买希腊房地产

都说读万卷书不如行万里路，不爱读书的我，却爱上了用脚丈量土地的感觉。从大学的时候，背着书包行走在中国的各个城市，再到毕业后的天南地北，不经意间走过了很多地方。每到一个地方，习惯性的努力融入当地人的生活，寻找当地的特色，并与他们热情的沟通交流。

不知道什么原因，自己对历史与艺术不太感兴趣，却对每个地方的美食与生活特别留意。最近几年，周围不少朋友不知道出于什么目的，也开始了移民。有去澳大利亚的，也有去墨西哥的，还有去欧洲的。不经意间大家聊的都是移民的话题，尤其是随着“美加澳新”移民政策的收紧，欧洲成为大多数人的首选。

要知道欧洲是属于福利较高的国度，那里的教育、医疗、养老在全球都是排名靠前的。而众多国家中，西班牙、葡萄牙、希腊、卢森堡都属于较为容易拿到身份的国家。尤其是希腊一直标榜自己不需要移民监，不用长期居住，就可以拿到永居权。你只要买他们的房子就可以，投资25万欧房产，就可以享受希腊永居的粉卡。

希腊的房子到底值多少钱吗？

说到买房子，大多数人都会想，那边的房子贵吗？

那边的房子价格取决于地段，跟国内不一样，不是越热闹的地方价格就越高。他们的居住是按照什么人住哪里，进行分区的。你没有听错，就是分区！富人区、学校区、商业区等，其代表的不仅仅是功能，而是配套设施与身份。

下面，我们就细说一下雅典的分区。如果你打算移民希腊，首选的房产必须是首都希腊的，不要说别的地方也不错，你要知道一个国家配套设施最健全的肯定是作为门脸的首都。

如果你说我不在乎钱，并且不在乎投资收益，以后是否变现等情况！那恭喜你了，你要不就是富豪，想去哪里就去哪里，我反而不建议你去希腊。要不就是一个特别有性格的艺术家，想要归隐山林，创作自己想要的东西。

但我相信大部分选择希腊的人，都是一个个小中产阶级，希望在以后的道路中多一个选择。看的不仅仅是教育、医疗、养老，还要看投资的产值，未来的升值情况，变现能力。所以这跟分区很重要。简单的说雅典可以分为三大部分：

市中心：

人流密集，公共设施全，以公寓为主，容易出租

东北区：

老牌富人区，学区房为主，多为别墅及复式公寓

南部沿海：

新兴富人区，以海景公寓为主

雅典市中心A区

该区域开发早、配套好，旅游景点众多。雅典卫城、国立博物馆、宪法广场等都在这个区域。

该区域也是商业中心，比较知名的阿提卡购物中心和奢侈品大街都在这个区域。

虽然该区域因为开发最早，但基本上都是上年代的房子，市中心是一个性价比和投资价值比较高的区域。

该区域比较适合买套房子重新装修成酒店公寓或民宿，对外进行出租。

外国人来旅游首选住在这个区域，短租市场非常火爆，选择1-3居的公寓做短租或2年包租，90平方米公寓价格在1000欧左右，年收益能达到3-4%。

所以2020年发展最快的类别依然为外国人兴趣最大的公寓，热门区域集中在雅典市中心、沿海阿提卡地区、热门度假岛屿以及塞萨洛尼基、哈尼亚、卡瓦拉、哈尔基迪基、罗得岛和科孚岛等地区，外国投资者将加大对这些地区进行投资和展开短期租赁业务以获得高额回报。

雅典市北部B区

北部是雅典传统的富人区，城市面貌好，环境治安也好。众多大使馆和国际学校在此聚集，哈兰德里、阿马鲁西奥和基菲夏都是这个区域。

这里的房子大多以别墅为主，比较适合自住，特别是以后想让孩子来希腊上国际学校的。区域多为本地居民自住的房子，来旅游度假的一般也不选这个区域。所以租金水平表现一般，但年收益也能达到3%。

由于其独特性的，所以价格变化较为稳定的房产，如雅典北部郊区物业，属于较为稳健的房地产项目。

雅典市南部E+D区

从最北边的法里奥往南到埃利尼科再到著名的格利法达最后到武利亚格迈尼，都算南部靠海区域。

该区域是新兴富人区。靠海、环境最好，靠海度假村众多，很多都是一线海景，房子也漂亮，房价也贵，主要以独栋别墅、联排别墅为主，游客需要的配套设施一应俱全。

该区域人口密度小，空间宽广，居住起来十分舒适，主干道经过该区，通往其他城市，也十分方便。

该地区国际学校不在少数，可以将房子租给当地人，特别是出租给有孩子在上国际学校的家庭。

说到这里大家不难看出，如果就是为了孩子上学的，选择B区就够了，不管是自住还是租售比还算比较合适。如果仅仅是投资，追求租金回报率的话，作为市中心的A区，因为大多数人工作的原因，这个地段相对来说更容易出租。

有些中介打折做民宿、短租的旗号，说什么赚的更多？但你要投入的精力也更多，每天的线上沟通、打点民宿的运营也不是一般人可以玩的。再说交给第三方公司去打理，其收益也并不高。因为他们还会从你的收益中扣掉运营管理费，并且谁也不会保证你的房子可以全年都出租出去。要知道世界顶级的酒店集团，他们的入驻率也仅仅再60%-70%就不错了，专业的团队也就这样，半吊子的中介，你觉得他们能做的更好？

希腊房产适合投资吗？

投资房产除了看位置，还要看投资的方法。同样的钱，根据不同的需求，有着不同的花法。只要更适合自己的投资分配，没有不变的投资方案。我们就是一起再看看雅典的房产市场，要知道希腊移民项目已经有很多年了，起房价已经从最早几年的几千欧-1万欧到现在的几十万欧，增长的不可谓是不快。

举个比较现实的例子，那边的万年烂尾房都被中国人改造成豪宅，卖给土豪了。跟那些有钱人比，我相信大多数人都是既不土，也不豪，如何让钱花在刀刃上，让投资价值最大化，是每个人最关心的问题。

下面我就给大家推荐一些经验，帮大家把坑填上，最少给咱们下面垫点土。

二手房or新建房

众所周知，希腊房源并不像国内这般多，优质房源更是凤毛麟角。在售房产中二手房居多，新建房也就顺势成为了抢手货。

二手房地理位置优越，交通方便，绿化率高，购物、医疗配套设施完善，新建房房型面积较大，精装修，风景好，车位充足，升值空间大。

在选购希腊房产时，遇到以下两种类型的一定要果断下手：①市中心翻新二手房，面积合理，室内外均已翻新，交通方便，周边设施完善；②北部富人区新建房，绿化率高，交通便捷，周边医疗、购物配套设施完善，靠近名校。这两种类型的房产不管是自住还是出租，都十分合适。

如果想要出租的话，个人建议考虑市中心的房子，毕竟出租给上学的学生与上班的本地人，我更倾向于上班族。最少他们比学生的人口多，需求量也大。要知道本地人可是很穷的，就跟北京拆迁一样，从二环拆到五环，最后拆到郊区，马上就要到河北了。虽然拿到拆迁补偿了，但是越搬越远，最后大部分还是租房。

多套房or单套房

希腊购房移民的条件是，购买25万欧以上的房产，所以到底是选择多套房25万欧以上还是单套房25万欧以上呢？这个就要看你自己的实际需求了，如果就是长期养老，并且不考虑收入来源，还想什么！

当然要环境好，配套设施健全，房子大的单套房子。犹豫不决的人，大部分还是跟我一样，兜里钱不够，所以想着如何钱生钱，希望未来可以有一部分稳定的收益。

如果自己想去居住，同时还想兼顾收益的问题，解决部分生活成本，建议考虑购买2套房，一套用来自住，一套用来收租。这是一个两全之策。如果预算高可以买两套大一点的，如果预算仅有25万欧，买两套房子也是可以做到的。

如果不考虑去居住，那买2-3套房子专门用于投资也不错。就要一居室，你们当过房东或者租过房子的都懂，一居室的租售比是最合适的。

另外要注意的是，希腊购买移民所拿到的身份在子女21岁以后，不能作为附属申请人获得希腊永居卡了！这时怎么办？当然，只要直接把房产过户给子女就可以了，可是二孩、多孩家庭怎么办？正确答案：可以让子女拿到欧盟永居，身份就不再受房产的限制了。要知道欧盟永居才是真正的永居，不拿这个等于一切都是空。想拿欧盟永居也很简单，连续5年当地居住满4年2个月，相信如果是子女过去上学的，早就已经拿到身份了。

现在我们画下2020年的希腊房市的重点！

1.未来几年内，希腊每年的新建房子还会持续减少，房产会更为紧消。

2.希腊经济还会继续回暖，发展形式很乐观。

3.2015年希腊房价跌到谷底，接下来几年内希腊房价将持续上涨。

4.移民会继续拉动更多的资金进入希腊房产市场，进一步推动希腊房地产行业的红火。

5.2006年前获得建筑许可的房产由于只需3%增值税，在接下来几年内会变得非常抢手。

6.出于旅游业的红火，希腊短租价格大幅上涨，将成为最主要的房产置业方向。

今天暂时聊到这里，如果对欧洲投资或者移民感兴趣的朋友，可以随时给我留言，看到后必将知无不言。也会在后期的吐槽中写出来，与大家一起分享。其实我感觉移民也好，海外资产配置也罢，每个人的情况都不一样，适合自己的才是最好的。

最近欧洲疫情也很严重，还好不像美国一样，检测一个新冠肺炎就要收3500-4500美元。对于一个精打细算的人来说，真想不明白移民美国去的利益在哪里？

温暖你心

上周，吉尔团队又一次带客户前往希腊，实地完成了选房购房手续。

这次带队的是业务总监 @昌小帆。

以下是昌小帆第一时间整理出的考察实录。加上吉尔对返程回来客户没完没了的采访，你将看到：考察行程、实地看房感受、购房事宜、考察心得、饮食生活初体验及各种小tips。

此行的客户是一对夫妇，在国内有非常娴熟的房产投资经验，因为需要双方共同商量后做决定，他们决定一同前往。

为了最大限度节省并利用时间，行程定在五一小长假，机票是晚上国内出发，希腊当地时间早晨到达。

这样在希腊的有效考察时间就是4个完整的白天，即便如此，行程依旧安排极其紧凑。

出发 4月26日晚22:45上海出发土耳其航空公司联程航班，在伊斯坦布尔中转第一程飞行时长11小时35分钟当地时间早上5:20到达土耳其稍作等候飞往雅典

第一程是晚上的航班，上飞机就可以睡觉啦。

土耳其航空经济舱座位偏窄，长途飞行可以在某宝上购买搁脚神器，缓解疲劳。我们就是这么干的。

Tips：去希腊的航班非常多，也有直航可选。定的越早价格越低，订票前尽量避开公众假期，到达和出发时间要考虑考察的实际安排。

Day 1 2018.04.27 周五　

希腊时间4月27日早上8:40到达雅典合作方接待，前往酒店前往律师楼：律师答各种客户问随意观光，感受当地生活

早上落地后，境外接待人员Tina美眉与司机已经在机场等候我们。（划下重点，整个考察行程用车都是宝马五座商务车，入住的酒店均为海边四星级酒店~）

我们回酒店简单梳洗了下，就直奔律师楼和律师见面。律师非常专业的解答了H先生夫妇俩关于希腊买房、移民手续办理的各种疑问。

律师楼在市中心，窗外就是景点区，在所有问题沟通完毕后，Tina便带我们在周边景区游览参观，并在海边吃午餐。

之后我们便回酒店休息了，为第二天看房做好体力准备。

Tips：行程以外的正经事

在回酒店的路上，我们顺便带客户开了手机号并办理了打回国内的语音套餐，花费15欧。因为银行开户要开通网银方便客户查询账户，这就需要客户本人开通希腊手机号用于网银激活验证。

吉尔有话说：到希腊的第一天，感受如何？

太太W女士：刚到希腊就被这里舒适的气温和慵懒的气氛围绕，心里想着万一没能买到房散散心也很棒啊。

后来我们沿着雅典古城区漫无目的地逛了一圈，感受它的文化，每个看似不起眼的石头都在述说着历史。

午饭时我真的被希腊意式肉酱面的分量惊到了，一直努力把它吃完，然鹅我还是败了。

晚饭找了家最传统的希腊餐馆，地道的希腊沙拉、无任何添加的烤羊肉，肚子又不争气的圆鼓鼓了。

昌小帆：晚上H先生在酒店歇息，我和W女士两人点了三个当地菜肴，共29.9欧元。

赠送了开胃菜、开胃酒、面包和餐后甜点，根本吃不完。

总的来说，希腊食物清淡，食材很新鲜，加工方式也很健康，还蛮适合国人胃的。

Day 2 2018.04.28 周六　

临时活动：逛当地流动市场重点来了：实地考察希腊房产

因为是周末，我们早上一出门恰好碰上当地的流动市场，于是Tina临时换了路线，先带我们在雅典市区菜场逛了一圈，切身感受了一把当地的生活。

市场上的菜、海鲜和水果都很丰富，卖相也很好，价钱都是一公斤的价格。

接下来就是此次行程的重点了——看房选房。

希腊房产考察

首先说一下希腊房产的特点：阳台超大，采光足，厅大房间小，没有公摊面积，性价比高。

首先看的3处房产都是希腊项目最新推出的，在雅典核心地段，均以“包租四年，每年3%收益”的形式发售，在租房热地轻松做房东。

上午的考察中，太太W女士比较中意一套83平米，报价23.8万欧的房产。

加上两室一厅一厨两卫的家具包2.5万欧，刚好满足移民申请条件。

这套房在1层（希腊有0层的概念，所以实际是2层），前后没有遮挡，1楼采光也完全不受影响。

看完3处房正好到中午，稍作休息开始下午的考察。

本来下午也安排了另外3处，不过H先生的目标很明确——只选一套房产，且价格刚好踩线25万欧元，地段好能包租。下午的3处房产其中一套报价44万欧，一套二手房报价18万欧，都被这对客户直接PASS了，就有针对性的看了一处大的公寓楼。

这种大公寓楼在希腊非常少见，房子在新区，离港口比较近，景观视野都很好。

房子2015年建成，不论外观还是内部都很新。

并且，这处房产在2006年以前就获得了建筑许可，所以交易税会低很多。

H先生对房子的格局和装修风格都非常喜欢，同时考虑暂时不住的情况下，新区的升值空间比老城区更大。

遗憾的是，该区25万欧踩线的房型已全部售罄。

如前面所说H先生目标明确，他们并不想拼两套房凑足25万。

综合下来，他们最中意的还是上午考察的市区那套83平价值23.8万欧的房产了。

吉尔有话说：跟我们分享一下第二天看房的感受吧？

W女士：第二天就进入了紧凑看房模式。

首先，因为我们在国内就很明确的提出了需求，所以售前顾问完全按照我们的要求匹配了合适的几套房源，节省了不少时间。

一天走下来，希腊老城区、西北港口区、南部海湾看完这么多套房源后，我们心里基本有了一个大致目标，很快就按照价位相中了心仪的房，全程我俩都没有过多纠结。

Tips：虽然全程有车接送，但高强度的看房还是非常辛苦，尤其雅典日照较强，因此防晒和补水很有必要。

Day 3 2018.04.29 周日　

办理购房事宜自由安排

在购房过程中还出现了个小插曲——H先生在确定拿下那套83平的房产前，境外合作方告知由于时差关系，有其他客户在国内也付了这套房的定金。

这时候实地考察的优势就立马起作用了！

抢房过程

W女士：其实头一天看完我们就和售前顾问表明了心仪的房源，可晴天霹雳啊，这套房同时被国内客户看上了！

在向顾问确认了没有其他更合适的房源后，我们果断决定买下这套。

但要先解决房被锁定的问题。

吉尔有话说：最后我们是怎么解决的呢？

昌小帆：我们反复沟通，H先生和W女士表示不仅可以支付定金，还可以在希腊支付60%的房款。

但因为是周日开发商和律师楼都休息了，无法签协议和刷卡，最终他们直接先支付了500欧的现金把房产锁定了。

为了更少的支付税金，H先生希望把返租的部分抵扣在房款里。

为了满足客户需求的同时又满足移民要求，经过计算，返租的一部分抵扣房款，剩余部分按年度支付给他们。

最终的合同金额为25万欧元整。

办完正事，因为当天雅典有自行车赛市区封路，周日商店也关门了，下午我们就在爱琴海度过了一段悠闲时光。

Day 4 2018.04.30 周一　

前往律师楼：签署认购协议、授权书支付费用回国

一大早我陪同客户去了律师楼，签署认购协议、授权书等文件。

待文件签署完毕，主申请人W女士就刷卡付了房款的60%，顺便把律师费、税费、公证费等费用也一并刷了卡，省去了一大半国内转款的麻烦。

剩余房款在两个月内汇至开发商账户或律师监管账户即可。

△ 业务总监昌小帆（左）和希腊律师合影（右）

吉尔有话说：终于办理好了！最后一天办理的感受怎么样？

H先生：我们一早去律所签文件付款时，发现同一地方居然有5组人在同时办，当下就觉得：国人买房的热情正是无与伦比啊，难怪25万的房所剩无几了。

Tips：关于回程

回程航班是阿联酋航空，在迪拜中转。阿联酋航空座位相对舒适，雅典到迪拜飞行时长为4小时30分。值得一说的是，中转时间有3小时40分，大家可以在迪拜机场买买买~

虽然只短短4天的考察行程，W女士还是分享了一些很实用的卖家体验，请收好~

1．首先我整体的感受是：希腊是个物价水平不高的国家，生活幸福指数很高。具体来说：希腊城区文化气息浓，生活方便，但不见得安静；南部适合生活，但需要你有车。

2．如果要买房，家人最好心意一致，尽快下手。因为你的竞争对手不仅是来希腊看房的人，更多是国内买家。

当然，如果你时间充裕想要获得更多更好的考察体验，我们还有其他考察行程可供挑选~

如果你也对希腊感兴趣，戳下面复习一下~

海外购房移民大数据和2018希腊最新最火房源

想要配置海外资产，是否还心有疑虑？

收益如何，是否适合投资？

大数据告诉你，希腊房产市场2019年适不适合投资！

据希腊租赁网站Spitogatos日前进行的一项调查显示，与2017年相比，雅典市区的房租价格平均上涨了约20%，Airbnb民宿是主要推手之一。而民宿的发展离不开旅游业，希腊旅游部长表示，希腊旅游业2018年的收入可增加到20亿欧元，该行业将连续第四年实现增长。

房产市场触底反弹的同时，希腊移民也逐渐受欢迎。目前为止，希腊已经超过EB-5签证数量成为发放居留许可最多的国家！

希腊房产越涨好房源越少，越少越涨，投资希腊机不可待。

如何选择雅典各区域的房产

随着希腊经济的稳健复苏，越来越多投资者加入投资希腊房产的行列，而如何挑选合适的房源成了投资人最迫切想要了解的问题。

力昂君为大家分析一下雅典地区的房产分布及区域特色，供大家参考。

雅典北区：传统富人区，适宜居住，使馆、国际学校集中

雅典北部又被称为“雅典之肺”，是雅典绿化最好的区域，植被丰富，绿化水平高、空气质量好，十分适宜居住。

雅典北部是属于传统的富人区，周边使馆云集，各大名校林立，国际学校众多，很多为想让孩子上国际学校的家长都会选择雅典北部的房产，而很多希腊当地人也居住于此。

达官显贵、各国使馆工作人员、世界五百强高管、当地传统富人普遍居住于此。这一区域因独特的地理位置，房源的建筑设计感强且私密性好。

房源多以别墅及复式公寓等大户型为主，非常适合想要举家搬到希腊居住的投资人，这一区域的生活氛围浓，交通便利，生活配套齐全，无论对于老人还是孩子都是相当理想的居住之地。除了常规的公寓外，希腊还有一些房产是位于圣托里尼岛和克里特岛上的，房产以联排、独栋别墅为主，房价也比其他地区要贵很多。

所以，如果单纯为了获得身份，这个区域的房产不太合适。但是对于钟情于海景别墅的投资人来说这里很合适。

雅典中部：教育、经济、文化中心，出租率高

雅典中部地区被称为“雅典之心”——是雅典行政、教育、医疗、经济的中心，这里有各国驻希腊的大使馆、办事处，也有世界500强的分公司。

主要包括雅典市中区、佩里斯特里、佐格拉福斯、科洛拉基等地区。中部地区是雅典人口、旅游资源高度密集的区域。因此房屋出租率非常高，收益率也很客观，达3-5%。

中部地区名校众多，雅典大学、雅典国家技术大学和雅典经济与商业大学等知名大学齐聚老城区，教育资源丰富，同时集中了大量精品公寓，周围医院、诊所、药房，超市、公交站等设施一应俱全，去超市、公交站等均可以步行到达。吸引了当地及海外人士在此居住和生活。

值得一提的是目前希腊移民办理出现排期，中部的移民办理速度是几个区域中最快的。

雅典南部：富人聚集区

雅典南部被称为“雅典之胸”，包括Kallithea卡里地亚、Palaio Faliro法里奥、Glyfada格利法达、Alimos阿里莫斯等区域，来希腊的游客，大部分都会来这里。

雅典南部是新兴富人区，许多雅典的名流或有钱人都住在这里，过着高品质的生活，雅典知名英式国际学校--圣劳伦斯国际学校就坐落于此，因此房价相对其他区来说偏高。

雅典南部富人区是雅典沿海铸造的“新城”，从小户到大户型自北向南分布，房子设计前卫、拥有无敌海景，主要以精品公寓、别墅为主。沿海很多富人拥有私人码头、游艇，整体规划和谐、高端。

南部海滨拥有多种多样令人着迷的美丽海滩。在雅典南部，“面朝大海，春暖花开”的生活再也不单只是书里的场景。不仅是游客热爱着沙滩，希腊当地人也很喜欢在海滩上进行各种活动，打球、喝咖啡、聚餐等。

无论是自住还是投资，雅典南部区域都是您的绝佳选择，但就是因为如此，该区域目前的移民申请人数也最多，因此比其他区域办理移民的速度相对会慢一些。

在办理希腊买房移民，挑选希腊房源时，投资者可根据上述文中所提到的希腊不同区域的特色，结合自己的需求，最终选出心仪的房产。

有疑问可以在评论区给力昂君留言哦！

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中新社·华舆讯 据中希时报援引《每日报》报道，希腊的豪华度假住宅市场正逐步成为全球超级富豪争相抢购的新热点。据房地产专业人士透露，希腊已跃然于福布斯富豪榜的私人投资雷达之上。更为重要的是，尽管流行病仍在蔓延，并且对全球经济造成了深远影响，但丝毫不影响买家的兴趣。

希腊苏富比国际房地产公司董事长兼CEO萨夫瓦斯·萨维迪斯（Savvas Savvaidis）表示：“从5月1日到25日，我们的记录显示，国际买家在希腊购买豪华度假屋的意向书比去年同期增加了53.5%”。该公司是世界上最大的豪宅推广和销售机构在希腊的分支机构。苏富比国际房地产公司的年销售额超过900亿欧元，在71个国家拥有1000个分支机构，拥有超2.4万名经验丰富的房地产销售顾问。

萨维迪斯认为，新冠疫情不仅没有像人们预期的那样阻碍希腊的发展需求，反而让世人看到了希腊管理健康危机的毅力与决心，增强了买家对该国的商业投资兴趣。毕竟，得益于包括众多高科技企业在内的投资组合，因为这一特定类别的买家的收入明显增加，疫情期间，这些企业已从向远程办公的转变中获利颇丰。

他还说：“这些投资者一直在追求隐蔽和安全，当下新冠病毒依旧未除，这一点更为重要。萨维迪斯解释说：“在希腊，提供给他们的房产位于主要地块或偏远地区，隐蔽和安全是绝对的保障，绝对不像在地中海其他地区，如西班牙或法国南部那样，豪华度假住宅主要集中在度假村内。

在此背景下，苏富比（Sotheby）的研究数据显示，与2019年相比，希腊房地产网站的访问者数量激增，预计未来几年，潜在购买者约有12.24万名。此外，还有一个更为重要的变化，2020年意向买家一直在询问价格高出25.53%的房产，总计311万欧元。（原标题：疫情过后，希腊这个房产市场要火！）

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来源：中希时报 编辑/张维

来源： 中国经营报

金色沙滩、豪华游艇、千岛之国——希腊，投资25万欧元以上房产即可获得一家三代人“移民”，无须学历、资金来源证明、商业背景要求，2个多月走完审批流程，自此畅游26个欧盟申根国……希腊投资移民的广告，如今越发为国人所熟知。

近年来，随着中国富豪阶层全球化资产配置需求增加，以及“说走就走”的潇洒，希腊成为继美、加、澳、新等之后，境内居民移民的新目的地。但这看似简单的标准化作业背后，一系列不确定性因素却未被关注，更有甚者，会被卷入洗钱嫌疑中。

《中国经营报》记者近日调查了解到，多位曾通过外联（北京）商务咨询有限公司（以下简称“外联北京公司”）办理希腊投资房产移民的中国居民如今流程被卡住，而原因则是希腊当地房地产商或因涉嫌洗钱被冻结账户，目前中国消费者已经通过外联北京公司介绍的希腊当地律师提起诉讼，但希望外联北京公司退款的要求至今依然处于漫长的等待期。

“一卡在手，说走就走”

金色的沙滩、恬静的庄园、迷人的海湾，西方文明的发源地，与家人、好友乘坐豪华游艇畅游在地中海气候中，不仅如此，一人申请，三代人都可获得希腊永居卡，实现畅游26个欧洲申根国，一系列的广告宣传吸引了秦正伟（化名）夫妻。

如果按照原本的计划，现在的他们应该“葛优躺”在希腊的家中，享受着迷人的海风。但事与愿违，等待一年多后仍旧奔波于退款的路上。

据秦正伟介绍，夫妻二人是在去年9月从外联北京公司知晓该希腊投资移民项目，10月经过该公司安排实地考察后，最终选择当地DESTINY INVESTMENT M.I.K.E公司（以下简称“大D公司”） 价值40多万欧元的MARO79项目进行房地产投资，并在缴纳8000欧元定金和3.5万元人民币的中介费后，开始委托外联北京公司代办一系列移民手续。

据外联北京公司宣传资料显示，希腊在2015年前后正式修正了移民法案，规定只要投资者年满18周岁，无犯罪记录，在希腊购买25万欧元或以上房产项目，以及购买全家人的医疗保险，即可在2～6个月左右获得希腊政府颁发的永久居留许可，一步到位取得欧洲“绿卡”。不仅如此，投资人购房后可享受包租6年、超过3%的年收益率，赠送6000欧元的家具等一系列优惠。

“我们当时也出于资产保值和旅游方便的想法，才决定‘移民’。”秦正伟说。而在经过一番购汇换汇操作后，准备二次打款时，却突然从希腊当地媒体报道中得知，大D公司高层正在被希腊央行调查，原因是有可能违反中国的资本流动规定和希腊赖以签发黄金签证的法律。“我们从今年5月份就正式向外联北京公司提出退款要求，但他们却说购房款是直接打给大D公司，外联北京公司只是移民服务方，无法解决双方之间的问题。其间外联北京公司还说要等到希腊方面的律师过来，签订委托诉讼协议后退款，但至今也没有见到希腊律师。”

据外联北京公司知情人士表示，此前接触秦正伟夫妻二人移民项目的负责人多数已经离职，而且定金也确实并非外联北京公司收取，而是直接打款给大D公司。“他们（指秦正伟）还算交钱少的，有的人交了三四万元定金，甚至还有刷全款的。一部分人已经通过我们前期垫付费用，联系到希腊方面的律师，签订了委托诉讼协议，正式向大D公司发起诉讼要求退款。”

工商资料显示，外联北京公司法定代表人为孙筱璀，公司注册资本为100万元人民币，经营范围为经济贸易咨询、技术推广服务、翻译和会议服务、自费出国留学中介、因私出入境中介服务等，母公司为上海市外联因私出入境服务集团有限公司（以下简称“上海外联公司”）， 上海外联公司主业为因私出入境中介活动，曾在2015年被上海工商局检查总队进行处罚，原因是其发布违法广告，对商品或服务虚假宣传，欺骗和误导消费者。

投资还是洗钱？

据《欧洲时报》报道称，2018年，希腊央行正在调查中国公民一系列不寻常交易，这些人使用信用卡刷卡在希腊购买房产，以便获得“黄金签证”，但此举涉嫌违反中国的资本流动规定和希腊法律。

报道援引一位希腊官员表示，信用卡购房交易是通过两家希腊银行——希腊国家银行和欧洲银行进行的，而这些交易是由希腊当地房地产公司Destiny投资集团（即大D公司）安排，并向海外买家兜售希腊首都的公寓和别墅，起价为25万欧元。消息称，中国买家使用信用卡进行了250多笔房地产交易。

报道称，Destiny公司从前述两家银行获得了具备漫游功能的信用卡终端，供中国买家在希腊购买房产。而Destiny创始人埃万盖洛斯·帕帕埃瓦杰洛(Evangelos Papaevangelou)否认有任何不当行为。他在一份声明中表示，这些交易是合法的，理由是他们获得了拥有终端的银行和发卡机构的批准。在希腊国家银行提出要求后，Destiny于9月停止了这类交易。

而事实上，希腊的签证法律规定，购房只能通过银行转账或支票进行，也即意味着此类通过信用卡购房方式是被禁止的。而中国方面对个人购汇或使用银联卡进行海外购房的行为也是禁止的。

国内有关部门此前发布消息称，严禁内地发行的银联卡用于跨境购买房产的规则没有变化，将对合作机构开展银联卡的跨境大额可疑交易调查。而在今年初，最高人民法院和最高人民检察院联合发布的《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》显示，海外购房也或涉嫌违法和犯罪。“两高”发布的司法解释中，虽然没有明确指明非法外汇买卖的用途，但买卖外汇超过法定的每人每年5万美元以上，都是非法的。

虽然规定早已有之，但却难以阻挡试图通过海外投资房产进行移民的热情。

据胡润研究院去年发布的《2018年中国投资移民白皮书》显示，希腊首次挤入主流移民国家前10名。而希腊企业局（Enterprise Greece）的数据显示，2018年中国申请希腊黄金签证项目的投资者及家人共4552人。截至2018年9月，中国主申请人的数目高居榜首。

那么，一方面是年度个人5万美元的外汇额度，另一方面是庞大的资金“出海”需求，如何得以满足？

记者调查中了解到，国内一些投资理财机构，以及移民中介成为资金外出的重要渠道。

据一位资深理财机构负责人介绍，该公司希腊购房项目在去年底之前，确实是可以通过人民币POS机刷卡进行海外购房操作的，但现在只能要求汇款方式购房。一般而言，年度5万美元的外汇额度确实是不够的，一些个人会通过“蚂蚁搬家”方式，借用和动员所有亲戚朋友的外汇额度，“化零为整”的方式进行海外买房。

而公司则可以帮助国内客户以5万元服务费的形式实现全程代办资金出海。操作方式主要是先帮客户在新加坡或香港、希腊开通银行账户，帮其匹配到在海内外有外贸业务的公司，通过外贸公司海外账户，以欧元形式汇入国内客户的海外账户，再由该国内客户将对应资金以人民币形式转入该外贸公司国内账户，实现平账，以此越过外汇管理政策。

北京市移民及出入境服务行业协会会长齐立新在受访时表示，最近希腊又可以使用POS机进行刷卡，但这是希腊的法律文件规定，中国的规定并没有改变。“自2018年11月起，公安部已经废止了《因私出入境中介活动管理办法》，取消了因私出入境中介机构资格认定（境外就业除外），也即意味着要从事因私出入境中介行业，只需要一张营业执照即可。但这也使一些不具备经营能力的个人或公司有了可乘之机，且移民申请工作具有一定的时间滞后性，难以做到事前预警，即便发现问题也是一两年之后，到时候可能发生公司跑路等情况，损害消费者的权利。呼吁应加强行业、公司和从业者的规范和监管，建立一定的门槛，维护中国移民及出入境管理的尊严，保障中国公民申请人的合法权益。”

为此，《中国经营报》记者前往外联北京公司办公地，向相关负责人提出采访请求，但截至记者发稿，尚未获得回应。

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欧洲投资热潮已掀起，在众多投资国家中希腊因其高性价比的优势脱颖而出。凭借其政策最简单、处于“价值洼地”的房产价格和巨大投资潜力等特色，希腊当之无愧成为最热门的投资置业国家。

目前，希腊房产处在刚刚复苏的势头中，随着经济和旅游业的持续繁荣，未来希腊房产的涨幅将继续走强，愈加彰显希腊的投资潜力。

远观雅典

希腊楼市为何如此之火？

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一、希腊经济和旅游业繁荣，房产未来升值潜力巨大

旅游业一直是希腊国家经济的支柱产业。近年来旅游业的复苏为希腊经济的腾飞注入了强大的活力。无与伦比的气候环境和优美风景，高品质的阳光沙滩，以及独特的历史遗迹成为吸引海外游客的利器。

现在每年有近三千万的游客到访希腊，不仅是魅力的岛屿风光吸引着游客，雅典三千年的历史文明沉淀更加耐人寻味。

帕特农神庙，雅典卫城

伊瑞克提翁神庙侍女雕像

城市风光是不是已经让你大饱眼福了，除了海岛风景，希腊的城市配套完整，生活便利，交通十分便捷。

雅典地铁

另外，权威数据显示，目前希腊国内的酒店数量大概只能满足现有游客需求，如果游客继续增多，就会给酒店式公寓和民宿行业带来巨大的潜力，如果希腊买房移居申请者购置这一类房产的话，那么以后肯定会赚得盆满钵满。从短租平台上看，不难发现市中心民宿公寓、酒店紧俏且租金十分可观。

雅典旅游淡季（2017年12月底数据）期间酒店每晚价格

二、希腊旧机场改造项目赋予周边房产巨大的增值潜力

雅典南部房产地图

要论希腊房产未来的增值潜力，除传统的使馆区、国际学校周边、市中心外，南部诸如比雷埃夫斯港、格力法达，沃拉和埃利尼科等都成为未来希腊房价上升的领涨点。这得益于区域内希腊旧机场改造项目将顺利启动并成为雅典最大的海滨娱乐区。周边房产也会应声而涨，不仅是房产自身价值增长，房产租金回报率也会随之上升。越来越多的投资客已经将目光转向南部。

旧机场改造项目整体开发面积达620万平方米。现海滨区域包括游艇码头和国家青年运动中心，涵盖3.5公里的海滩，改造后将成为全球最大的体育公园之一，内部建有顶尖运动设施，其他基础设施包括公寓楼等。该项目由包括中国复星集团在内的众多大企业的参与，预计将创造7万个就业岗位，并且将极大地拉动希腊GDP的增长。

而南部还有升值潜力黑马——比雷埃夫斯港区，比雷埃夫斯港位于雅典西南部，为希腊最大港口，也是全球50大集装箱港及地中海东部地区最大的集装箱港口之一。

来自中国的货物途径苏伊士运河进入地中海，可以在希腊比雷埃夫斯港卸货后可通过铁路直达欧洲内陆，也可以直接海路通过直布罗陀海峡抵达英国及欧洲西海岸。这将直接缩减10天的货运时间，既节约了时间成本，又加快了资金回笼，对中希两国意义重大。

中国 “一带一路”计划致力于深化欧亚、印度洋地区和欧洲的贸易往来，在促进经济发展，尤其是贸易发展的同时，也扩大了中国的全球势力和影响力。

比雷埃夫斯港的收购让中国成功地打开了欧洲之门。其与匈塞铁路（中国在欧洲的首个铁路项目）的结合，恰好实现陆海联运的无缝对接。

2018年，将是投资希腊的好时机。

投资希腊，畅享未来。

在国内买房很多家庭都会考虑到学区、是否是市中心、所购房产朝向、社区的停车位以及社区的新旧程度等多种情况。但希腊的房屋建设、城市规划和国内有明显的区别，很多在国内的购房要求在希腊并不适用。那么客户在希腊选房具体都要考虑什么？

区域

希腊购房移民开办的这些年，国内介绍希腊房产尤其是雅典房产的文章很多，我们都知道在雅典的房产主要可以划分在三个区域，分别为雅典南部、雅典北部以及雅典中部。

想买海景房的主要去南部，想送孩子上学的选北部，中部则是投资房产运营不可或缺的选择。

就区域选择这点来看，希腊买房和国内区分标准没什么太大的不同。

那么在选购房产时，究竟哪些方面和国内的有明显差别？

房子朝向

国内购房讲究坐北朝南，但在整个欧洲，建房子少有坐北朝南的讲究。很多城市的俯瞰图纵横交错，但你几乎寻不到有几栋房子是正南正北。

在国内我们说房子坐北朝南，朝阳更利于采光，但在雅典等欧洲城市，全年长时间的光照使这里的建筑即使没有坐北朝南，室内也有充足的光照。（PS：即使是在冬季，雅典的阳光也非常灿烂，所以这大概就是在雅典家家户户必备遮阳棚的原因。）

房子的新旧

国内买房的第一选择基本应该都是设施齐全的新小区（学区房等特殊购房要求除外），但在雅典买房，几乎都是二手房产。或者说在整个欧洲，都很少有全新建筑的存在。

尤其是雅典市中心的老城区，二手翻新房几乎是投资移民申请人买房的必然选择。当然，如果想要在雅典购买到全新房产，可以考虑雅典北部地区，集富人区、学区于一体，是新房置业的不二选择。

社区

雅典的房子多是独栋小楼，临街而建，且楼层都不高。我们在国内见到的一体化大面积集中小区之类的，在雅典几乎是没有的。高低错落，在街道两旁排列整齐的小楼是雅典建筑的特色之一。所以如果在雅典中部—市中心地区，带花园以及停车位的社区真的是非常罕见的存在，遇到真的要毫不犹豫直接出手！

任何一个移民方式都没有投资移民来得“简单粗暴快”，本身愿意选择移民的，都是移民到一些发达国家，而本身经济方面肯定都不是很大问题。既然选择投资移民方便，何乐而不为想要移民希腊可以进行投资置业投资移民，也就是在希腊购买房产。而至于购买希腊哪里的房产，才可以移民，毕竟不是所有房产购买都会有移民权限。

国外风景

希腊移民局对购房移民有一定规定，必须在典雅的中心市场、城市法里奥、阿利莫斯、埃里尼科、格利法达、沃拉、瓦里，沃拉，武力亚阁麦尼6个区域。而在这6个区域中，其中典雅作为希腊首都，如果经济允许，自然是首先了。当我们确定在典雅购买时，接下来就考虑购买在典雅哪个地段好。不同地段都有着其不同的特色，我们可以了解下，再根据自己的喜爱来综合选择。

典雅主要分为北部区域、市中心、西南部地区三个点。如果对环境要求比较高，喜爱亲近大自然，可以选择北部区域，这是一个被称之为”典雅之肺“的地方。自然环境十分好，森林绿化面积特别大，空气也清新。同时这地一带生活设施方面也十分齐全，房产质量很高，居住的富人也多。交通斋呢，不管是地铁，还是公交，出租，轻轨等乘坐都十分方便。这个地方比较适合养老式移民。

如果教育类的移民，自然是选择典雅市中心了，不管是哪座城市，最好的资源自然都集中在市中心。不管是政治，教育，还是经济医疗，都十分发达。这里聚集了众多的名校还有各国的大使馆。商业经济文化，娱乐各方面都十分发达，尤其是商业区的热闹，娱乐设施的完善，更是可以给人们带来很多方便。美中不足的是在这寸土寸金的地方，房价自然也不全家，并且房子户型方面，多倾向于精品小公寓，若不住，用来出租也是很容易快快速出手，租金也高。交通方面更不用说了，见过哪座城市市中心的交通不发达便利的。

成都移民公司楹进集团表示西南中地区属于新兴富人区，房价也不低，但是选择多，各种富型都有。不管大小房型，海景房。新兴城区，房子都比较新，设计方面也是十分时尚。交通便利，风景优美，周也有不少繁华的商业街，休闲购物就医都好。

李嘉诚的生意原则中，有一条：投资不是赌博。善于承担风险并不意味着靠运气，每份成功的投资背后都是不断地观察和分析，弄明白房子到底值多少钱，才能清晰投资的标的。 任何投资都存在风险，而希腊买房移民投资作为一种实物不动产投资，优势是显而易见的。

每每提及海外房产投资，绝大多数人会被当地迷人的景色、优越的社会以及独具匠心的设计所吸引，再加上国内房产经历带来的主观认知，很容易盲目投资。但关于希腊房产投资，国道移民专家听到最多的问题是，买什么样的房子？房子价格大概多少钱？什么时候是合适的投资时机？海外置业后怎么运作才能有更大升值空间？

就海外房产投资而言，发达国家相比发展中国家在政治经济上更稳定，希腊作为欧洲发达国家之一，近几年靠着独特的地中海风景以及古文化遗址吸引了大批游客前往，其经济得到了迅猛发展。因此，大批外国资金为购买房产和短期租赁而涌入，导致2019年希腊房价飙升，成为欧盟内房价涨幅最大的国家。

国道希腊移民专家表示，任何投资都存在风险，而房地产投资作为一种实物不动产投资，优势是显而易见的。如果投资希腊雅典这类产权结构明晰、法律体系健全、社会制度稳定、交易阶段规范和透明的国家或地区的房产，系统风险指数是偏低的。

另外，这种房产投资从资产安全性上来说是有保障的，购买15万欧希腊房产后0成本持有，不用操心租赁管理等问题，更省去了房产税费及物业费的开支，持有阶段的便利性和可操控性让投资者更省心。

众所周知，房产投资是一个稳定的长线投资，通常需要8到10年以上才能感受到明显的资本增值，那么希腊房产是不是也如此？挑选房产的时候，是不是就任人宰割，各种费用层出不穷，后续运营问题接连不断… …

客观地讲，希腊现有可交易的房产中，大多数为二手房，幸运的话能遇到几处新建房产。但在雅典北部有一处正在建造的全新华人社区，从开工至今一直备受重视。对于投资者来说整栋的全新华人社区是十分罕见的，未来全中文的物业管理以及全新的运营模式，都大大缓解了投资海外房产过程中的语言障碍、时差以及沟通交流方式等问题。

国道希腊移民专家介绍，在各国都会出现一定程度的租客毁约、欠租等情况，对于追求稳定的投资者来说这是最头疼的问题。如果能在购房初期就把未来几年的租金提前拿到手，顺便有专人管理和运营房产，以后还可以选择带家人自住或是自己打理运营，投资者一定乐不思蜀。

在希腊买房不仅仅是一份海外房产投资，还有一家三代的海外永居身份。

希腊黄金签证申请条件：

1、申请人年满18周岁

2、在希腊购买价值25万欧元或以上的房产

3、购买医疗保险

希腊黄金签证优势：

时间印证了，如今的希腊已经成为了投资者眼中的香饽饽，投资门槛低、受移民法案支持有保障、政治稳定、经济持续看好。对于投资者而言，当下是一个机会与挑战并存的时间段，各方面积极因素影响，面对众多希腊买房移民项目，你会怎么选？

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说到希腊，历史悠久的雅典卫城、帕特农神庙、浪漫度假胜地圣托里尼、充满神话气息的德尔菲……处处皆景，让人流连忘返。旅游业也因此成为了希腊经济发展的“中流砥柱”，黄金签证项目的推动，更让老谋深算的海外投资人看到了希腊的投资潜力，购买希腊房产拿身份，然后把房子租出去，疯狂捞金……

但惬意舒适的包租公生活，哪有那么简单！

你以为当海外房东就是躺着收钱吗？

你以为靠着贩卖情怀就能月入万元吗？

你以为国外没有奇葩租客吗？

国道希腊移民专家介绍，为了让投资希腊的房产保值或增值，一些不会长期居住在当地的投资人，会通过将房产长租或短租的形式获得额外的收益。然而，每个人的情况都不一样，到底该选择哪种方式管理房产，还是要根据自身的情况合理选择，避免盲目跟风。

长租

目前，希腊房产市场上长租是比较普遍的现象，租客多为当地人。对于不能长期居住在希腊的投资人来说，以这种形式自己管理房产，既能确保房产不空置，还能有一定的收益回报，可谓是一举两得。需要注意，如果遇到租客欠租和拖欠水电费等情况，要及时处理！

短租

希腊每年接待3000万左右的国际游客，但酒店远远不能满足日益增长的住宿需求，因此，部分投资人看到了短租民宿市场的巨大潜力。据国道移民了解，民宿短租的收益率普遍高于长租，但由于依赖旅游业的发展，会有淡旺季之差。

希腊房产出租需要提前做准备

1、房主需要有会计师，并且税务用户名和密码齐全可用，方便房主报税以及提供一些出租所需文件；

2、房主拥有一个可用的希腊银行账户，方便收取租金和后期税务申报；

3、房屋的水电需要已经过户到房主名下，有之前水电缴费单据更佳；

出租前保证门锁全部可用并且最少有两套钥匙。

坐拥海外房产，享受惬意收租生活，是很多投资者对希腊房产的期待。然而，自主打理海外房产出租并不简单，看似门槛很低，其实做起来琐事繁多。

投资人花费25万欧购房后再出租，不论是长租还是短租，除了要交付房产税、物业费外，还有考虑房屋折旧、租客拖欠房租、水电费等额外损失，加上自己管理房产需要往返希腊的交通费用，也是一笔不少的支出。国道希腊移民专家提醒，如果长租给当地人，需要警惕拖欠房租及水电费情况的发生，一旦欠租不给或占房不搬，就要做好长期打官司的思想准备。

另外，进入2020年，希腊多项税务改革措施已经生效，其中，包括希腊纳税人被强制更多地使用电子交易。根据新规，希腊纳税人在今年全年使用电子支付（信用卡/借记卡或电子银行）数额至少达到申报总收入金额的30%，如果少于这个数字，纳税人则需要支付其中差额22%的罚款。

例如，房租收入10000欧，还需要网银消费掉收入的30%即3000欧，如果网上支付只有2000欧，则还需要缴纳罚款，将是差额1000欧的22%，即220欧元。

这项措施不仅适用于工薪阶层，也同样适用于退休人士、农民、自由职业者以及出租房屋的业主。

想做个快乐的包租公真的这么难吗？

其实，希腊购房移民项目已经是欧洲范围内，最高性价比的项目之一了，如果能把几年租期的收益提前装进“包租公”的口袋里，顺便有专业的管家打理房产，让包租公“0”成本持有房产，他应该会比较快乐！

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