做土地，买下房子收房租可以得到5%的回报，如果我把钱借给别的个人或者小微企业，至少也应该得到5%无风险或者低风险的回报。

第二，经济风险的溢价。我们都知道的经济波动、经济周期甚至由金融危机带来的波动，这个是跟借贷双方的能力、性格、信用等没有关系的。

最后一项就是交易风险，契约本身的风险，通常跟交易风险的溢价来对应放贷一方作为补偿。

真正的市场可以决定的利率是由这三部分组成的，最理想的情况就是契约交易风险可以降到0。通过金融市场充分的发展，使得资金的供应量非常多，这样一来让经济风险所能够得到的，所能够要求的溢价也可以很低。这就是为什么真正解决高利贷问题的办法，是在于首先把交易风险降下来，这就要改善制度环境，契约执行环境，还有诚信环境。再就是通过资金市场、资本市场方方面面的发现，把经济风险溢价这一项也降下来。这就是我们做金融监管、发展金融市场的同仁，都应该在后面这两项方面做充分的努力。

简单说一下，1934年中央农业实验所对于22个省的几十万户农家做了大规模的调查，包括他们借贷多少，借贷利率多少，借贷资金来源是什么，借贷契约种类等等信息。

我们不妨看几个省。

第一，宁夏。那边发生的借贷利率超过50%的占借贷交易57%。如果我们把所有借贷利率超过30%的借贷都算做为高利贷，我算了一个平均数，大概在宁夏的平均借贷利率是49.6%。因为宁夏是回族自治区，那边的回民占的比例很高，所以古兰经、伊斯兰教的影响比较大。因为伊斯兰、古兰经到今天还是禁止任何有利息的借贷交易。这样一来，就使得在宁夏回族社会里面，还要去收利息，做放贷的话，这个是违背古兰经的规则。

反过来就使得在宁夏当初的借贷交易必须是在地下来进行的，交易安全会非常差。道理蛮简单，我知道你有可能随时举报我，除非你愿意给我很高的利息，否则我根本不愿意把钱借给你。这是为什么呢？人为强行要求打倒高利贷，把放贷者看成是黑心的坏蛋，是坏人，要去斗倒，甚至于通过设置利率上限禁止他们的行为。这样做以后，就把本来可以合法台面上、阳光下进行的借贷交易变成了非法的，借方和贷方双方都很没有安全感，使得最后贷方要求的利息回报必须得很高。否则没有人把自己的钱放出去，收零利息，然后对方还有可能还不了钱。这就是说为什么越是禁止高利息的借贷社会，实际真实的利率最后就会越高。

我今天讲的题目就是历史上不断有人以及国家推动限制利率上限的那些法律和举措，还有一些道德规范。但这些都没有成功，原因就在这里。这种道德规范越是对放贷人敌意，越把有钱的本来可以放贷的人吓跑了，资金供应量只会越低。资金供应量越低，借贷的交易安全也很低，两个因素加在一起，就会使得资金成本利率值会很高，不会更低。另一端，像浙江在1934年的时候，41%的民间借贷交易，体系都是在20%以下，超过30%的借贷利率只占浙江借贷样本1.1%。这就是为什么商业文化发达的浙江和商业文化特别是借贷契约文化非常敌意的宁夏和青海，这是两个不同的阶段。

在1914年，人均耕地面积越高的这些省份，也就是农业大省，更看重农耕、看重农业，轻视、藐视商业。所以这些地方商业文化不发达的省，他们那边平均借贷利率就会越高，因为那边的契约守约习惯和文化可能更差，所以跨期交易安全在那些省份会更差一些。在那边所要求的交易风险溢价就会越高。

我把银行、信用社、当铺、钱庄作为放贷方，把这些放贷都称为非个人放贷。再把这些省做一个计算，每个省非个人放贷占总的放贷百分比有多高？浙江大概47%左右的放贷都是非个人放贷，有很多的钱庄在浙江和上海，还有江苏这边。金融机构化，正规金融越发达的省份，他们的借贷利率就会越高。

通过简单的分析让我们看到，应该做的是解决高利贷降低实际借贷利率的办法。不是去限制利率，而是去改善当地商业文化、契约文化、信用环境，把那边的契约执行包括司法执行，还有其他的非正规、非正式的，包括宗族的执行机制，如果都能够建设的更好的话，那么跨期价值交换的安全度在当地就可以提的越高。跨期价值交换的安全度越高，交易风险就会越低。那边借贷利率自然就降下来，这样把金融交易的自由度放开以后，金融的竞争度就可以更高。

当然不只是中国有这样的经历，基督教世界也是一样的，因为只有到了16世纪新教改革以后，有息放贷和用钱赚钱的伦理基础、道德基础全部给阳光化、正面化、积极化。这样一来16世纪之后，荷兰、英国很快在金融市场方面能够实现腾飞，其中一个很重要的原因就是他们完全接收了嘉文的新教伦理，用钱赚钱，没有什么不光明正大，没有什么违反道德规范的。既然你买下土地可以收地租，买下房子可以收房租，为什么直接用钱放贷出去不能够收钱租呢？也就是利率，这个在道义上应该是没有差别的，应该是相等的。

讲来讲去都是围绕一个核心的问题，就是如何发展民间金融、民营金融。这里我们看到，从刚才讲到的这些不管是逻辑理论，还是实物实证研究，都让我们看到，设置利率上限，禁止网贷业务，打击高利贷者，也许能够短期治标，但是不能够从根本上治本。尤其是从长远来说，把整个金融市场的发展环境搞得更坏，不会搞得更好，特别是短期内通过把合法利率压的很低，使得资金的供给大大下降，让一些高风险的老百姓个人和家庭就得不到金融服务，这样一来，害的还是老百姓，而不是帮了老百姓。

打压民间金融与民营金融，只会使高利贷变得更严重，道理很简单，就会把高利贷交易打入地下，逼着放贷一方通过黑社会的暴力讨债，这样对社会稳定肯定是非常不利的。

我希望在讨论资本市场发展，讨论股市发展的时候，都能接受一个概念，要改善公司治理，保护投资者权益。因为从1990年到现在，中国重新有了股市，我们对投资者权益保护的概念，从证监会主席到各个层级的官员，都认识到保护投资者权益是多么重要。既然我们都能够接受股票市场投资者、公司投资者的权益，为什么不能接受保护放贷人的利益。

因为在借贷市场上，放贷人就是投资者。既然对股市的投资者，我们能够认同保护他们的权益，但是在借贷市场上同样是投资者身份，为什么他们的权益，我们不能保护呢？为什么我们一来就说这些是高利贷、黑心的欺诈老百姓的人，要把他们打倒。我们不能双重标准，一方面支持保护股市投资者的权益，另一方面也支持打倒放贷市场的放贷人。这两者是不能自圆其说的，相互矛盾的。

对于资本市场投资者也好，借贷市场放贷人也好，一旦资金放出去，投资方处于弱势。借钱的一方、使用资本的一方更掌握主动权。他是不是赚到足够多的钱给你还贷，还给投资者本金和收益，这是由掌握资金使用权借贷一方来掌握的。如果整个社会都偏袒了借钱一方，都去打骂放贷一方，到最后高利贷问题不可能变小，只会更加严重。

NBA常规赛仍在继续，雄鹿可能是本赛季让人意外的一支球队，目前以43胜14负的战绩排名东部第一，而雄鹿球队的当家球星字母哥，更是被球迷看好为未来联盟第一人的潜力，本赛季还被选为东部全明星的票王！这位出身于希腊的篮球球员，当年在参加选秀的时候是一个什么样的情况？

作为字母哥的经纪人帕努，在即将上映的《发现字母哥》中谈到了当初选秀的一个情况，字母哥小时候就有着非常不错的篮球天赋，而且在希腊赛事当中表现非常亮眼，在当年字母哥宣布参加NBA选秀的时候，引起了联盟很多支球队的关注，但是唯独一支球队却对此不在意，那就是纽约尼克斯球队！

字母哥其实一开始并没有和美国这边有所接触，直到经纪人帕努联系了乔纳森-吉沃尼之后，字母哥开始变渐渐熟知并被关注。当时乔纳森-吉沃尼来到希腊看到字母哥打球之后，被他的天赋所打动，于是他拍了字母哥打球的精彩片段，然后各支球队的球探纷纷关注到了这个6英尺11英寸的家伙，但是联盟有29支球队都有派团队，助力，甚至是总经理来看字母哥打球，但是唯独尼克斯球队没有一人来。

最终在选秀大会的时候，字母哥以15顺位被雄鹿队给选中，当时尼克斯球队在24顺位选中了小哈达威，说实话当年他们没有靠前的选秀顺位，再加上对于字母哥不太了解，所以导致他们错失了这一位超级巨星。不过有意思的是，在去年选秀大会的适合，他们却选择了字母哥的弟弟萨纳西斯-阿德托昆博，不知道是因为当年的后悔，还是抱着试试看的心态，从目前看来，字母弟的天赋距离字母哥还是有着一定的差距！

在尼克斯10胜46负的赛季中，他们不再需要对每一场比赛都太较真了。

当十几岁的吉安尼斯·安特托昆博(Giannis Antetokounmpo)开始以NBA新秀的身份出现在希腊时，球队开始在美国本土引起注意，事实上，几乎每一个球队都想得到他。

“除了尼克斯队，”字母哥的经纪人乔尔戈斯帕努(Giorgos Panou)在一部即将上映的纪录片中说。

字母哥一开始并没有得到太多关注，直到帕努联系了乔纳森·吉沃尼(Jonathan Givony)，吉沃尼当时负责选秀快讯(Draft Express)，现在在ESPN（美国体育频道）工作。乔纳森·吉沃尼去希腊观看了安特托昆博的比赛，在被他的潜力所打动后，他在选秀快讯上发布了这位身高6英尺11英寸的帅哥的精彩片段。

“各个球队的球探都紧锣密鼓的前往希腊，”经纪人帕努说。“那段时间可把我们忙坏了，每天都有从美国飞来的球探，29支球队，除了尼克斯，纽约尼克斯。”

雄鹿队最终获得了这个奖项，在2013年的选秀中获得了第15顺位的安特托昆博(Antetokounmpo)。当时由格伦·格伦沃尔德(Glen Grunwald)担任总经理的尼克斯队(Knicks)直到24号才挑选了小蒂姆·哈达威(Tim Hardaway Jr.)，但他们可能对安特托昆博没有多少了解。

安特托昆博将在周日进行他的第三场全明星赛，与此同时，尼克斯队将继续他们的努力，争取一个再来一个状元秀。

凯文-杜兰特、勒布朗-詹姆斯、史蒂芬-库里的时代结束了之后，谁最有可能成为NBA新王，有两个候选人，分别是扬尼斯-阿德托昆博和安东尼-戴维斯；安东尼-戴维斯以后何去何从还是一个未知数，但是安东尼-戴维斯已经多次强调，他才是NBA现役做优秀的球员。

而字母一步步稳扎稳打，从12-13赛季场均6.8分到如今的场均27+，字母哥一直低调的成长，对于外界的采访，字母哥说的最狂妄的一句话是：像MVP靠拢。

今日，字母哥经纪人Alex Saratsis和Giorgos Panou在接受采访的时候谈到了字母哥孤身一分来到美国，进军NBA之后的处境，Alex Saratsis和Giorgos Panou表示：“字母哥刚来美国的时候，一个人很无助，因为他的家人受到美国的限制，不能到他工作的地方。”

Alex Saratsis和Giorgos Panou透露称：当字母哥在雄鹿队打出名堂的时候，他的父母还是不能够来到美国观望他，第一次申请被拒绝之后，第二次申请又被拒绝了；因为美国政策明文规定，如果三次被拒绝的话，他的家人将不会允许到美国。

当字母哥得知这个消息之后，直接告诉他的经纪人：如果我的家人都不能够来这里，那么我将会在第三次拒绝之后回到希腊。这个时候，他的经纪人给他做了最后一次的承诺：一定会想办法把他的家人带到美国来。

当字母哥的经纪人告诉他，他的家人可以来美国的时候，字母哥告诉他的经纪人：很好，我必须要接他们过来，这对于我而言就是最特殊的时刻。

作为凯文-杜兰特忠实的粉丝，字母哥从来没有让自己的偶像失望过，在全明星赛结束之后，凯文-杜兰特对他做了高达评价，凯文-杜兰特表示：他还在进步。