来源：每日经济新闻

每经评论员 王佳飞

今年4月，东北五线小城市鹤岗因为350元/平方米的房价而爆红网络。这几天，舟山海员李海因在鹤岗以5万余元的价格购置房产安家而再次引发舆论关注。一时间惊低房价者有之，向往者有之，厌恶者亦有之，但更多的是为鹤岗扼腕——一座资源型城市枯竭后便只能在一老一小的逝去和成长中渐次衰败。

但，大可不必为鹤岗扼腕，因为鹤岗的今天实则折射着中国经济持续增长的动因。

收之桑榆

鹤岗是一座缘煤而兴的资源型城市，但其在2011年被国务院认定为资源枯竭型城市。鹤岗市政府官网显示，2017年其原煤产量1146万吨，同比降9.3%，洗煤664.8万吨，同比降7%。

支柱性产业逐渐没落，大量年轻劳动力纷纷离开。《黑龙江省统计年鉴》表明，鹤岗市户籍人口20年间减少9.95万人，有媒体曾用“只剩蹦跶不动的老人”来形容鹤岗的街景。

那么，减少的人口都去了哪里呢？经济发达地区！

我们在谈论消费升级和培育新消费增长点，大城市的外来人口绝对是不可忽视的部分。

从公开资料看，2018年广东的人口净流入超过80万，为人口流入最多的省份。

市场令资源流向更有效率的部门，人口资源也一样。鹤岗的传统采掘工业不能够提供更有效率的分配，那么人口自然会流向更能够产生价值的经济发达地区，这部分人口将产生更大的社会价值。

劳动人口从鹤岗离开来到大城市，或许正在为你送出一单外卖，或许正在为你冲制一杯咖啡，或许也正在决定着你下一部电影的内容。

同样，他们也在创造着消费需求，一班班地铁，一辆辆汽车，一幢幢房屋，正因为有了他们才能不停的制造出来。

恒大总裁夏海钧曾表示：“我们不划分一二三线城市，而是将有人口净流入有产业支撑的城市作为重点。我们认为一二线城市是未来房地产商决战的主战场。”

事实也表明，人口流入的一线城市城市房地产仍保持了增长势头。国家统计局数据表明，10月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.7%和0.5%，涨幅比上月分别扩大0.1和0.4个百分点，而二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均继续回落。

人口向大城市自由流动，最终会带来巨大的市场需求，而这些需求会成为我国房地产进而中国经济增长的不竭动力，如果目光只停留在一座城市的衰落上，那么将失去经济的全面活力。

多元价值

每个人都有选择的自由，美好生活的答案应当在每个人心中。

李海由于家庭原因而不留恋故乡，选择到生活成本相对低廉的鹤岗自然有着他的考量。在他叙述中，鹤岗也有很多外来人员，他们来自五湖四海，从事着设计师、游戏代练、网上兼职、开淘宝店等工作。也有很多人表示受李海的影响，准备去鹤岗寻找心灵归属。

这些人的经历正是近几年“逃离北上广”思潮下的写照。

在大城市生活的年轻人，因为高企的房价和巨大的工作压力而选择回到家乡，乐于回到小城市低生活成本和缓慢的节奏。

李海的经历告诉我们，不必用一种选择去规范所有行为，这个社会的价值取向正变得多元和个性化。

而多元个性化的价值取向不仅仅是每个人的思维，更能够促进整个经济的高质量发展。

曾经玩游戏被视作不务正业，但如今的电竞产业有望突破千亿元。如果马云因为被人们视作传销而放弃，那如今改变了世界的电子商务不知何时才能普及。

从本质上讲，李海和马云做了同样的行为。

城市转向

天地不仁，以万物为刍狗，城市的兴衰一直在反复上演，但城市不会消亡，只会寻找一个更合适的存在方式。

鹤岗会消亡吗？不会。

仅仅以房价和当下人口来判断城市未来并不可取。鹤岗的煤炭资源枯竭，但其他道路并不会被封死。

事实上，自被纳入资源枯竭型城市以来，鹤岗也一直在加快培育接续替代产业，试图走出“依托煤，不唯煤”的新路子。枯竭的是资源而不是城市。

鹤岗今天也在走转型的道路，当地大力发展的石墨烯和锂离子电池负极材料，或许能为这座城市注入新鲜的血液；当地提倡的文化旅游或许也能提供未来的方向。

一个显而易见的证据是，自从鹤岗被关注以来，当地房价开始略微上涨，网上有很多人表达了要去鹤岗生活的强烈意愿，这可能也是鹤岗的一次小小机遇。

从前的“鬼城”鄂尔多斯已经活过来了，除了对传统煤炭产业实施精细化发展，还大力发展羊绒产业、旅游业。

正如企业可以调转方向，城市也可以。

不必为鹤岗感到担忧，一切都是生活本来的样子。

每日经济新闻

图片来源@视觉中国

文丨蚂蚁虫

房地产始终是近年来一个热点话题，这也难怪，衣食住行是人类的最基本需求。安居方可乐业，高房价让普通人的城市买房梦变得越来越难。

并非所有城市房价都高，11月初一篇5万元到鹤岗买两居室的文章疯狂刷屏。在北上广深等一线城市，5万元相当一平方米单价。即便在很多县城也只够买个厨房，县城六七千已是常态，上万元也不罕见。只花5万元便在地级市买下一套二手两居室，真的是白菜价。

作为百万人口的地级市，鹤岗房价为何低至如此惊人？其背后有着哪些深层因素，鹤岗的明天会继续走向衰败还是有重振的希望？我从中国统计信息网下载了近年鹤岗市的国民经济和社会发展统计公报（以下简称公报），试图通过数据分析，探讨这个典型性资源城市的现在和未来。

支柱产业坍塌、经济下滑，收入倒退至6年前

在2013年以前，鹤岗一直与全国经济保持着同步增长的势头。鹤岗市政府在2012年统计公报中还曾自豪地写道：按可比价格计算，比上年增长13.5%，连续十年保持两位数增长。2012年鹤岗全市GDP为358亿元，人均为32995元，虽不及当年38354元的全国人均值，但差距并不算太大。

不过，他们可能没有想到的是，这却是鹤岗经济最后的高光时刻。随后的几年，鹤岗GDP连续大幅下滑，目前能查到的最新数据是2017年统计公报，当年其GDP为282.9亿元，较2012年减少了21%。尽管2017年GDP实现了同比增长7%，但现在还不敢断言其经济形势已经企稳。现在2019年只剩下了两天，鹤岗市2018年公报仍不见踪影，而通常公报发布时间在上半年。

鹤岗市的公报难产并非首次，之前2014年公报也处于搜索不到的状态。以致于本文中关于鹤岗2014年相关数据空白，只能根据次年也就是2015年公报中的信息倒推出少量数据。计算得出的数据显示，2014年鹤岗GDP出现了断崖式下跌，同比下降了20%，仅为255.77亿元。经济运行表现差、各项数据拿不出手，很可能是公报难产的主要原因。2018年统计公报又一次迟迟未能出台，难免让人产生联想，猜测原因还是经济形势不佳。

估且以2017年数据作为现在的参考值。2017年鹤岗人均GDP为2.8万元，回到六年前的水平，实际上2011年该数据为2.88万元，还略高800元。而同期全国人均GDP实现了快速增长，从2011年的3.5198万元增长到2017年的5.966万元，增幅近70%。也就是说，在此消彼长的情况下，六年间鹤岗经济不进反退，人均GDP下滑到全国平均水平的一半。

人均GDP不直接等同于人均收入，但能基本反映当地的人均收入水平。基本可以判断，近几年来，鹤岗人均收入不升反降是不争的事实。消费者在收入减少的情况，会被迫减少自己对正常物品的需求，何况购房这么重大的投资行为。

一直以来，鹤岗的GDP以第二产业为主，是黑龙江省内四大煤城之一。煤矿和相关产业帮助第二产业成为当地的支柱产业，几乎贡献着GDP的半壁江山。但从2012年以来，煤矿和相关产业出现急剧下降，从而导致GDP整体下滑。

2012年公报中提到，地方煤矿整顿是当年鹤岗经济运行的一大不利因素。回过头来看，这次整顿的后续长期影响，还要比对当年GDP的影响来得大得多。

以煤矿为主体的第二产业，最低谷时（2014年）只有77.24亿元，几乎只是2012年最高峰的一半，彻底从当年的大哥沦为小弟弟。第一产业的表现稍好一些，虽然有所下滑但基本维持在93亿元左右。只有第三产业保持相对正常的增速，6年时间增长了20亿元；但年复合增长率不足4%，远低于全国和全省同期的GDP增速。

面对着第二产业急剧萎缩释放出来的庞大劳动力，尚不强大的第三产业只能吸纳其中的少量人员。大量的闲散劳动力，只能另外寻找出路。

年轻人加速逃离，人口锐减、老龄化形势严峻

近年来说到鹤岗，除了经济下滑外，另一个显著特征则是人口下降。事实上，人口下降并非近年才出现的现象，早在2011年公报中就公开承认人口在持续下降。

只不过，之前的人口下降主要是自然增长不足所致。从公开的公报中，能找到仍保持人口增长的最近记录是2008年，当年公报称共有109.41万人，同比增加了800人。而当年鹤岗的人口出生率6.2‰，人口死亡率5.76‰，人口自然增长率0.44‰，这意味着刨去自然增长之外，还有三百多人的少量正向流入。

鹤岗的出生率一直过低则是事实，并非经济下滑后才出现。根据国家统计局数据，2018年中国人口出生率降至10.94‰，较2017年的12.43‰下降1.49‰。这表明，至少在10年前，鹤岗的人口出生率比全国平均值偏低了一半以上。为什么鹤岗人的生育率这么低，是意愿不足还是其他原因，历年公报没有告诉我们。事实就是：出生率偏低不足以保持正常的人口稳定，加上零星的人口流动，使得其人口呈现缓慢下降。不过整体而言，虽然形势令人忧虑，但还不算很严重。

从2012年开始，鹤岗的人口下降情形就变得异常严峻起来。短短6年时间，鹤岗人口从2011年的108.8万人，降低到2017年的100.9万人，下降了7.261%，年复合增长率为-1.248%。如果继续按此速度下降的话，30年之后，鹤岗人口将只有9万人，相当于一个人口小县。嗯哼，届时鹤岗离“市将不市”不远了，确实也不是没有可能。

其中一个重要的原因是：大约在2010年之后，鹤岗的出生率和死亡率的脆弱平衡彻底打破，人口自然增长率为负数，即人口负增长。近年来的鹤岗公报，分别在2011年、2012年、2013年和2105年有发布过人口增长的相关数据，整理如下图。

近年来，鹤岗的人口出生率一直在低位上缓慢下降，而死亡率则快速提升，此消彼长之间使得自然增长率降到0以下，变为负数。而且情况越来越严峻，自然增长率从2011年的-0.25‰降至2015年的-3.73‰，基本在-3‰左右。即使情况不再恶化，以目前鹤岗现有人口总量，每年自然减少就达到3000多人。

不过即便如此，人口自然增长为负数仍不能解释鹤岗人口如此大的锐减。以2017年为例，自然减员约为3760多人，但实际人口下降达到了27000人。两者之间的缺口约为23240人，唯一的解释就是人口外流，这些人彻底离开鹤岗移民外地。数据显示，人口外流才是鹤岗人口下降的最主要因素，每年至少一两万人逃离了鹤岗。

伴随着人口外流，鹤岗人口还面临老龄化危机。联合国关于老龄化社会的传统标准是当地60岁以上老人达到总人口的10%，而鹤岗在2013年首次披露年龄段人口数据时，其60岁及以上人口占比就达到17.7%，早早地进入老龄化社会。而最近的2017年，这个数据更是高达22.4%，比2018年全国60岁及以上人口17.9%的比例多了4.5个百分点，形势非常严峻。

从上图的年龄段人口变化中，各个年龄段的人口数量和占比都在下降，只有60岁及以上的老年人，其数量和占比都稳步提高。结合前面的自然增长率和上图的数据分析，不难看出青少年、壮年和中年是鹤岗人口外流的主力，其中很多是夫妻带着子女举家移民外地。人口外流不是鹤岗老龄化的根本原因，但却是加快其老龄化速度的主要推动力。

老龄化带来的社会问题不言而喻，未富先老、经济倒退的鹤岗将面临着更大的压力。

房市一蹶不振：供给大增、需求剧减和挤出效应

回到朋友圈刷屏的鹤岗房价问题上来。房子也是商品，是商品就必须遵守市场经济规律，供给和需求的关系将决定它的价格走向。鹤岗房价低迷，正是因为供给过剩和需求大幅减少所致。

导致需求严重萎缩的因素：1、消费者收入减少，降低了购房意愿；2、人口下降和老龄化使得消费群体减少；3、保障性住房覆盖了近3成居民，客观减少了市场需求。

前两点前面展开较多，不再赘述。澎湃新闻今年4月的报道显示，自2013年至2018年六年间，鹤岗大力推进保障性住房建设，共计建设11万套住房。以平均每户家庭2.5人（2010年第六次人口普查，鹤岗家庭平均人口为2.61人）计，这11万套保障性住房可解决27.5万居民的住房问题，也意味着近3成居民暂时退出了商品房交易市场。保障性住房政策的实施，对于当地房地产市场的短期实际影响要远大于1和2两个因素。如果采取货币化为主的方式，效果会好得多，不至于过分扭曲市场，造成资源浪费。

但在供应方面，并没有随着市场需求下降而减少。相反，历年积压库存、二手房大量低价入市，以及作为替代品的保障性住房集中交付等因素的存在，导致市场供给反而增加。

从2012年至2017年的5年间（不包括未发公报的2014年），鹤岗商品房新增的库存面积达到了83.9万平方米，如果加上此前的历史积压，鹤岗商品房库存至少超过100万平方米。大量人口外流、贫困和老龄化，促使人们将闲置的旧房投放到二手市场。11万套保障性住房的集中交付，一方面自身作为替代品增加了供给，另一方面促进了二手房的释放，使得市场供给在短期内大幅增加。

用供需曲线图来看更加直观（请注意横坐标为商品房、二手房和保障性住房的数量）。由于收入降低、人口减少、老龄化和保障房的挤出效应，导致房地产市场需求全面下降，整体较大幅度向右移动形成了新需求曲线。同时，积压的库存和二手房大量入市，以及大批保障性住房集中交付，使得任何价格下的供给量都增加了，供给曲线向左移动。原来的供需均衡点（P1,Q1）被打破，两条新曲线在其左下方形成了新的均衡点(P2,Q2)，表现为价格下跌、数量减少，而且幅度较大。

鹤岗商品房市场实际表现与理论分析结果基本吻合。如下图所示，从2012年开始，鹤岗市商品房销售金额和单价都呈现出量价同跌的趋势。其中最差的是2016年，无论单价还是销量都跌到历史最低。

整体而言，鹤岗新房的实际销售单价在三千元上下浮动，如果不考虑通胀因素的话，鹤岗新房的降幅并不算大，从2012年到2017年的整体跌幅为7%。历史最低点是2016年的2804元，但次年就反弹重新回到3000元，并没有出现崩盘现象。

二手房白菜价：沉没成本、绝对贫困和边际效应

网上流传的鹤岗5万元一套两居室等低价房源，其实全部都是二手房。为什么二手房市场上会出现这么多的白菜价呢？

这得从出售二手房的业主说起。除去少数的改善性住房外，当前在鹤岗出售二手房的业主有两类主力：一类是决定或已经离开本地去外面寻找更好机会的人；另一类是迫于持有成本过高而干脆选择将闲置房产卖掉的人。

前者因为决定移民外地，加上鹤岗房地产长期不景气升值无望，希望能尽快处理掉自己的不动产，彻底逃离这个城市，与过去作彻底了断。在他们看来，早前的房屋取得成本基本可以视为沉没成本，卖多少钱都是净收益。所以他们在出售时很少从取得成本和机会成本来定价，而是根据供求关系随行就市，情愿低价出手尽快套现走人。

在供远大于求的环境下，那些地段偏远、配套不到位或结构不好的二手房只能一再而降价以求，这样网上流传的四五万元甚至不到两万元的二手房就出现了。开发商是不可能将开发成本视为沉没成本，那样的话他们会因为严重亏本而陷入破产。因此，我们看到，尽管近年来销售乏力，鹤岗新房价格下调比较有限，远不如二手房这样激烈。

后者多是子女外出打工的留守老人，或者是上有老下有小、背负生活压力最大的中年人。他们往往因为个人收入下降，希望卖掉闲置房产以减少开支，借此改善生活质量。

澎湃新闻在报道中引用了一位老人的话说，当地一套60平方米的房子，一年下来其物业、取暖等费用约为1300元。也许在外界看来1300元并不多，但在当地相当于两个月低保收入（也可等同为两个月的生活费），已经成为当地一些居民的不小负担。

同样，卖房得来的三五万元对他们的边际效用也要远高于平常人，可能相当于他们数年的生活费，能帮助自己过上相对从容、体面的生活。既能减少持有成本开支，又可增加一些现金收入，对于他们来说，低价出售持有物业虽然有些残酷，但其实也是他们目前能做出的最佳选择。

这两类业主的数量非常庞大。以前者为例，近年来鹤岗外流人口达到8万人，约3.2万家庭（以每户2.5人计）。按国家平均自有住房率9成计，即使其中一半的外流人口家庭选择出手，剧增至少1.44万套二手房，足以对这座百万人口的小城二手房市场形成激烈冲击，导致价格迅速下跌。

阵痛中孕育希望：鹤岗的未来不必过分悲观

类似鹤岗的这种资源型城市，在国内并非个例，东北、西北等资源产业区域表现得尤为突出。当资源枯竭或产业崩盘后，鹤岗们的明天将怎样，会不会“市将不市”继续走向衰亡？

其实未必，从鹤岗的数据来看其未来并没有那么悲观。

就业人员流动属于市场经济的正常现象，可以促进人力资源的优化配置，使得大市场整体效率更高。即便对于流出地的鹤岗来说，也并非全是坏事，而更像是一把双刃剑。一方面确实减少了消费需求，让市场缺少了一些活力。但另一方面则节约了部分资源，当地就业机会少，外流人口即便不走也很难创造价值，而留下的人可以获得略多一些的资源，平均福利有所提高。

2017年鹤岗人均GDP同比增加了1900元，其中人口减少带来的增长约700元。倘若人口降到85万左右，那么2017年的人均GDP便与其2012年高峰期相差无几。

来源：安居客网站，今年11月和12月鹤岗二手房有一定涨幅

有意思的是，低房价和生活成本等经济衰退的负面效果，正在变成鹤岗的相对优势，加上较佳的自然生态环境，成为吸引外来人口流入的积极因素。据报道，5万元买房的新闻传播之后，国内各地赶往鹤岗购房的人激增，当地二手房价格开始反弹。他们陆续到来，不仅带入了部分资金，还创造了新的消费需求，将为鹤岗经济提供宝贵的动力。

在经历2014年的最低谷后其GDP开始了恢复性增长，应该说鹤岗最艰难的时刻已经过去了。但人口外流还将持续较长时间，5年，10年，甚至20年。今后两三年仍将是外流高峰期，随后可能会逐渐减缓。当全面剥离了昔日支柱产业的富余人员之后，当地各项生产要素配置将重新回归至较佳状态。鹤岗人口可能在降到80-90万之间稳定下来，生产力水平提升，而人均GDP全面恢复增长。

从鹤岗的现状和相对优势来看，现代化农业和旅游业、养老产业将有望成为未来的新兴支柱产业。资金和人才是未来鹤岗发展所迫切需要的关键资源，而财政赤字和老龄化则是其最大的挑战。

鹤岗处于艰难的转型中，但阵痛中也孕育着希望。

注：除注明来源外，其他数据均来自国家统计局官网。

新加坡在东南亚属于发达国家，虽然国土面积较小，但却是经济以及军事强国，尤其近年内该国的GDP总量增长速度较快，2017年新加坡国内GDP已经高达3239.07亿美元，人均GDP为57714美元左右；2018年人均GDP约为64000美元左右，显然中国因为人口基数较大的原因，因此人均GDP落后于新加坡。其次，新加坡流通货币新加坡元简称“新币”相比人民币更加值钱，这一点从新加坡元兑换美元最新汇率为0.7224可以得出，那么，目前100万人民币能兑换多少新加坡元？新加坡消费水平相比中国如何？

首先，在日常生活当中，国外华人为了方便均将新加坡元称“新币”。因为新加坡属于名副其实的发达国家，人均GDP较高并且国内经济科技以及其他各方面的发展在全世界排名也较为靠前，而流通货币虽然不如美元、英镑值钱，但却丝毫不逊色于人民币，因为目前新加坡元兑换人民币外汇汇率为5.0869，反之，1元人民币相当于0.1966新加坡元，所以，100万人民币能兑换196583.3808新加坡元，确切来说，按照目前人民币兑换新加坡元的外汇汇率，100万人民币相当于19.6583万元新币，并且还不足20万新币。

其次，新加坡的消费水平整体偏高，就算说高消费也一点都不为过，尤其较为繁华的城市与中国北京、上海等一线城市相比只会偏高。目前多数新加坡人均月收入在3000新币到5000新币左右，兑换成人民币约15260.7元到25434.5元，但房租价格却较高，较为常见房价的每月约500新币到2000新币之间，兑换成人民币约为2543.45元到10173.8元；正常一整套为一主，剩下二三四为普通房，一般价格在2000新币以上，对于留学生而言，一个月的租金大约在800-1500新元。

而在日常饮食方面，一瓶水大约需要6至10元人民币，一顿饭消费3新币到10新币左右均是常态，因此，每月吃饭大概消费400新币到900新币，兑换成人民币约为2034.76元到4578.21元，通常一个中国留学生在新加坡一年的生活消费大概为12000-20400新元，按1：5的外汇汇率来计算兑换成人民币约6-11万元，所以，新加坡消费水平相比中国明显偏高，但跟中国消费水平较高一线城市相差不会太大。

当然，以上是较为粗略的估算方式，但与实际消费水平相差并不多，虽然新加坡消费水平对于本地人而言，已经习惯了并且感觉还可以，但因为目前新加坡元兑换人民币外汇汇率为5.0869，再加上该国家的东西大部分依赖进口，因此，有一些额外成本在里面，从而国内留学生以及游客去新加坡时就会瞬间发现消费水平超高。

来源：观点地产新媒体

观点地产网讯：2月20日，ESR Cayman Limited发布公告，公司于2月19日就根据2亿美元多币种债券发行计划，发行本金总额2.25亿新加坡元5.10%于2025年到期的固定利率票据，与Credit Suisse (Singapore) Limited、DBS Bank Ltd.及United Overseas Bank Limited签订认购协议。

上述票据自2020年8月26日起每年分别于2月26日及8月26日每半年支付一次。票据属于直接、无条件、非后偿及无抵押的义务，与ESR目前及将来所有无抵押义务享有同等地位。

经扣除费用及佣金后，预期票据发行所得款项净额将为约2.22亿新加坡元。ESR拟将票据发行所得款项净额用于为现有借款进行再融资、就集团将来可能寻求的潜在收购及投资机遇提供融资，以及集团营运资金要求及一般公司用途。

观点地产新媒体了解，1月13日，ESR还宣布与新加坡主权基金新加坡政府投资公司GIC建立战略合作关系，双方同意组建合资公司，承诺股权投资总额为5亿美元。

据接近ESR的相关人士称，成立该合资公司，拟在中国开展项目；目前双方已达成协议，正在等待监管机构批准。

来源：格隆汇

格隆汇2月27日丨HKE HOLDINGS(01726.HK)公布，截至2019年12月31日止6个月，集团实现收益462.54万新加坡元，同比减少17.15%；毛利150.95万新加坡元，同比减少29.56%；期内溢利69.15万新加坡元，同比减少50.50%；基本及摊薄每股盈利0.08 新加坡分；不派息。

收益减少乃主要由于若干大型竞标项目之竞标进程延迟及若干项目工程订单推迟。