2018英国房产

疫情冲击经济下，美国疯狂发债拯救经济。由于债务飙升、经济萎缩，国际评级机构惠誉最新预计，美国债务水平将变得严重，到2021年，美国公共债务占GDP的比重将突破130%，成为债务最严重的主要经济体。日前，英国也遇到了类似的问题——政府债务额首超2万亿英镑（约合18万亿元人民币）大关，面临近60年来最严重负债压力，有可能在债务问题上成为下一个“美国”。

1、近60年来，英国债务占GDP比重首超100%

据外媒报道，当地时间8月21日，英国国家统计局发布的数据显示，截至7月底，英国公共债务总额达到20040亿英镑，同比去年增加2276亿英镑，占GDP的比重为100.5%，较去年同期大幅增加了20.4个百分点。这意味着英国公共债务超过了GDP，这也是英国债务自上世纪60年代以来首次超过GDP。英国的债务负担严重程度可见一斑。

此前，英国预算预测机构曾表示，由于封锁措施对经济的限制，英国经济今年或将萎缩13%，为300年来最严重萎缩，公共债务占比将飙升至二战以来最高水平。对比很多发达国家来看，英国的债务负担可以说是非常沉重。那么，英国为何陷入债务困境呢？

自2008年金融危机以来，全球市场利率下行，全球流动性也持续过剩，英国为了拯救经济和加快经济复苏，趁机走上大量举债的道路，这导致英国的债务负担水平越来越重。数据显示，英国的公共债务量占GDP比重从2008/2009财年的53.6%激增至2018/2019财年的84%。

尽管英国意识到债务繁重，采取了一段时间削减削减赤字和债务的措施，但由于全球经贸环境变差、全球增长放缓、“脱欧”冲击等多因素影响，英国削减债务的前景变得举步维艰、任重道远。

今年突发的疫情，更是导致英国债务量急剧飙升。在全球疫情暴发期间，由于疫情防控方面表现不足，英国成为了欧洲中疫情最严重的国家之一，经济下滑严重程度也居于欧洲前列。为了抗击疫情以及拯救经济，英国政府的开支持续猛增，这进一步推高了该国的债务水平。

2、抗疫不力，英国经济或爆发债务危机

在3月初疫情暴发之初，英国曾对部分国家的入境旅客实施管制措施，但3月13日，英国却放弃了这一措施。直到6月初，英国才重新开始执行严格的边境管制措施，比其他国家晚了近3个月，这导致英国防控疫情存在巨大疏漏。

另外，英国国内的疫情防控措施也不如许多国家严格。值得一提的是，英国还是最早喊出实施群体免疫的国家，对待疫情的轻视心态可见一斑。种种疏忽导致英国的疫情形势非常严峻，截至8月23日，英国的累计确诊病例达到32.4万例，在欧洲国家中仅次于俄罗斯和西班牙。

过于严重的疫情也让英国经济付出严重代价。数据显示，今年第二季度，英国GDP环比萎缩20.4%，不仅创下有记录以来最大降幅，还实现连续两个季度萎缩，意味着经济正式陷入技术性衰退。英国也成为了疫情期间整个欧洲表现最差的主要经济体。

经济剧烈衰退导致英国税收暴跌和支出快速增加。为了维持企业生存和避免大规模失业，英国实施了一系列的财政抗疫方案。数据显示，英国政府5月支出暴增近50%，但收入暴跌逾28%。

由于支出激增和税收锐减，5月英国公共部门净借贷激增至552亿英镑，创下历史新高，是去年同期赤字的9倍。值得注意的是，即使在金融危机最严重的时候，英国政府每月借款也从未超过220亿英镑。在此背景下，英国的债务负担水平也达到了60年的最高水平。

而且，英国的债务问题可能还会越来越严重。7月8日，英国宣布了规模300亿英镑的一揽子支出计划，用以缓解疫情对就业市场的冲击，计划涵盖支持青年就业、返岗奖励、工资及日常开支补助、培训投入等多方面。同时，英国还推行餐饮业补助、提高房产印花税起征点、临时调降旅游等服务业增值税等针对多个特定行业的援助措施。这些举措将导致英国债务水平变得更严重。

当前英国经济面临的挑战不仅是疫情，还有“无协议脱欧”给英国经济带来的风险。要知道，英国与欧盟经济联系密切，欧盟是英国最大的贸易伙伴，英国对欧盟的出口占比英国出口总额的46%。

据外媒8月21日的报道，英国脱欧谈判首席代表大卫·弗罗斯特表示，因在渔业政策和国家援助规则方面存在分歧，英国与欧盟的贸易协定谈判“进展甚微”。一旦英欧最终“无协议脱欧”，那么这可能给英国经济复苏再蒙上一层阴影。

总而言之，一旦激增的公共债务没有换来经济增长复苏、乃至增长，那么英国将很有可能爆发债务危机。有英国媒体就警告称，疫情可能导致的债务危机“将是英国历史上前所未见的”。

文 | 钟志生 题 | 陈俊豪 图 | 饶建宁 审 | 刘苏林

来源： 中国网地产

近几年，低调的王健林被人重新提及并不是因为旧时的“首富”故事，也不是儿子王思聪的娱乐新闻，而是又开始频繁处置资产。7月30日，万达酒店发展（00169.HK）发布公告拟以2.7亿美元出售芝加哥项目。在此之前，一直被王健林寄予厚望的“宝贝王”也易主。

疫情期间，万达集团“轻资产”运营发展之路受到严重阻碍，旗下电影、体育、商业业务发展近乎停滞，亏损也在日益加剧。同时，重新重视地产板块的万达集团因为长时间的“避重就轻”也显得水土不服。

近几年，万达集团“舍重就轻”之路并不顺畅，但重回地产之路也绝非易事。“轻者不轻松 重者很沉重”，万达发展之路夹杂着太多无奈。

告别芝加哥 海外戏终散场

曾经的雄图壮志，终究败给了残酷的现实。

7月30日早间，万达酒店发展公告称与Magellan Parcel C/D LLC签订交易协议，拟以2.7亿美元价格出售芝加哥物业项目，预期产生约9400万港元收益。

公告显示，芝加哥项目地处芝加哥市核心地段，规划总建筑面积约为17.6万平方米，紧邻千禧公园和芝加哥CBD，步行可到剧院区、博物馆区、密歇根大道等著名场所，是东湖岸区域未建的最后一块地，地理位置十分优越。

值得注意的是，出售芝加哥项目之前，万达酒店发展从2016年7月开始，已陆续将其手中西班牙大厦项目、英国伦敦ONE项目、澳洲黄金海岸及悉尼项目悉数出售。

此次告别芝加哥，也是万达正式向海外地产项目say goodbye。

不仅处置在海外的项目，万达酒店发展为走所谓的轻资产发展模式，国内物业也是一直卖卖卖。其中最令人瞩目的便是，2017年万达酒店发展将旗下77家文旅酒店打包出售。彼时也有业内人士认为，万达酒店发展已经变身成包含“文旅+酒店”概念的轻资产公司。

2018年，“瘦身”成功的万达酒店商业终结四年连续亏损，实现营收10.19亿港元，同比增长55.37%；实现归属母公司拥有人应占溢利7.66亿港元，2017年同期为净亏损2.85亿港元。

整体来看，万达酒店发展自2013年借壳恒力商业地产上市以来，发展一直不尽人意。万达酒店发展年报显示，2015-2019年五年间，除2018年外，其净利润均属于亏损状态，2019年净亏损达到1.5亿，同比大降119.61%。

此外，近三年万达酒店发展的经营现金流也处于“入不敷出”的状态。据财报显示，2017-2019年，万达酒店发展的经营性现金流持续净流出，分别达到-16.59亿元、-4.87亿元、-8.18亿元，累计净流出高达30亿元。

值得注意的是，2019年全年，万达酒店发展录得短期负债41.96亿元，同比增加178.91%，而期末现金及现金等价物仅有24.22亿元，现金短债比仅0.58，无法覆盖短期债务。加之，2020年新冠疫情突发，酒店行业受到了前所未有的冲击。上半年，万达酒店发展也发布盈利预警表示，预计2020年上半年将录得显著净亏损。

业绩颓势难挡。业内人士分析，万达此次出售将要完成开发的芝加哥项目，也是为了弥补万达酒店发展长期亏损的巨大资金需求。实际上，万达在海外的芝加哥项目预计将于2020年年底完成开发。显然，老王已经等不到芝加哥项目完成开发的那一天了。

也许，在王健林看来，万达酒店发展已经成为他心目中的“负资产”。

文体电影殇 首富也钱紧

令人失望的是，那些被不断看好的，也在逐渐失去。

黑天鹅事件中，万达集团旗下万达文化也经历宝贝王易主、影视体育齐唱哀歌的局面。7月20日，万达宝贝王国际早教中心的总运营公司霍尔果斯万达教育科技有限公司将100%的股权悉数转让予博思美邦（北京）教育咨询有限公司，霍尔果斯万达教育就此更名为霍尔果斯博思美邦。据悉，万达教育的三大业务板块分别为万达宝贝王乐园、万达宝贝王早教和儿童文化发展公司。此次出售的即为早教业务板块。

截至2019年底，宝贝王集团已经开业324家乐园，覆盖全国200多个城市；乐园年收入超过22亿元，家庭会员超过1800万，一年接待2.8亿人次。

据悉，布局超过6年的宝贝王早教平台，曾是王健林的重点培育项目，曾被认为是能够超越万达电影的又一核心增长极。如今易主，不知王健林心中是何滋味？

7月16日，万达集团在官方微信中坦言，“在阔别电影院的第175天，我们等来了这则好消息。”复工首周，万达集团旗下影投公司万达院线以1499.9万元的周票房问鼎，占全国总票房的15.45%。

停业半年，万达电影损失惨重。8月3日，万达电影发布2020年中期业绩报告。报告期内，公司实现营业收入19.72亿，同比减少73.93%，归属于上市公司股东的净亏损15.67亿。

万达电影解释称，公司下属 600 余家国内影城自 2020 年 1 月 23 日起全部停业，境外影城也自 2020 年 3 月底暂停营业，同时公司主投主控的《唐人街探案 3》等影片未能如期上映，部分影视剧拍摄进度也有所延迟，公司营业收入较去年同期大幅下降。而公司仍需要支付员工薪酬、影院租金、财务费用等较为刚性的成本费用，导致预告期内公司经营业绩出现较大亏损。

早在春节档预热期间，万达电影的股价凭借高预期的《唐探3》一路走高，一度站上20元关口，市值突破410亿元，但疫情出现后，万达电影股价大跌，在春节档撤档后的首个交易日，万达电影开盘跌停，短短数日市值蒸发超过100亿元。

而万达集团旗下上市平台万达体育的各项业务也在此次疫情中停摆。

众所周知，王健林通过“买买买”将万达体育拼凑完成，并成功上市。万达体育由万达体育中国、盈方和美国世界铁人公司三大资产组合而成。2019年，万达体育按业务收入中，观众体育板块收入达到1.4亿元，占总收入比重高达85.4%。

由于疫情的突然袭击，使得在公开场合举办的体育赛事变成了奢望。这就使完全依靠公开体育赛事获取现金流的万达体育，陷入停滞。一季度财报显示，万达体育第一季度总收入为12.78亿元，跌幅为25.58％；净利润直接亏损1.85亿元，同比下滑167.01%。财报显示，截至2020年3月31日，万达体育负债总额约为128亿元。

为减轻万达体育的经营状况和现金流压力，万达体育也继承了万达集团“卖卖卖”的基因，选择出售旗下世界铁人公司，并为此收入约7.3亿美元现金，获得了3.8亿美元的净收益。

文化、体育、电影、酒店，万达集团旗下几乎所有业务都受到此次疫情冲击，而变卖资产似乎成为万达目前最有效的“解渴”方式。

不断割爱，只能说明王健林确实缺钱了。

收缩再裂变 重振地产难上加难

跑出赛道，如果想再回来，难度可以想象。

自从2017年和融创的世纪大交易后，王健林一度将地产集团的地位贬至商业集团的附属。“不追求销售额，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。”这是王健林在2018年年会上给地产集团的定位和要求。

然而，历史的车轮给了王健林一记响亮的耳光。2019年各大版块经营业绩均不理想，王健林想起了地产行业。

至2019年底，万达商管完成房地产业务剥离，万达地产将集团所有地产业务揽进体系之中，继续从事房地产开发业务，通过招拍挂、商业综合体和文旅项目等形式获取开发用地。

在今年年初的万达集团全体高管会议上，重振房地产是大家达成的共识。1月份，万达地产将原来附属三大区域中部区域拆分，形成南北两区并立的新格局。北区管辖范围为山东、江苏、上海，南区管辖范围为浙江、安徽、江西。

今年4月，已经多年不拿宅地的万达地产在江苏盐城拍下一宗纯住宅地块，同时万达地产今年确权了长春影都、四川内江汉安湖等文旅项目；并不断扩增重资产项目万达广场，最近两次在临港拿地，共花20亿拿下2宗地，建设万达广场和配套住宅。

但万达地产二次启动略显缓慢，在本就竞争激烈的房地产行列，想重新回到轨道并非易事。据克而瑞数据，万达地产上半年操盘金额仅有218.7亿，仅完成全年800亿销售额的三成。4月拿下江苏盐城宅地后，万达投资方便透露，年内销售目标在1000亿以上，可现在来看，差距甚远。

彼时，万达地产总裁吕正韬在半年工作会上表示，虽然情况很严峻，但现在很多地产商不重视质量，万达要重视，要实现弯道超车。

但半年工作会仅过去三天，吕正韬离开工作了18年的万达，接替者是原万达文化集团总裁张霖，而万达文化集团另一个核心人物影视集团总裁曾茂军则兼任了文化集团执行总裁。

接替者张霖上任后，万达地产组织结构又进行了一轮裂变，管理权进一步下放，万达地产将原本南区、北区裂变为东、西、南、北区。万达地产表示，上一次裁撤大区更多出于降本增效的考虑，这次调整则着重于管理权下放和布局下沉。

业内人士分析，由于现在万达地产既缺资金，又缺土地储备，加之地产板块并没有上市，使得万达地产通过资本市场获取资金的方式受到了较大的限制，而被万达寄予厚望的酒店、影视及体育三大上市平台又出现了收入的负增长，使得资本市场上融资输血的渠道受到了阻碍。

因此，王健林想重新开始地产业务并不容易。“避重就轻”的发展模式在疫情下给予万达集团一记闷棍。那么，在防疫常态化大背景下，现金流吃紧的万达集团如何走出“长期亏损”旋涡，是其急需解决的问题。

或许，王健林心中的“小目标”已经有所改变。

本文转载自【微信公众号：边际实验室，ID：marginallab】，经微信公众号授权转载，如需转载与原文作者联系

一家房地产开发商的财务压力令已经支付了巨额资金的家庭感到不安。随着房地产的其他信贷渠道被限制，中国的房地产公司越来越依赖客户的首付资金。很多客户在房子建成前就支付了一部分房款，然后从银行借出剩余的资金，开发商将拿到的这些资金用作运营。

这与美国和其他主要经济体的模式不同。在美国，开发商往往更多地依赖银行贷款或资本市场的融资。尽管房屋的预售在英国等一些市场也很重要，但这些预售款只能由第三方代为管理，开发商不能在实际交房之前取得这些预售款，运营的资金只能通过银行贷款或融资取得。

虽然中国的房地产市场在今年经受住了冠状病毒的冲击，但许多开发商目前已经负债累累。这意味着，如果未来房屋的销售放缓，资金紧张的公司的开发项目可能会被推迟，甚至被迫放弃——购房者将会受到影响。

泰禾集团就出现了这种问题。近几个月来，该公司在中国各地的项目开发被迫延迟或停滞。泰禾集团还拖欠了债券的偿还，并将其部分困难归咎于疫情。

据一些媒体报道，该公司有至少五个未完工的项目，目前已经有成千上万的购房者在敦促泰禾恢复施工。他们中每人都交了几十万元的首付款，他们担心住宅会被推迟交付，甚至最终可能会两手空空。

一些购房者还担心，如果他们停止支付住房贷款，他们可能会被列入社会信用体系的黑名单，这将导致旅行、就业和子女教育的限制。

一位姓严的金融研究员说：“我们花了全家几十年的积蓄来买房子。现在我们可能永远也得不到它了，如果我们付不起贷款，我们的孩子可能会被学校拒之门外……这是公平的吗?”

严先生说，他在2018年同意以250万元购买泰禾集团开发的、位于太原的一套住宅。严兆强支付了约三分之一的首付款，他说，从去年开始，项目的开发进展出现放缓，直到今年3月完全停止。

泰禾集团表示，已将工人派往各地的建筑工地，包括北京和太原。该公司在声明中说，疫情严重影响了项目的进展，并将努力争取购房者的理解。

分析师认为，随着政府近年来严格遏制影子银行的增长和过度金融投机，房地产开发商的预售行为也发生了增加。

研究公司荣鼎集团驻香港主管洛根赖特表示：“问题在于，许多开发商越来越依赖于预售房屋来融资。因此，如果销售大幅下降，你会看到更多的开发商没有足够的资金将完工的房屋交付给已经购买的人。”

“由于政府的去杠杆化政策，很多开发商削减支出，并通过销售新房屋来筹集资金，然后将这些筹集来的资金用于偿还现有债务……已经具备了一些庞氏骗局的特征。”赖特说。

据国家统计局的数据，去年，预付款已经成为中国房地产投资的最大单一融资来源，占未偿还资金总额的34%，超过了企业贷款、抵押贷款或债券融资。

房屋预售在许多国家都很常见，但在中国，开发商对资金的使用几乎没有受到任何控制，这给购房者带来了更大的潜在风险。

对于是否将这些现金存入第三方托管账户或保护基金的要求，各地政府有所不同。对预售开始前需要完成工作量的限制也是如此。今年，各地政府取消了一些限制，以增加房产开发商的收入，避免发生违约事件。

房地产行业所承受的高额债务融资成本也增加了不确定性。中国的房产开发商发行的美元债券的平均收益率已经超过7%，是全球企业债券市场收益率最高的行业之一，这表明精明的投资者们认为这些公司存在巨大的债务风险。

政府也对房地产行业的融资方式感到担忧。周日，中国人民银行表示，已经与住房城乡建设部联合召开了重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并讨论了对该行业的长期监管措施。中国央行还表示，监管机构已经制定了针对某些开发商融资的新规定。

在年中业绩中，泰禾集团公布了高达520.9亿元的负债，其中购房者预付的资金几乎占其短期负债总额的三分之一。

将泰禾集团一部分股权出售给竞争对手的初步协议，以及最近庆祝建筑项目重启的仪式，都没有让购房者放心。

7月31日，泰禾表示，中国市值最大的房地产开发商万科股份有限公司已同意以人民币24亿元的价格从董事长黄其森手中收购19.9%的股份。不过，这笔交易的前提是泰禾首先同意与债权人进行重组，而且泰禾不会向该公司注入任何新的资本。

2019年7月，北京一家护肤创业公司的王姓创始人支付了1000万元的房屋预付款，作为泰禾开发的一套高端住宅的大部分费用。她说，她喜欢泰禾在项目中设计的花园，以及这套住宅整体的布局。

今年7月，王女士和其他购房者一起写信给有关部门寻求帮助。“我们太软弱了。”她说。泰禾在8月5日举行了开工仪式，但目前的建筑进展非常缓慢。

工地的一名工人说，他自2月份以来一直没有拿到工资，大约三分之一的建筑工人已经离开。周三，该项目销售中心的一名工作人员表示，该项目仍然可以接受新的购买订单，预计完工时间将在2021年底——比之前承诺的最后期限晚了三个月。

本文英文版原载于《华尔街日报》。

本文转载自【微信公众号：边际实验室，ID：marginallab】，经微信公众号授权转载，如需转载与原文作者联系

来源： 财税大风车

今年新冠疫情影响下，全球各个国家的经济受到不同程度的影响，全球增长具有压力，对我国的经济增长和社会发展也带来了压力，其中影响最大的行业有旅游业、餐饮业、影视影院等，房地产行业是否受到冲击？房价是否有松动迹象？

【国际房价走势】

国际上，今年受新冠疫情影响，全球经济正遭受前所未有的冲击，全球大部分国家和地区生产、消费活动均出现较大程度萎缩。但截至7月底的四个星期内，北美洲的美国住房市场却显示出购房者的强劲需求。为什么疫情影响下美国的房价还能上涨呢？主要原因是来自于抵押贷款利率继续保持在历史低位，使得待售房屋的销售比去年同期增长了12％。在过去的四个星期中，待售房屋的中位数价格保持稳定，与去年同期相比增长了14％。从7月20日至26日的短短几天内，房屋销售价格的中位数同比增长11％至315,000美元，创历史新高！

8月初远在在大洋洲的澳大利亚房价已经出现连续三个月下跌，根据澳大利亚房地产研究机构CoreLogic发布的房价指数报告显示，澳大利亚房价在7月份下跌了0.6％，与6月份下降0.7％相比略有改善，首府城市整体房价在7月份下跌了0.8%，但偏远地区房价基本持平，除了维多利亚州和西澳大利亚州偏远地区的房价出现了不同程度的下跌。此外，在所有首府城市中，只有堪培拉和阿德莱德的房价出现上涨，涨幅分别为0.6%和0.1%，墨尔本和悉尼房价跌幅最大，分别为 1.2%和0.9%。

英国最大的住房按揭贷款机构 Nationwide 公布4月份房价数据，尽管4月份英国处于抗疫的禁足封闭期，但英国平均房价比3月份上涨了0.7%，比去年同期上涨3.7%。平均房价达到 222,915的历史新高，比一年前的水平高出3,330，伦敦核心地区房价表现依然抢眼，相比同期增长了5.2%，销售额增长23%。

【国内趋势】

国内房价又是怎样的呢？从全国来看，大部分地区的涨跌幅均在5%以内，属于较为稳定的状态。只有深圳东莞两地，房价涨幅超过10%，其中深圳最为特别，关于房价很多人都知道与土地、经济、人口密切相关，其中深圳房价高的原因最为主要的一点是人多地少。

金融政策对房地产的影响是全国层面的，对北上广深四个一线城市的影响的趋势是差不多的。深圳房价之所以能特立独行，上涨比较多，其基本的就是地少人多，每年深圳的人口流入量都在不断增长，2019年统计公报发布，深圳常住人口增41.22万，而且每年还在通过各种政策招揽全国各地年轻人到深圳来，更加剧了供应和需求的冲突。人多地少，可供市场出售的商品房就少，深圳一年的卖地收入比不上佛山的一半，没有地可供修建房屋，这现有的房价它自然就物以稀为贵了。

房地产公司发展现状

在房价相对稳定的情况下，国内房企生存状况又是怎样的呢？据不完全统计，今年仅上半年的房地产破产企业目前已经高达230家，这个数据超过2018年的房地产破产统计数量，与2019年相对持平。

全国目前房地产企业高达将近100000多家，228家房地产企业的消失在这100000家面前来说算不上什么，对整个房地产不会造成明显影响，228家房地产企业倒闭，其实并不夸张，全国目前房地产企业高达九万多，直逼十万，几百个小型房地产企业的消失根本就是九牛一毛，不会对整个行业造成什么明显的影响，在几百个房地产企业倒下的同时可能会有更多的新企业平地而起，这种现象看来还比较正常，对于这些可以忽略不计的小型房地产企业，我们关注更多的是那些大型的房地产企业破产原因，曾经的千亿房企泰禾，在2017年年底刚到千亿，喊出了进军2000亿的目标后，不到两年时间，已掉出千亿房企队列，不禁令人唏嘘不止。泰禾集团2020年一季报显示，其营业总收入为4.80亿元，净利润亏损5.39亿元，同比下滑157.99%。

疫情是压倒很多房企的最后一根稻草，今年以来，已有泰禾集团、新华联、福晟集团等六家房企筹划引入战略投资者。不过，即便成本高企，泰禾仍能靠高息非标资金“续命”，而中小房企面临的则是直接被淘汰。

大型房地产公司面临债务缠身大部分原因，还是规模见顶、融资成本过高，企业没有足够的周转资金，而中小型房地产企业生存更是举步维艰，无处出头，最终走向破产的道路。

从上面的材料中我们可以看出，今年在整体调控不松绑、融资趋紧的当下，全国房地产的总盘子已经基本到顶，不管是行业巨头还是中小房企，降负债、保持良好现金流，努力活下去才是未来的重中之重。

【房地产公司的破局之路】

1、深耕细分市场

（1）住房刚需型人员：如一些刚毕业工作没有结婚的单身人士，一部分租赁房屋的回去复工复产时被要求自我隔离最少14天，有的小区甚至不让外来租户进出小区，租户购房意愿增强，刺激了租客的购房欲望，租户大多是刚毕业的青年人，这类刚需人群大多会根据自己的经济能力选择一些小户型的房子。

（2）住房改善型人员：如已结婚并有孩子的家庭型人员，相对于已经有房了的这一部分人，居家隔离期间一家好几代人住在一小户型里，难免有些拥挤，可能这一部分人会考虑改善型的大户型更多一点；

（3）老年购房人群：一般老年购房者相对更看重住宅所处的地理位置，老年人的退休生活大多喜欢安静的地方，空间舒适、安静，大多远离闹市、公共性娱乐场所。

（4）富豪型人员：对于高收入人群，像高管、老板、明星等这样经济能力较强的人，相对高密集型的高楼层小区，他们可能会更偏向于洋房、别墅这样的低密集型住房，关注居住人群的整体素质，还有个人隐私安全方面。

2、提升产品质量上对应的应该开发

（1）对于住房刚需型人员，这类大多都是刚毕业不久的青年人，每天都要搭乘公共交通工具上下班，房屋社区周围一定要交通便利，商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余，生活需求事业刚开始之初，基本上长时间都是一个人居住，手里经济也不较为宽裕，小户型总价低、功能全的房屋可能更受青年人青睐。

（2）相对于住房改善型人员，是已经拥有了住房，但由于目前人员增添，有点略微拥挤，对于新婚夫妇来说有了新成员之后，相对来说家庭花费也会更多，大多会选择性价比高，周边配备完善的生活服务设施，包括学区、商业设施、医疗、幼教等配套设施的社区。

（3）老年购房人群大多都是想找一个安静的地方享受退休生活，其居住的社区通常位于发达城区中的偏僻处，一方面可以享受市区内全面的配套设施，老年人身体虚弱，社区周边最好具备生活、购物、休闲及医疗功能；另一方面老年购房者习惯安静的生活环境，闹市区的噪音及大量的人流会影响老年人的休息。老年社区房屋的采光性很重要，有的喜欢在家里晒晒太阳养养花草什么的，且楼层不宜过高，社区应配套一些健身设施设备，便于日常锻炼。

（4）对于富豪型人群来说，他们自身能承担起房屋的价格，生活品位上有极高追求。对社区居住人员素养、居住环境的隐密性有一定要求，对于项目的地段、设计、选用材料肯定都是用最好的，但是他们主要关心的还是项目的品位和特色是否和他们品位相符，大多会选择别墅、小洋房这样低密集人群社区。

3、执行稳健财务策略

房地产公司想要活下来，公司现金流这块很重要，税收筹划此刻体现得尤为重要，如何做好税收筹划？

（1）稳定现金流，把控好开发、销售各个环节的支出。对于现金流的留存最好的办法是一方面控制企业支出，开源节流，比如从减少营销费用上来减少企业的花费，另一方面售卖更多的产品，获得更多的现金流来维稳企业。

（2）在现金流尚未收紧的时候，未雨绸缪，积极增加融资渠道与融资额，同时控制融资成本与风险。如关联公司借款，来支持项目开发，通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；预收房款进行销售回笼，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，企业可自行采取最适合自己的方式进行融资。

（3）合理利用税收优惠政策进行税务筹划。

税收优惠政策有全国性的，也有地方性的，针对税收筹划这块，运用最多的是地方性税收优惠政策，目前我国的西部大开发或者少数民族自治区都出台了一些税收优惠政策来带动当地经济发展。将企业注册到有税收政策的税收，不仅最节税而且合理合法。

房地产企业在做税收筹划的时候，一定要找正规、靠谱、具有实力的税收筹划平台进行税收筹划，如“十方诚税”、“谷川联行”、“捷税宝”、“优税猫”这样的招商平台，合规、合法、合理进行税收筹划也更让企业放心！

本文作者：十方诚税 何禾

文：Jarvan

说到投资，首先想到的肯定是买房子。投资是有风险的，但是在过去的几年里，买房子是一个很好的投资方式。最初，房子是用来居住的，但它只是一种商品。随着资本进入房地产市场，投机者过去常常推高房价，房子就变成了普通老百姓都想投资的金融产品。

事实上，由于过去20年国内房地产市场的红利，一些房地产投资者已经赚了很多钱。这种巨大的收入吸引了很多人追随投机的趋势，所以到目前为止，仍然有很多人认为买房是最好的投资选择。

任何行业都有红利期，也有低谷期，显然目前的楼市环境在告诉我们，买房投资的红利期逐渐消失。买房就是稳赚不赔的观点也有了改变。

目前，我国长期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上，房地产价格调整的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，整个产业链降温意味着调控已经取得了阶段性进展，这一调控成果来之不易，意义重大。属于躺着就能赚钱的房地产黄金时代已经过去了！这已经成为业界的共识。

近年来，随着国家“房住不炒”政策的推动，房价逐渐趋于稳定。投资房地产赚钱的时代已经过去，买房不再是最好的投资方式。除了房子和汽车，未来有三样“东西”更值得投资。

1. 科技行业

当局已经明确表示，不会利用房地产作为短期刺激措施。也就是说，房地产的投资价值会逐渐下降，最终回归到住房本身。

根据2018年的数据，中国每年科研投入近2万亿元，占国内生产总值的2.2%，远远超过英国、法国和一些欧洲发达国家。在过去的十年里，科学研究的成本每年都以超过10%的速度增长。

随着对房地产的投资越来越少，而对技术的投资越来越多，在未来，技术有可能会取代“最有价值”的房子。所以在未来的10年里，投资科技可能是一项很好的投资。而现在，我国即将进入第三次造富时代，即科技造富，届时那些掌握核心科技的人，将会拥有更强的吸金能力。

2、农业

马云曾说过“未来的房价就像大葱”，他认为中国的房价已经处于供过于求的状态，未来只会变得越来越不值钱。他也同意曹德旺的观点，一个国家只有在技术强大，而且农村的土地比城市的土地贵的情况下才算真正的强大。

其实，从马云的角度来看，目前的阶段是可以感受到的。在市场上，蔬菜的价格有时甚至超过了肉的价格。农产品价值越来越高，农业发展越来越精细，农业发展前景广阔。所以，在未来，投资农业将是一个不错的选择。

3.教育产业

教育产业几乎引起了全世界的关注。教育不仅对富人很重要，对普通人也很重要。许多穷人将教育视为改变孩子命运的唯一途径。这足以说明教育的重要性。

数据显示，教育投资的回报率可以达到高达30%！钱是可以用数字来衡量的，但前程不是。想感恩父母、孝顺父母不只是为家里少花钱，而是让钱花得更有价值。教育是年轻人对自己最好的投资，学习是最好的自我增值方式。纵观福布斯排行榜，那些身价不菲的企业人士，愿意不遗余力的投资教育，更何况我们这群普通的人。

随着房地产业的逐步稳定和住房回归其本质属性，越来越多的普通家庭将开始关注教育，将更多的精力和资金投入到教育上。

因此，不要愚蠢地认为房地产等投资的增值。在未来，这三样“东西”的发展前景有很大的优势，投资回报率甚至超过了房地产。

前英国王室成员哈里梅根在今年6月18日以1470万美元(1120万英镑)的价格买下了一栋位于美国加州圣巴巴拉的豪宅，占地面积18671平方英尺，从这对夫妇公开的信息中人们普遍认为是哈里梅根自己购置了这处宅邸，但事实上并非如此。

哈里夫妇的好友称这对夫妇为他们自己买下了这处豪宅而感到骄傲和自豪，虽然有贷款，但这是他们在没有家人的帮助下购买的，他们认为这是最适合他们家庭的住宅，他们没有依赖任何人。

让我们先来了解下哈里夫妇是如何“靠自己”买下这处豪宅的。

在哈里夫妇支出的1470万美元(1120万英镑)的购房资金中，包括950万美元(720万英镑)的抵押贷款，这些贷款来自于一名俄罗斯商人，而抵押的则是他们在英国的弗罗格莫尔别墅，这名商人将该房产的原始售价降低后交给了哈里夫妇大约1000多万美元(760万英镑)，折合人民币约7000万元。

乍一看这似乎没什么问题，这对夫妇抵押了他们其他的房产换了一处更适合他们新生活的豪宅，但问题是这处房产并不属于他们，而是英国王室的财产。在2018年哈里王子和梅根汉·马克尔大婚时，伊丽莎白二世女王将这处房产作为结婚礼物送给了他们，但女王送给他们的只是居住权，就像历代王室成员在获得爵位头衔后可以分配到他们的住宅，但在他们离世后这些房产仍属于王室。

也就是说，这对夫妇私自抵押了女王的房产“凭自己”买了豪宅，并且哈里梅根对此可能“早有预谋”了。在今年哈里梅根离开王室时这对夫妇坚决要求保留这座位于温莎的宅邸作为他们在英国的家，甚至为此不惜同意偿还花费纳税人的240万英镑翻修费用，目前这对夫妇以每月偿还18000英镑的方式向英国纳税人支付该账单。

然而，偿还这笔翻修费用是哈里梅根的义务，但并不代表他们愿意支付这笔费用这处房产就是他们的了，愿意偿还给他们带来的最大益处是让他们在英国的粉丝知道他们并不是毫无担当。

税务专家大卫·莱斯佩兰斯打了个比方，哈里梅根与女王就如同租客和房主之间的关系，他们在征得房主同意后可以通过自己出资装修房屋，但任何有关资本收益或财产的都是房主的问题，与他们毫无关系。

很显然，哈里梅根在当时坚定的保留他们在英国的住宅并不是像他们声称的那样想在英国和北美之间分配生活时间，而是想要将它作为自己的财产使用，而这一举动无疑给哈里梅根与王室之间再次增加了难以清算的财产纠纷。

对于伊丽莎白二世女王来说，一处房产只是小事，以她对哈里的宠爱程度甚至可能不会对哈里公开问责，但哈里夫妇私自抵押王室房产还声称未索取家人帮助，这无疑激怒了女王，莱斯佩兰斯先生声称，女王很快就会把哈里梅根从该房产中“驱逐”，到那时这对夫妇需要面对的就是更大笔的债务了。

全球金融科技中心

东伦敦泛指金融城以东泰晤士河北岸的地区，位于伦敦城市的东北部。

在泰晤士河北岸汇聚了伦敦的诸多精华，居中的金融城代表了经济中心，它西侧的威斯敏斯特区代表了皇室和政权，它东侧的东伦敦则有着蓬勃的经济、快节奏的生活方式与大融合的多元文化。

2019年安永发布一份Fintech金融科技报告，英国伦敦超越美国硅谷成为“全球金融科技中心”。

而这里不得不说一句就是，国内大厂出手就是很快。

2018年，阿里巴巴旗下的金融服务部门蚂蚁金服便出手7亿美元收购英国跨境支付公司World First万里汇。

2019年，腾讯掷4000万美元参投2016年初创的总部位于英国伦敦的金融科技公司True Layer。

同年，来自英国的人工智能初创企业Jukedeck被中国字节跳动旗下的海外公司TikTok收购。

伦敦科技新城发展迅猛

据官方之前发布的一则最新的科技报告。

数据显示，在2019年，英国成功吸引到了132亿美元（约101亿英镑，900亿人民币）的科技投资，较2018年增长41亿美元，涨幅高达44%，总投资额刷新历年记录。

其中科技城的表现更是亮眼。2011年开始，伦敦市政府就开始大力推进东伦敦科技城（Tech City）。

过去四年，几大科技巨头在这里复制出一个英国迷你版硅谷，像苹果、Microsoft、Google、Amazon、Facebook、Snapchat、美国云计算巨头Salesforce等都相继在这里设立总部。

而近年来英国政府对科技行业的也是大力支持，数据显示，在过去三年时间里，该区域的科技公司增长76%，创造了大量的Tech就业机会。

对于英国转型科技，英国数字部长Matt Warman表示：

“英国吸引全球投资者是因为英国拥有他们想要的一切。英国拥有良好的商业环境，优越的地理位置，通用的国际语言和世界一流学府，这些都是促进了英国科技业的发展的重要原因。”

而在今年6月24日伦敦市长萨迪克·汗宣布，已正式发起将伦敦市政府（London Mayor and Assembly）搬迁至东伦敦皇家码头（Royal Docks）的提议，时间为期6周，目的在于缓解新冠疫情带来的财政缺口，同时加快东伦敦的升级发展。

市长在推特上发布：

“搬迁市政府将为我们节省5500万英镑，省下来的开支可以用在对伦敦市民更重要的事情，另外，迁址同时还可以帮助东伦敦皇家码头加速城市更新。”

这个位于东伦敦泰晤士河河畔，占地16.6公顷的废弃棕地，专家预计该项目将会带动地区经济发展，未来前途无量！

99%的全球投资者钟爱的城市

伦敦金融城公司（City of London Corporation）进行的一项民意调查显示，99%的全球投资者仍热衷于在伦敦投资，其中79%的人投资积极。

调查显示，伦敦在关键指数上一直强于其他城市，包括：获得全球人才的机率、有吸引力的商业中心、可持续性和生活质量等。

这项民意调查由 FTI Consulting 代表伦敦金融城公司(City Of London Corporation)进行，于7月5-10日对506名管理着1万亿美元资产的投资者进行了调查。

72%的受访者表示，希望看到防范二次疫情的计划，并表示有了这样的计划，会对伦敦更有利。

伦敦金融城公司政策主席Catherine McGuinness表示：

“这证明了伦敦金融城的基本实力、韧性和适应性，尽管发生了疫情危机，但对于长期的全球投资和人才选址来说，伦敦仍然是一个极具吸引力的地点。

无可否认，我们正在面临考验，但纵览历史，伦敦一直都在适应重大挑战。

我们将继续增强我们的吸引力，为各种规模的企业以及这些企业的房地产投资者和开发商创造条件，让他们在未来更加十年蓬勃发展。”

注册英国公司

注册英国公司条件如下：

1、1位董事和1位股东(可同为1人担任)；

2、1位公司秘书；

3、注册资金：英国公司注册资本是无限制的，标准的注册资金是100英镑，超过此注册资金也不需要再交纳厘印税。不需要实际验资到位。

英国公司注册流程如下：

1、公司名称查册；

2、提交委托书；

3、签署协定(按双方协商好的条件签订协议书)；

4、交付费用；

5、签署法定文档(安排所有股东及董事签署全套文件)；

6、政府审批过程(我司全程跟进政府办理有关手续)；

7、公司成立完毕。

在香港富豪之中，有不少都是靠地产起家的，香港寸土寸金，做房地产自然是很赚钱的。而这些香港富豪并不满足在香港发展，于是，有了一定资本之后，逐渐进入内地布局，靠着囤地买楼，之后，利用“低买高卖”的手段，在内地大赚特赚。

有如此操作的香港富豪中，李嘉诚当属标志性人物了，不过，当李嘉诚在内地房地产行业中，站稳脚跟之后，却选择了卖掉国内资产，去国外投资，此举也引起了人们的热议。不仅是李嘉诚，有一位深耕于重庆的香港富豪，也有相似举动，他就是张松桥。

张松桥，中渝置地创始人，在2020胡润全球房地产富豪榜中，张松桥以200亿元人民币财富名列其中。可能很多人对于张松桥，甚少了解，不过，在重庆地产圈中，张松桥可谓是一个威名赫赫的大佬。

早年，张松桥在香港度过两年半工半读的生活，1982年，他返回重庆。在张松桥接触房地产之前，坊间传闻，他曾靠电子表，赚到了第一桶金，当时，电子表风靡一时，于是，张松桥从香港进购电子表，再拿到内地去卖，从而赚到了十几倍的利润。

有了原始积累之后，张松桥在九十年代初，开始进入房地产行业，他盘下一块2000亩的地皮，建设了赫赫有名的豪宅大盘加州花园。在重庆房地产市场中，打开局面之后，张松桥又在重庆开发了多个大型房地产项目。

随着中渝置地逐渐壮大，张松桥也被人称为“重庆首富”、“重庆李嘉诚”。张松桥不仅在内地有一定的影响力，在香港商界更是风云人物。

据了解，张松桥担任4家香港上市公司的董事局主席，除执掌中渝置地外，他还是渝港国际、渝太地产、港通控股的公司的主席。就在张松桥在内地的事业如日中天之时，张松桥也出现了“跑路”的迹象。

在中渝置地2016年度业绩会上，副主席兼董事总经理林孝文就曾直言，大陆项目一寸不留！此话一出，外界开始质疑，张松桥是要清仓国内资产，因此，张松桥也被称为“跑得最彻底的富豪”。

就在出售国内资产的同时，张松桥向国外砸百亿。根据相关报道称，2017年年初，中渝置地以2.9亿英镑买下了伦敦地标物业之一的沃达丰总部大厦，同年5月，中渝置地以11.35亿英镑买下伦敦金融城内最高的利德贺大楼。

据不完全统计，近几年张松桥在全球买楼资金在220亿元以上。除了买楼之外，张松桥还英国买豪宅，张松桥以约合18.10亿人民币的价格买下了一座有45个房间的豪宅，本次交易伦敦有史以来金额最高的一笔住宅房地产交易。

然而，曾在海外大量置业的张松桥，如今却态度逆转，出现了明显的“回归”中国迹象。原来，张松桥在旗下的多家上市房企的业绩，都出现了不同程度的缩水，在2020年中期财报中，中渝置地亏损了190万港元，渝太地产损了4367.2万。

在此情况之下，张松桥不得不考虑回归，在今年7月份，张松桥在成都拿地，早在2018年，中渝置地先后在西安、成都、株洲等地发展项目。此前曾高调宣布清空内地物业的张松桥，现如今也在不停强调“从未离开过中国市场”!

从扬言“大陆项目一寸不留”，到“从未离开过中国市场”，张松桥转变之大，但外界难免对他之前举动，存在一定的成见。

一座有150年历史的英国教堂以150万美元的价格出售，卖家接受比特币(BTC)付款。

供应商愿意接受比特币付款

英国主要的房地产门户网站和房地产网站Rightmove上的一份清单显示，一名卖家把一座18世纪的教堂改造成了一栋有七间卧室的特色房产，打算出售，并愿意接受比特币作为支付。

该房产单位的售价为120万英镑(约合150万美元)，比特币的最终价格将与卖家商定并确认，将取决于出售时比特币的市场价格。截至发稿时，售价为182.34比特币。

该住宅建于1871年，是达勒姆县的前圣劳伦斯教堂。

今年早些时候，Cointelegraph报道称，以比特币为导向的大型房地产项目阿斯顿广场(Aston Plaza)正在暂停运营，而此前的报道称，这个投资3.25亿美元的项目已于2018年1月停工。据Aston Plaza网站介绍，该合资企业仍提供单间公寓，以及可以用比特币购买的一居室和两居室公寓。

英国和加密支付

据最近的报道，英国一直对加密支付持友好态度。上周，主要的本地加密钱包和借记卡服务公司Cryptopay宣布，通过更快的支付计划，启动与英镑的转账业务，据称该计划取消了欧元兑换费用。

2019年4月，英国英国最大的旅游管理公司Corporate Traveller宣布开始接受比特币支付，并指出该公司并不担心比特币的价格波动，因为接收到的加密会直接转换成英镑。

增幅放缓：2018年度中国出国留学人员66.21万人

27日，教育部公布上一年度我国出国留学人员情况统计：2018年，我国出国留学人员总数为66.21万人，与2017年度相比，增长8.83%。其中，国家公派3.02万人，单位公派3.56万人，自费留学59.63万人。2018年度各类留学回国人员总数为51.94万人。其中，国家公派2.53万人，单位公派2.65万人，自费留学46.76万人。

美国公立大学将招募重点放在富裕白人学生身上

加州大学洛杉矶分校和亚利桑那大学研究人员在周二发布研究报告称，公立大学的校招宣传有系统地偏向富裕家庭。在15所公立研究型大学招聘活动清单上，州外招募访问地集中在富裕社区，收入中位数超过10万美元。其中，阿拉巴马大学情况最严重，2017年，在总计4349次校招访问中，仅有392次发生在州内，并忽略有色人种学生。

“日本大学排名”出炉：京都大学超越东大位居榜首

《泰晤士高等教育》（THE）3月27日公布了2019年日本大学排名，京都大学蝉联榜首，2018年并列第1的东京大学退居第2。各领域排名来看，京大在企业及研究者评价的“教育成果”领域居首；资金和教师比例、论文数等“教育资源”领域东大居；，国际教养大学在由学生及高中教师评价的“教育充实度”和外籍学生比例等“国际性”方面居首。

英国北部多个房产项目烂尾，香港买家损失最大

《泰晤士报》近日报道，英国北部超过25个房产项目烂尾，超过2000名买家受影响，总共损失1.1亿英镑订金。这些被曝光的房产项目中，利物浦、曼彻斯特等城市的楼盘烂尾尤其明显。其中有不少楼盘囊括在2015年英国财相访华时主推的“北方经济引擎计划”中。其中，受损失的买家大多来自中国香港，另外也有中国台湾、中国大陆、马来西亚、新加坡投资者受损。

澳大利亚房市萧条波及家庭财富

澳大利亚统计局周四表示，澳洲家庭财富在去年最后三个月下降了2.1％，是自2011年第三季度以来的最大降幅。房地产和股票市场衰落是导致跌幅的原因。另外，资产通缩正在推高债务比率，目前抵押贷款占比攀升至28.3％，为四年来最高点。

加州房价已经高到富人也无法承担

Zillow近日发布的报告显示，美国加州主要城市的房价上涨过高，以致于州内中等收入者都无法支付20%的首付款，而加州人已经是全美最有钱的群体之一。根据数据，加州圣荷西市家庭年收入与中位数高达124300美元，远超全美平，但圣荷西的房屋中位价高达125万美元，即使是每个月4900美元左右的按揭也让大多数买家吃不消。

新西兰商业信心指数下跌7%

澳新银行（ANZ）三月商业展望调查显示，新西兰经济有些动力不足。根据数据，三月商业信心指数（headline business confidence）下跌了7%，还有38%的受访者认为明年的商业环境还会进一步恶化。报告也将澳新银行的活动指数下调5%，目前净值为6%。澳新银行首席经济学家Sharon Zollner表示：“我们认为经济正在悄悄地失去动力，三月大部分活动指数都略有下降，这也和我们的判断相符。”